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Portafolio Fibrero Jubilaci贸n 5K - Mes 35 - el mes de Fibra MQ 馃榾




Este es el mes 35 del Portafolio Fibrero Jubilaci贸n 5K. Toda la historia del portafolio est谩 en esta liga por si quieres repasar los 35 meses que lleva la estrategia de inversi贸n desde que se cre贸.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 a帽os para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ah铆 el nombre Jubilaci贸n 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada a帽o con respecto a la inflaci贸n.


El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflaci贸n aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 a帽os.


Van 35 meses de aportaciones, quedan 145 para terminar este proyecto de inversi贸n.

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Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversi贸n inici贸 en Abril del 2021.



Los 2,700 es la nueva aportaci贸n mensual regular que est谩 ajustada por inflaci贸n. En el a帽o hago 14 aportaciones regulares (2 dobles en Abril y en Noviembre), por lo que este a帽o espero aportar 37,800 pesos a esta estrategia.


En el mes de Marzo, me anticip茅 con mi aportaci贸n lo m谩s que pude para poder alcanzar todas las distribuciones programadas para el mes. En particular la de Fibra MQ. Luego hay un dep贸sito extraordinario por 320 pesos a mediados de Marzo. Esto fue para arreglar el relajo que hizo MQ con sus pagos.


Fue el mes de Fibra MQ por varios motivos, un enorme pago y varios errores al hacer el deposito de efectivo y CBFIs. M谩s adelante los explico. Pero los errores fue lo de menos, lo relevante fue el pago. 馃馃馃


Al cierre del Marzo 2024, este es el valor del portafolio:



Los 117,540.82 incluyen las rentas reinvertidas los casi 3 a帽os que lleva el portafolio y las ganancias por plusval铆a. Significa que hay 18,368.82 pesos de capital ganado ... sin esfuerzo 馃榾


El rendimiento acumulado al cierre de Marzo del 2024:



Casi todas las Fibras retrocedieron en valor despu茅s de los pagos de Marzo. M谩s abajo la comparaci贸n de Febrero con Marzo y las notas del mes.


Compra de Fibras


Las reglas aplicadas para las compras del 2024 son:


Mientras MQ est茅 arriba de 31 y Danhos abajo de 23, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. La condici贸n se cumpli贸 en Marzo y asign茅 el 25% de mi aportaci贸n a Danhos y el 15% a MQ.


Si el CBFI de SHOP est谩 abajo de 7.2, voy a mover la aportaci贸n del 5% de PL a SHOP. La condici贸n se cumpli贸 en el mes de Marzo.


Este es el modelo de compras recurrentes que estoy siguiendo:



Mientras las condiciones mencionadas arriba se cumplan. Ese ser谩 mi patr贸n de compras para el 2024. A la aportaci贸n mensual le junto las rentas cobradas y todo va de regreso al portafolio.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas del primer trimestre del 2024



El relajo MQ - GBM ... hubo un par de errores entre Fibra MQ y GBM que hicieron que muchos inversionistas se confundieran con los pagos del mes.


Aqu铆 va la trama


  1. Hay un pago regular de rentas hecho por MQ en Marzo 6. Con ese pago todo estaba bien, es el pago del 煤ltimo trimestre del a帽o fiscal, todo iba bien ah铆.

  2. El primer problema fue que MQ pag贸 el efectivo del excedente un d铆a antes de la fecha ex-derecho. Pag贸 el 11 de Marzo cuando la fecha ex-derecho era el 12. Todos los inversionistas que compraron t铆tulos el 11, todav铆a entraban al pago del 12. GBM tuvo que darle reversa al pago del 11 para volver a calcular la distribuci贸n y hacer el pago correcto correspondiente al corte del 12 de Marzo

  3. Y el 3er error fue que el dep贸sito de CBFIs lo hicieron "libre de impuestos" y no debi贸 de ser as铆. Los CBFIs depositados deb铆an de tener el descuento del impuesto correspondiente. GBM hizo el c谩lculo del pago faltante y lo descont贸 del saldo de las cuentas corrientes. Si no ten铆as dinero en "poder de compra" amanec铆as con un saldo negativo. Yo para cuando hizo el descuento ya hab铆a reinvertido el dinero depositado. Por eso tuve el saldo negativo.


Mi saldo negativo fue de 320 pesos. Pude haber vendido 10 t铆tulos de MQ (aprox. de los entregados) para cubrir el monto pero decid铆 depositarlo en efectivo y listo. Por eso hay un dep贸sito extra el 15 de Marzo para esta estrategia.


Para efectos pr谩cticos, el saldo negativo casi descont贸 la totalidad del pago extraordinario en efectivo. Quit茅 del reporte de ingresos mensuales ese pago ya que fue casi descontado por completo. S贸lo dej茅 en la imagen de arriba el pago del 6 de Marzo.




Fin de la trama MQ - GBM. 馃槃


Las rentas cobradas por mes van as铆:



Ojo que los 910 no incluyen los CBFIs depositados por Fibra MQ. Ese impacto positivo se ve en las rentas cobradas mensuales.


