Este es el mes 39 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 39 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.
El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.
El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflación aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años.
Van 39 meses de aportaciones mensuales, quedan 141 para terminar este proyecto de inversión.
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En los 2 años de publicación ha sido el libro más vendido en Amazon gracias a la comunidad de inversionistas de México.
Aportaciones Acumuladas
Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.
Al cierre del Julio 2024, este es el valor del portafolio:
Los 124,659-21 incluyen las rentas reinvertidas los 3 años (y 3 meses) que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 11,987 pesos de capital ganado (la diferencia entre lo depositado y el valor del portafolio) ... sin esfuerzo 😀
Si observan la gráfica de rendimientos, el portafolio salió un poco de la planicie en la que está desde inicio del año. Un poco de recuperación en los precios de las emisoras.
El rendimiento acumulado al cierre de Julio del 2024:
El histórico acumulado al cierre del mes pasado estaba en 30.39% y cierra el mes de Julio en 33.45%. La minusvalía acumulada en el año iba en -8.74% al mes pasado y cierra en -6.6%. Más abajo hago la comparación de precios y algunas noticias relevantes.
Compra de Fibras
Las reglas aplicadas para las compras de emisoras durante el 2024 son:
Mientras MQ esté arriba de 31 pesos por CBFI y Danhos abajo de 23 pesos por CBFI, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. MQ sigue en el rango de los 31 pesos por CBFI durante el mes de Julio. Las compras de Julio siguieron con la regla establecida del 15% a MQ y el 25% a Danhos.
La segunda regla era que si el CBFI de SHOP está abajo de 7.2, voy a mover la aportación del 5% de PL a SHOP. La condición se cumplió en el mes de Julio. Shop cerró el mes en 6.95. Ojo aquí que Shop se está acercando a mi rango establecido de 7.2. Fibra PL también ya está en el rango de 62 pesos.
Recuerden que en Enero fue cuando vendí una parte de FibraPL (y FUNO) y fue cuando abrí la posición de FSHOP. En aquellos meses PL estaba en 75 pesos por CBFI. Seis meses adelante, el CBFI de SHOP va apreciándose y el de PL va bajando. Fue buen movimiento en su momento y voy a seguir monitoreando los precios para ver si hago ajustes a mis reglas de compras de títulos.
Este es el modelo de compras recurrentes que estoy siguiendo todo lo que va del año. La información relevante está en la columna de "Distribución". Los precios los ajusto antes de las compras para calcular cuántos títulos voy a adquirir.
Mientras las condiciones mencionadas arriba se cumplan. Ese será mi patrón de compras para el 2024. A la aportación mensual le junto las rentas cobradas y todo va de regreso al portafolio.
Rentas Cobradas
Estas son las rentas cobradas de los 2 primeros trimestres en resumen (2,884.13) y el mes de Julio.
Para ahorrar espacio, puse todo lo cobrado de los 2 primeros trimestres en una línea de resumen. Esos son los 2,884.13 y los 2,010.25 pesos cobrados. Durante el mes de Julio hubo pago de FMTY y de NOVA, ambos a reembolso de capital 🤑
El impuesto promedio retenido va en un 16%, considerando todos los reembolsos de capital cobrados y las utilidades fiscales. Mejoró 2% gracias a los 2 pagos a reembolso de capital del mes de Julio.
Las rentas cobradas por mes van así:
Y considerando los CBFIs comprados en Julio, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:
Poco a poco me voy acercando a los 1,000 pesos mensuales. Es un buen hito para esta estrategia de largo plazo.
Y aquí va la aclaración que siempre hago ... para algunos inversionistas, 868 pesos no es nada de dinero ... la clave aquí es analizar los rendimientos logrados con el capital invertido.
Este es el detalle de renta por emisora al cierre de Julio:
La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.
137 pesos cobrados en Julio del 2021 y ahora ya van 585 en el mismo mes del año 2024. Es la gráfica de la bola de nieve 😄.
Y la siguiente gráfica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando lo cobrado en el año.
Con las rentas de Julio, ahora NOVA va a la cabeza en rentas recibidas ... ojo que los montos de capital invertido son distintos ... pero no le quita lo rentable a NOVA 😄
Dividend Yield del Portafolio
Si he invertido de mi bolsa 112,672 pesos y el portafolio genera 868.84 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 9.25% 😀
Este es el párrafo más importante de este resumen (y de la estrategia completa). El DY de mi portafolio considerando el dinero que he aportado de mi bolsillo es 9.25%. De eso se trata una estrategia de ingreso pasivo.
Desempeño por emisora
Así van las emisoras del portafolio al cierre de Julio 2024:
Y abajo vienen la imagen del mes de Junio, para ver la referencia de cambios de precios:
Fibra Shop
Empecemos por la sorpresa del mes: FSHOP. Al cierre de Junio andaba con un +3.54% de rendimiento corriente y para el cierre del mes de Julio terminé en +17.02.
Si ven la historia de este portafolio, el proyecto inició con FSHOP y luego vendí la posición. Todo el detalle está en los reportes mensuales que hago. En resumen, no me gustó que decidieron suspender la distribución con argumentos poco claros. En una conferencia comentaron que era para invertir en paneles solares (u otras cosas) y que sólo iba a ser por un periodo. Hasta le mandé un email al CFO para corroborar la info ... email que nunca me contestó.
