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Portafolio Fibrero Jubilaci贸n 5K - Mes 32 - cierre anual, se pas贸 de ganancias! 馃槷




Este es el mes 32 del Portafolio Fibrero Jubilaci贸n 5K. Toda la historia del portafolio est谩 en esta liga por si quieres repasar los 32 meses que lleva la estrategia de inversi贸n desde que se cre贸.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 a帽os para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ah铆 el nombre Jubilaci贸n 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se ir谩n ajustando con la inflaci贸n. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 32 meses de aportaciones, quedan 148 para terminar este proyecto de inversi贸n.


Considerando una inflaci贸n del 4.5% del 2023, el nuevo objetivo a lograr a partir del 2024 ser谩n 5,870. La aportaci贸n mensual igualmente la voy a ajustar a 2,670 a partir de Enero.


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Que les digo de Diciembre ...



Se fue todo para arriba, muy arriba. Yo dir铆a que innecesariamente arriba. Lo explico a continuaci贸n ...


No perdamos de vista que esta es una estrategia de ingresos pasivos donde lo que se busca es lograr las compras de las emisoras con los mejores "yields" para tener buenas rentas. Es un dilema fibrero ... que no suban los precios mucho, para amarrar buenos "yields" pero que no bajen los precios tanto para que la p茅rdida del valor del capital no se coma las ganancias por distribuciones. Tiene que haber un balance para estar contentos.


驴Cu谩l ser铆a un buen balance? ... es una pregunta dif铆cil pero va m谩s o menos as铆 ... lograr comprar emisoras con un 8% - 9% de yield (arriba de 9% con buenos fundamentales es un ofert贸n) y que la apreciaci贸n de la emisora sea de un 3% - 4% anual. Ese ser铆a el balance perfecto, tu capital mantiene su valor alineado a la inflaci贸n y puedes seguir acumulando buenos yields futuros. Si la emisora sube mucho (se pasa de tueste) ya no logras buenos yields y en algunos casos habr铆a que hacer peque帽os ajustes a la estrategia (voy a comentar un poco de eso tambi茅n). Ojo que siempre y cuando la subida de precios sea excesiva. Al final de cuentas, as铆 como suben los precios, tambi茅n pueden bajar. El 2023 fue un excelente ejemplo de ello ... Enero y Febrero todo subi贸, Marzo a Octubre todo baj贸, Noviembre y Diciembre todo subi贸 en exceso. Fue un excelente a帽o para el "Dollar Cost Average", 隆Sin duda!


Regresando al balance ... entonces un 8% - 9% de dividend yield y un 3% - 4% de apreciaci贸n de valor, nos dar铆a un rendimiento en balance del 11% - 13% anualizado. Un poco m谩s de yield est谩 OK, lo que no queremos es mucha apreciaci贸n.


Pues as铆 estuvo el 2023 en el portafolio Jubilaci贸n 5K:



Si el portafolio produce un 8% de rentas netas, un 10% fue de apreciaci贸n de valor de las emisoras ... se pas贸 mucho del balance 馃槷馃槵馃槷. Significa que algunas de mis emisoras se encarecieron bastante y eso presiona mis yields en mis compras futuras. Es un excelente a帽o en cuanto a ganancia neta de dinero (rentas y plusval铆a) ... pero si es necesario hacer unos peque帽os ajustes a la estrategia para buscar buenos yields en el 2024, m谩s importante considerando que es una estrategia que va apenas en su 3er a帽o, en donde lo que buscamos es maximizar el yield (de forma segura en el largo plazo).


Vamos a analizar todos los datos y ver que opciones tenemos para el 2024 .... 馃榾馃榾



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La Taza Cl谩sica:



La Taza Trilog铆a:




Y si llevas todo el a帽o explic谩ndoles que son las FIBRAS y no te entienden, puedes complementar tu explicaci贸n con una de estas:





Con cualquiera de las 4 versiones, les va a quedar bien claro tu afici贸n por las FIBRAS 馃槃


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M谩s dise帽os vienen en camino para el 2024 馃榾

Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversi贸n inici贸 en Abril del 2021.