Y considerando los CBFIs comprados en Febrero m谩s los CBFIs depositados por MQ, las rentas mensuales "planchadas" se ven as铆:



Aproximadamente cada aportaci贸n que hago, sin reinversi贸n de rentas, genera 15 pesos extras de rentas. Es aproximado ya que eso depende del precio de compra de los CBFIs, pero esa es mi referencia. De 714, con pura aportaci贸n hubiera llegado a 731. Con la reinversi贸n de rentas m谩s los CBFIs extras de MQ, llegu茅 a 743 pesos mensuales. Estamos hablando de un brinco de 4% extra de ingresos mensuales.


Siempre hago esta aclaraci贸n con los lectores. Para algunos inversionistas, 750 pesos no es nada de dinero ... la clave aqu铆 es analizar los rendimientos, los montos invertidos y las rentas cobradas es relativo, la clave son los rendimientos logrados. En el mes se logr贸 un incremento del 4% de ingresos recurrentes ... buena parte gracias a los CBFIs de Fibra MQ. Ojo con los rendimientos, eso es lo importante de este ejercicio de inversi贸n y an谩lisis.


Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Marzo. Para el caso de FSHOP estoy usando una distribuci贸n de .12 trimestral que es la 煤ltima que pag贸.



La gr谩fica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inici贸 el portafolio, comparando a帽o con a帽o.



Es la gr谩fica de la bola de nieve 馃槃. Aqu铆 no se ven reflejados los extra CBFIs de MQ ya que es solo las rentas cobradas.




Y la siguiente gr谩fica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando lo cobrado en el a帽o. Al cierre de Marzo, MQ y FMTY van muy parejos en rentas producidas. Estoy casi seguro que en Abril no hay pagos ya que FMTY adelant贸 en Febrero.



Dividend Yield del Portafolio


Si he invertido de mi bolsa 99,172 pesos y el portafolio genera 743.77 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversi贸n va en 9.00% 馃榾


Desempe帽o por emisora


As铆 van las emisoras del portafolio al cierre de Marzo 2024:



Y en esta siguiente imagen viene un recuadro para comparar Febrero y Marzo. Esto nos va a servir para el an谩lisis del mes.



Fibra Danhos sigue en el rango de precio de 20 pesos por CBFI. Sin novedades en el horizonte. Lo que hay que esperar es el reporte del 3er trimestre, que saldr铆a en Octubre de este a帽o. En ese reporte debe de venir la nota del avance del proyecto de inversi贸n industrial y hotelero. En ese trimestre deben de estar reestableciendo el AFFO a pagar. Recuerden que iban a ahorrar parte de las rentas cobradas por un a帽o, para los proyectos de inversi贸n en curso.


FibraMQ, era de esperarse un retroceso en el precio. Al cierre de Febrero estaba en casi 34 pesos el CBFI, de ah铆 que pase de un 19% de plusval铆a corriente a un 12.25%. Muchos inversionistas estuvieron acumulando para cobrar el aguinaldo fibrero. No todos los inversionistas son de acumular largo plazo :-), cobran y salen. No es una estrategia efectiva para un proyecto de ingresos pasivos ... pero ya cada uno decide 馃槃.


FibraPL, mi posici贸n qued贸 peque帽a despu茅s de los cambios de Enero. Igual viene de un +33% a un +29%. Estamos a la espera para ver si PL va a comprar todos los activos de Terra.


FMTY sac贸 su follow-on a 11.50 y pareciera que el precio en el mercado se acomod贸 ah铆. En Febrero ten铆a un +5% de plusval铆a corriente y cerr茅 Marzo con un -0.33%. En el mes de Abril publican su reporte del 1er trimestre y ah铆 viene la gu铆a de pagos para todo el 2024.


Fibra NOVA, sin cambios entre Febrero y Marzo. Lo relevante con NOVA fue un anuncio que hizo los 煤ltimos d铆as de Marzo:



Parece que van a mover los t铆tulos a BIVA. No hay ning煤n impacto al respecto, pero el otro tema es que quieren habilitar el pago a trav茅s de CBFIs. Esto lo hizo MQ, PL y Terra para pagar excedentes de utilidades. Si este fuera el caso para NOVA, significa que pudi茅ramos empezar a ver pagos a utilidad fiscal. Recuerden que los reembolsos de capital no son eternos.


SHOP con un retroceso de 5.05% a 2.90%. En Abril publican su reporte del 1er trimestre y hay que ver c贸mo va su compromiso de pago trimestral y el proyecto de integrar 2 plazas comerciales nuevas.


FUNO fue la m谩s castigada de todas ... como es costumbre, salieron un par de publicaciones tirando hate a la FIBRA 馃槀. Esto es ya de cada a帽o y siempre son los mismos. Ni hablar. De un +26% me fui a un +11.87%. Entre tantas noticias de FUNO, tambi茅n est谩n haciendo un "bid" por la compra de los activos de Terra.


La suma de los retrocesos de las emisoras fue lo que caus贸 que cerrara el trimestre con un -1.25% de rendimiento acumulado en el 2024.


En general, sin novedades en las emisoras. Hay que esperar a Abril ya que en ese mes se publican los reportes correspondientes al 1er trimestre del 2024.


En resumen


El rendimiento acumulado va en negativo, nada de qu茅 preocuparse. Lo relevante del a帽o fueron las rentas cobradas y reinvertidas. El trimestre completo de rentas ya equivale a un mes de aportaci贸n regular. Se empieza a ver algo de la famosa bola de nieve ... eso es lo importante en una estrategia de ingresos pasivos.


Buen avance, vamos a esperar los reportes trimestrales.


隆Saludos!



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