Este es el mes 40 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 40 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.
El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.
El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflación aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años.
Van 40 meses de aportaciones mensuales, quedan 140 para terminar este proyecto de inversión.
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Aportaciones Acumuladas
Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.
Al cierre del Agosto 2024, este es el valor del portafolio:
Los 128,550.42 incluyen las rentas reinvertidas los 40 meses que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 13,178 pesos de capital ganado (la diferencia entre lo depositado y el valor del portafolio) ... sin esfuerzo 😀
El rendimiento acumulado al cierre de Agosto del 2024:
El mes de Agosto había empezado muy movido con subidas de precios pero se fue enfriando rumbo al final. Considerando que hubo casi un 2% aprox. de rentas cobradas, cerrar con un +1.02% significa que hubo un poco más de minusvalías con las emisoras, con respecto al cierre del mes anterior.
Compra de Fibras
Las reglas aplicadas para las compras de emisoras durante el 2024 son:
Mientras MQ esté arriba de 31 pesos por CBFI y Danhos abajo de 23 pesos por CBFI, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. MQ sigue en el rango de los 31 pesos por CBFI durante el mes de Agosto. Las compras de Agosto siguieron con la regla establecida del 15% a MQ y el 25% a Danhos.
La segunda regla era que si el CBFI de SHOP está abajo de 7.2, voy a mover la aportación del 5% de PL a SHOP. La condición se cumplió en el mes de Agosto aunque si estuvo en los 7.30 en algunos días de Agosto. Creo que es momento de hacer un ajuste al portafolio considerando el cambio de precio de NOVA.
Este es el modelo de compras recurrentes que estoy siguiendo todo lo que va del año. La información relevante está en la columna de "Distribución". Los precios los ajusto antes de las compras para calcular cuántos títulos voy a adquirir.
Mientras las condiciones mencionadas arriba se cumplan. Ese será mi patrón de compras para el 2024. A la aportación mensual le junto las rentas cobradas y todo va de regreso al portafolio.
Rentas Cobradas
Estas son las rentas cobradas de los 2 primeros trimestres en resumen (2,884.13) y el mes de Julio y Agosto al detalle.
Para ahorrar espacio, puse todo lo cobrado de los 2 primeros trimestres en una línea de resumen. Esos son los 2,884.13 y los 2,010.26 pesos cobrados. Agosto fue un buen mes de rentas cobradas. La de SHOP y la de FMTY ambas a reembolso de capital. Danhos pagó mixto. FUNO y PL pura utilidad fiscal.
El impuesto promedio retenido va en un 16%, considerando todos los reembolsos de capital cobrados y las utilidades fiscales.
Las rentas cobradas por mes van así:
Y considerando los CBFIs comprados en Agosto, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:
Falta poco para los 1,000 pesos mensuales. Es un buen hito para esta estrategia de largo plazo. Yo estimo que para el cierre del año debo de estar en los 1,000 pesos mensuales.
Y aquí va la aclaración que siempre hago ... para algunos inversionistas, 895 pesos no es nada de dinero ... la clave aquí es analizar los rendimientos logrados con el capital invertido.
Este es el detalle de renta por emisora al cierre de Agosto:
La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.
137 pesos cobrados en Agosto del 2021 y ahora ya van 1,402 en el mismo mes del año 2024. Es la gráfica de la bola de nieve 😄. Febrero sigue teniendo el record de rentas cobradas pero esto fue porque FMTY adelantó varios meses de renta.
Y la siguiente gráfica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando lo cobrado en el año.
Danhos va a la cabeza con rentas cobradas en lo que va del año.
Dividend Yield del Portafolio
Si he invertido de mi bolsa 115,372 pesos y el portafolio genera 895.40 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 9.31% 😀
Este es el párrafo más importante de este resumen (y de la estrategia completa). El DY de mi portafolio considerando el dinero que he aportado de mi bolsillo es 9.31%. De eso se trata una estrategia de ingreso pasivo.
Desempeño por emisora
Así van las emisoras del portafolio al cierre de Agosto 2024:
La sorpresa del mes ha sido FNOVA que cerró a 24.78. Ojo aquí que su NAV-CBFI es 24.83. Después de varios años, NOVA por fin cotiza abajo de su NAV-CBFI. Para los que están acumulando CBFIs, esta es una buena noticia. Para los ejecutivos de FNOVA que les pagan su bono con CBFIs, es una mala noticia, considerando que viene de 33 pesos por CBFI.