El mes pasado les coment茅 que en Abril y en Noviembre hago una aportaci贸n doble y el 15 de Diciembre hice mi 煤ltima aportaci贸n mensual del 2023 para acumular 90,752 pesos que es lo que ha salido de mi bolsillo para esta estrategia de inversi贸n. Lo que lo llamo dinero con esfuerzo 馃槃.


Y para cerrar el 2023, el portafolio vale:



Los 111,010 incluyen las rentas reinvertidas los casi 3 a帽os que lleva el portafolio y las ganancias por plusval铆a. Significa que hay 20,258 pesos de capital ganado ... sin esfuerzo 馃榾


Cerr贸 con fuerza el 2023 y regresando al tema del balance que comentaba al principio ... vean esto:


Rendimiento del portafolio del 2021



La ganancia en el 2021 fuer pura renta recibida (y reinvertida). El portafolio tuvo un 8.97% de rendimiento anualizado. Este a帽o no fue completo, el portafolio inici贸 en Abril.


Rendimiento del portafolio del 2022



Rentas del 8% m谩s un 2.7% de plusval铆a acumulada. Casi en el balance que buscamos. El 2022 fue un a帽o terrible para todas las inversiones ... menos las Fibras 馃榾



Aqu铆 es en donde si se pas贸 del balance que busco. Me hubiera gustado m谩s este 18.29% unos 8 a帽os m谩s adelante, con un portafolio m谩s maduro 馃槀


Compra de Fibras


Esta fue la distribuci贸n que us茅 casi todo el a帽o para comprar Fibras:


En el 2022 sal铆 de SHOP (a tiempo! 馃榾) y este a帽o sal铆 de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasign茅 en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribuci贸n" es como voy asignando el dinero con cada aportaci贸n mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que m谩s dinero asigno cada mes.


Cuando cobro rentas, ese dinero lo sumo a mi aportaci贸n mensual regular y uso la misma distribuci贸n que muestro arriba. Si en este mes cobr茅 1,000 pesos de rentas, mi aportaci贸n total ser铆a de 3,550 que es la aportaci贸n regular (2,550) m谩s las rentas cobradas.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas a Diciembre del 2023:



En Diciembre s贸lo pag贸 FMTY. El acumulado de rentas cobradas en todo el 2023 fue de 6,852.07 pesos brutos. Menos 1,447.76 pesos de intereses retenidos. La tasa efectiva de impuestos del a帽o fue del 21%. Sin tomar en cuenta la estrategia fiscal que haya detr谩s del portafolio para recuperar algo de la retenci贸n. Casi 3 meses "extra" de aportaciones mensuales generadas de ingresos pasivos 馃榾


Las rentas cobradas por mes van as铆:



Y considerando los CBFIs comprados en Diciembre, las rentas mensuales "planchadas" se ven as铆:



Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Diciembre con las rentas de los CBFIs ajustados a la baja desde Julio, incluyendo la m谩s reciente de Danhos.



La gr谩fica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inici贸 el portafolio, comparando a帽o con a帽o.



Diciembre s贸lo paga FMTY pero la bolita de nieve va creciendo (14 - 55 - 133 pesos)



Desempe帽o por emisora


As铆 van las emisoras del portafolio al cierre de Diciembre 2023:



Al cierre del a帽o hay varios asuntos relevantes a considerar:


  • Fibra PL a 80 pesos por CBFI presiona demasiado el dividend yield de la emisora. Estamos hablando de un 3%. El precio sigue muy por arriba de su NAV-CBFI. Les he platicado mis teor铆as al respecto en posts pasados.

  • MQ regres贸 a m谩ximos. Tengo un buen costo promedio para estar en un 8% de yield. Si pagan "aguinaldo fibrero" estar铆a m谩s que satisfecho con los resultados anuales y sigue teniendo algo de margen de seguridad vs su NAV-CBFI.

  • FNOVA me gustaba a 27 pesos ya que en el 2024 va a estrenar naves industriales. Estuvo en 27 varios meses en el a帽o. El rango de precio est谩 OK. Esta fue la mejor Fibra en el 2023 y lleva a帽os y a帽os con un excelente desempe帽o.