Vendí mi posición con ganancias. Luego a principios de año consideré que el precio de la emisora estaba muy castigado y que iba a entrar con una participación pequeña en relación al portafolio .. siempre y cuando el precio esté abajo de los 7.2 pesos por CBFI. Entré a SHOP por una oportunidad de precio y yield y en los mismos reportes hago la aclaración que es una posición pequeña y especulativa. Sus fundamentales, en particular la deuda, está alta para mi gusto.
Otra cosa que no me gusta de todo, pero que voy a estar monitoreando es lo siguiente:
El reporte del 2T ya incluye las nuevas adquisiciones al fideicomiso. Todo bien en los indicadores macroeconómicos pero la utilidad por CBFI bajó casi un 10% y la distribución un 14.14%.
En el primer reporte pareciera que las compras no fueron "acretivas" para los inversionistas. No se puede concluir con un solo reporte pero la "premier" no me gustó. Tengo buena plusvalía y buen yield. Mis compras mensuales son relativamente pequeñas (relativas a las otras posiciones). Si los números no me convencen, haré válida mi plusvalía 😄
Danhos
Danhos es una historia distinta a la de SHOP. Empezando por un LTV del 10% vs el 42% de SHOP. Por otro lado, veo un poco de más claridad en sus estrategias y me gustó su decisión de reservar una parte del AFFO para invertir en el proyecto industrial y el joint venture hotelero con FIHO.
La clave con Danhos es monitorear el AFFO sin reserva para ver cómo va. En su reporte comentaron que el AFFO va en .68. El año pasado, mismo trimestre era .60. El crecimiento es muy bueno.
La primera fase del proyecto industrial ya está rentada. No han dicho a quién pero he visto mucha actividad de Mercado Libre y Amazon por esa zona. igual y es a uno de ellos 😄
El compromiso de Danhos es seguir la reserva del AFFO hasta el 4T del 2024. No han dicho a qué nivel regresaría el AFFO pero un .65 a 21 pesos por CBFI estamos hablando de un 12.38% de DY ... tremendo!
NOVA
La historia más relevante con FNOVA es lo que han hecho con el AFFO por CBFI.
Para el segundo trimestre, la distribución por CBFI creció un 10% comparado con el mismo trimestre del año pasado. Ojo que esto incluye un incremento de CBFIs que viene especificado en la parte de abajo de la imagen.
NOVA es a FIBRA con los mejores márgenes de operación y la mejor ocupación. Hacen un excelente trabajo en sacarle la máxima utilidad a cada peso que reciben de rentas cobradas a sus inquilinos. Ojo que esos márgenes tan buenos nos les deja espacio para maniobrar ... del 100% de ocupación sólo hay una opción ... para abajo 😄. Pero hasta el reporte del 2T y como cada trimestre desde su IPO ... es de las mejores FIBRAS en México.
En el libro de Vivir de las Fibras hago el comentario que comprar CBFIs a un precio mayor al de su NAV, viene con un riesgo. Sigo firme con mi comentario. FNOVA llegó a estar en el rango de 33 pesos por CBFI. Era enorme la diferencia cuando en aquel tiempo su NAV era de 21. Sólo que tuvieras una posición a buen costo promedio hacia sentido comprar más CBFIs. Los que compraron en el rango de 33 van con una minusvalía de 20%. No es una mala emisora, todo lo contrario ... es de las mejores, pero que necesidad de agarrar un riesgo así.
Si observan el último reporte trimestral, su NAV está ahora a 24.83 y el precio en el mercado está en el rango de 25 pesos. Si vendo la posición de FSHOP, ¿adivinen a donde va a ir?
Ojo que FNOVA acaba de hacer una emisión para seguir expandiendo su portafolio. Sus 2 emisiones pasadas han sido un éxito, no dudo que esta tercera igual lo sea. Hay que seguir monitoreando sus indicadores.
De MQ, FUNO y FMTY les platico en el siguiente resumen mensual. Comparen mis apuntes de las 3 emisoras mencionadas arriba para ver si estamos en el mismo canal 😀
En resumen
Siguen siendo buenos meses para acumular. No entiendo a los inversionistas que inician una estrategia de ingresos pasivos y en la primera bajada de precios venden sus emisoras, siendo que estos son los mejores tiempos para acumular. Tampoco entiendo a los inversionistas que comparan estrategias de crecimiento o de preservación de capital con una estrategia de ingresos pasivos, esa es otra historia que amerita un libro 😄
Si observamos los reportes trimestrales de la mayoría de las FIBRAS favoritas, vienen con números sólidos y con buenas perspectivas a futuro. La bajada de precios de una emisora (FIBRA o no FIBRA) puede estar relacionada a problemas con el negocio o factores de mercado externos o ajenos a la operación. Si tu emisora favorita (FIBRA o no FIBRA), en tu evaluación de resultados concluyes que tiene fundamentales sólidos y el mercado en general refleja otra realidad en el precio ... entonces esta es la oportunidad ¿para? la última opción sería la de salirse.
¡Saludos!
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