A inicios de año tenía un costo promedio de 11.61 de FMTY. Todo el año he comprado abajo de ese costo y ya voy en un 11.02. La distribución de FMTY de Agosto fue de 8 centavos. Va subiendo la renta gracias a 1) las recompras de CBFIs que han hecho y 2) a la subida del tipo de cambio.
FUNO
Tenía pendiente el resumen de resultados de las otras 3 emisoras del portafolio. Empecemos con Fibra UNO ...
Empieza a causarme cierto descontento lo que está pasando con FUNO. En septiembre es exactamente un año que anunciaron NEXT y la internalización de su operación. El anuncio fue tan potente que el precio del CBFI se fue de 23 pesos hasta los 30. Y duró varios meses en el rango de los 30 pesos por CBFI.
Lo de Next va un paso para adelante y 2 para atrás. No ha pasado nada. Luego presentaron una propuesta para comprar los activos de Terra y nada. Un año después, nada. Y aunque los ingresos totales crecieron un 7.4% vs año anterior, la distribución acumulada de los 2 primeros trimestres va más abajo que los 2 años anteriores.
La imagen es de su reporte trimestral. Aquí va la comparativa de los 2 primeros trimestres:
El año completo no está terminado y van a necesitar pagar arriba de .70 para salir mejor que el 2023. Los 2 primeros trimestres van en .92 contra un .96 del 2023 y contra un 1.02 del 2022. El año no pinta bien en relación a las rentas pagadas, que a final de cuentas es el deber ser de cualquier FIBRA.
Precio caído y rentas abajo.
FMTY
Todos los fundamentales de FMTY en orden. Ellos hacen su negocio "by the book" ... significa que van desarrollando su negocio con reglas bien establecidas cómo 1) negocios estabilizados, 2) bajo nivel de deuda, 3) ir perfeccionando el EBITDA y los interese de la deuda, 4) predictibilidad de las rentas a cobrar/pagar.
Se habían estado quedando cortos con la distribución por el conocido problema del tipo de cambio. Esta había sido su guía de distribución a principios de año:
En la guía mostraban un rango de tipo de cambio que iba de los 16.25 a los 17.99. Eso quedó atrás y ahora el TC está a casi 20 😀. Ojo que tiene que ser un promedio de tipo de cambio, pero ya hemos empezado a ver algo del beneficio.
La última distribución anunciada es de 8 centavos por CBFI, que serían 96 centavos anualizado. Esa distribución anualizada ya está por arriba del rango que presentaron en el 1T.
El incremento en la distribución debe de venir por el incremento en el tipo de cambio y el otro factor a considerar es que han estado recomprando títulos activamente. Mas activos que en otros años. Ambas son buenas noticias.
El otro anuncio relevante fue que ya tienen comprado para una de las propiedades de oficinas que tenían vacante. Falta ver el anuncio del destino que le darán a los recursos. Ya sea para recomprar títulos o para comprar otra propiedad industrial, ambos escenarios abonan al beneficio de la distribución por CBFI.
Buenos números en general para FMTY.
Cambios a aportaciones
Con la bajada del precio de NOVA, esto abre la oportunidad para subir la aportación que hago cada mes a dicha emisora. Recuerden que hace más de un año reduje la aportación a NOVA comentándoles que el precio que se pagaba estaba muy arriba de su NAV-CBFI.
A partir del mes de Septiembre voy a hacer los siguientes cambios:
Considerando lo comentado de FUNO en este reporte, voy a reducir la aportación de FUNO al 15% y a subir la aportación de FNOVA al 20%.
La de Danhos la voy a dejar en 25% hasta que recibamos el anuncio del nuevo AFFO, que debe de venir en el siguiente reporte trimestral o a más tardar en posterior. El precio de Danhos sigue en el rango de 20 por lo que es buen momento para acumular.
Si SHOP sigue arriba de 7.20 es probable que venda toda la posición y distribuya el capital entre las demás. Voy a analizar esto durante el mes de Septiembre.
En resumen
Buenos resultados de FMTY. FUNO empieza a desesperar la falta de acción con lo que habían anunciado. FNOVA a buen precio para acumular más 😀.
Buen mes de Agosto y buenas expectativas para el resto del año.
¡Saludos!
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