  • Se acabaron las ofertas de FMTY. Logr茅 bajar mi CP a 11.60 con las compras regulares del a帽o. Bien aprovechado el 2023 para acumular FMTY.

  • Danhos levant贸 un poco pero sigue con un formidable descuento.

  • Y se FUNO, sigue el inter茅s del mercado por lo que va a hacer con Fibra Next y con la internalizaci贸n de los servicios administrativos. Es mi segunda posici贸n con plusval铆a acumulada.


Cambios para el 2024



Pens茅 que iba a hacer un rebalanceo del portafolio hasta el a帽o 8 - 9 pero la plusval铆a acumulada al cierre del 2023 amerita una peque帽a revisi贸n. Igualmente veo el DY muy presionado en algunas emisoras y creo que hay algunas oportunidades interesantes para el 2024.


Por lo tanto, voy a hacer los siguientes cambios empezando el 2024 ... ojo que los estoy anunciando antes de ejecutarlos.


Cambio No. 1


Si el rango de precio de MQ sigue en 31 - 33 (o mayor) y el rango de precio de Danhos sigue en 21 - 23. Voy a reducir un 5% la aportaci贸n mensual de MQ y voy a asignarla a Danhos. Este cambio es mientras exista esa combinaci贸n de precios entre ambas. Si MQ baja de 31 o Danhos sube de 23, voy a regresar las aportaciones a 20% - 20%. Lo que quiero lograr con este cambio es aprovechar lo m谩s que pueda el descuento de Danhos, considerando que el ajuste a la distribuci贸n es hasta el 3er trimestre (operativo) del 2024.


Cambio No. 2


Voy a vender el 50% de Fibra PL para asignar el capital a otra Fibra. Voy a aprovechar un poco la plusval铆a lograda.


Cambio No. 3


Voy a vender el 20% de FUNO para asignar el capital a otra Fibra. Al igual que PL, voy a aprovechar un poco a plusval铆a lograda.


Cambio No. 4


Creo que es tiempo de regresar FSHOP al portafolio. Me gust贸 lo que hizo con la recompra de CBFIs, el margen NOI, la utilidad por CBFI va por buen camino y le asignaron buena calificaci贸n crediticia en Diciembre. Hay 2 grandes inc贸gnitas: 1) si van a poder cumplir la gu铆a de distribuci贸n y 2) que bajen las tasas en el 2024 para aliviar un poco la carga de intereses que tiene. Hay riesgo por lo que voy a ser moderado. Voy a asignar el capital de la venta de PL y de FUNO a SHOP y a partir de Enero del 2024 voy a suspender la aportaci贸n a Fibra PL (que es del 5%) y la voy a asignar a FSHOP ... siempre y cuando el rango de precio de FSHOP ronde los 6 - 7.2 pesos por CBFI. Si el precio de FSHOP sube m谩s, asignar铆a el 5% de PL a Danhos, durante todo el 2024.


Ojo que el movimiento con SHOP tiene riesgo y s贸lo estoy asignado un 5% de mis aportaciones regulares y las ganancias de capital de las ventas parciales de PL y de FUNO. Y aparte tiene ciertas condiciones de precio de compra. Ojo ah铆 que estoy siendo muy cauteloso con el movimiento.


En las aportaciones regulares, FUNO, FMTY y NOVA seguir铆an sin cambios. PL quedar铆a suspendida la aportaci贸n, FSHOP regresa, MQ va a estar reducida la aportaci贸n y Danhos se incrementa.


En resumen


No queda m谩s que celebrar un excelente 2023. Fue un a帽o muy interesante para evaluar el potencial que tiene la diversificaci贸n y el famoso DCA (dollar cost average). Si las tasas comienzan a bajar en el 2024, son buenas noticias para las Fibras aunado a que el ciclo inmobiliario industrial sigue en plena y completa expansi贸n. 隆La estrategia va por buen camino! 馃榾



隆Saludos!



1 Comment


Excelente a帽o fibrero! a por todo para este 2024 :D


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