Este es el mes 42 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 42 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.
El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.
El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflación aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años.
Van 42 meses de aportaciones mensuales, quedan 138 para terminar este proyecto de inversión.
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Aportaciones Acumuladas
Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.
Al cierre del Octubre 2024, este es el valor del portafolio:
Los 137,746.26 incluyen las rentas reinvertidas los 42 meses que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 16,974 pesos de capital ganado (la diferencia entre lo depositado y el valor del portafolio) ... sin esfuerzo 😀
El rendimiento acumulado al cierre de Septiembre del 2024:
El mes anterior el portafolio llevaba un -4.42% de rendimiento acumulado por lo que se tiene una ganancia de 1.5% aprox. en términos de capital invertido.
Compra de Fibras - cambios por la venta de SHOP del mes pasado
Las reglas aplicadas para las compras de emisoras durante el 2024 son:
Mientras MQ esté arriba de 31 pesos por CBFI y Danhos abajo de 23 pesos por CBFI, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. MQ sigue en el rango de los 31 pesos por CBFI durante el mes de Octubre. Las compras de Octubre siguieron con la regla establecida del 15% a MQ y el 25% a Danhos.
Esta regla de compras no cambió por la venta der SHOP. La aportación del 15% a MQ y el 25% a Danhos seguirá vigente.
Con la venta de SHOP el mes pasado, el 5% que se destinaba a esta emisora ahora se integrar a FNOVA.
El modelo de compras mensuales queda de la siguiente manera:
Danhos y FMTY son las 2 emisoras que tienen mayor participación de aportaciones mensuales, seguidas de FNOVA y luego UNO y MQ.
Rentas Cobradas
Estas son las rentas cobradas de los 2 primeros trimestres en resumen (2,884.13) y el mes de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre al detalle.
Para ahorrar espacio, puse todo lo cobrado de los 2 primeros trimestres en una línea de resumen. Esos son los 2,884.13 y los 2,010.26 pesos cobrados.
El impuesto promedio retenido sigue en un 16%, considerando todos los reembolsos de capital cobrados y las utilidades fiscales.
Las rentas cobradas por mes van así:
Octubre es mes bajo de rentas cobradas.
Y considerando los CBFIs comprados en Octubre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:
Ya puedo confirmar que para finales del año llego a los 1,000 mensuales. Es un buen hito para esta estrategia de largo plazo.
Y aquí va la aclaración que siempre hago ... para algunos inversionistas, 965 pesos es poco dinero, para otros es mucho ... la clave aquí es analizar los rendimientos logrados con el capital invertido.
Este es el detalle de renta pagada por emisora al cierre de Octubre:
La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.
17 pesos cobrados en Octubre del 2021 y ahora ya van 261 en el mismo mes del año 2024. Es la gráfica de la bola de nieve 😄. Febrero sigue teniendo el record de rentas cobradas pero esto fue porque FMTY adelantó varios meses de renta. Igual y Noviembre si rebasa las rentas cobradas de Febrero.
Y la siguiente gráfica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando lo cobrado en el año.
MQ fue su último pago del año. Sin olvidar que este fue el año de MQ ya que no sólo pagó buenas rentas sino que nos dio un tremendo aguinaldo por allá de Febrero. Este pago fue una pequeña parte en efectivo y la otra en CBFIs. Si le sumamos el valor de los CBFIs, MQ pudiera quedar en 1er lugar de rentas cobradas.
FMTY ha acumulado buenas rentas en todo el año, aunque falta el pago trimestral de Danhos, NOVA y UNO.
Dividend Yield del Portafolio
Si he invertido de mi bolsa 120,772 pesos y el portafolio genera 965.64 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 9.59% 😀
Este es el párrafo más importante de este resumen (y de la estrategia completa). El DY de mi portafolio considerando el dinero que he aportado de mi bolsillo es 9.59%. De eso se trata una estrategia de ingreso pasivo.
Desempeño por emisora
Así van las emisoras del portafolio al cierre de Octubre 2024:
Octubre fue mes de reportes trimestrales así que aquí van lo relevantes de 3 emisoras. En el siguiente reporte mensual les comparto el resto.
FMTY
La estrategia de FMTY de dolarizar todos sus ingresos está rindiendo fruto. Reportaron un sólido trimestre y sorprendieron con un excedente por arriba de la guía de distribución.
Es interesante ver que en el primer trimestre la guía de distribuciones estaba basada en un dólar a 17 pesos. Ahora que el dólar está en el rango de 20 pesos, la distribución mensual por certificado ya está por arriba de los 8 centavos. Esto es gracias a la subida del tipo de cambio y también al esfuerzo que hacen de consolidar la deuda y la recompra de certificados que han estado haciendo todo el año.
El excedente de 62millones de pesos lo van a usar para seguir recomprando títulos.
Después de la presentación del reporte trimestral, tuvimos una charla con su director general (Jorge Avalos) y su equipo de investor relations (Cesar y Abigail).
FMTY es la única que hace esta conferencia con los inversionistas individuales en donde recopilan todas las preguntas que hacemos y las responden en vivo. Es una charla muy casual. En ella nos confirmaron que en los siguientes años quieren moverse aun más hacia el sector industrial. Igual confirmaron que no prevén otra emisión de certificados en el corto plazo ya que tienen margen para mayor deuda. Parte del portafolio de oficinas menos productivo está en venta ... en particular la oficina que era de Axtel que lleva meses sin rentarse.
Fibra Macquarie (MQ)
Esta es otra FIBRA que reportó un excelente 3er trimestre. Cuando mencionan que incrementaron la guía del AFFO por certificado, significa que están recolectando más rentas de lo planeado.
Tomen en cuenta que FibraMQ tiene un tipo de payout ratio, significa que no reparte todo el AFFO y reserva una parte para proyectos. Esto lo ha hecho por varios años. Si está cerrando este año con un AFFO por arriba de la guía, tiene buen margen para ajustar al alza el reparto de rentas del próximo año.
El NAV de MQ subió casi un 20% y este efecto también se vio en FMTY. Eso es por la subida del tipo de cambio ya que sus propiedades deben de estar valuadas en dólares ... esto es por tener ingresos en dólares.
Fibra NOVA
Y los de Chihuahua igual siguen avanzando a paso firme. Utilizaron parte de la emisión de CBFIs para pagar deuda y la otra parte la tienen guardada para proyectos de inversión (noten la línea de activo circulante al 3T24)
Al igual que FMTY y MQ, traen una revaluación positiva de sus propiedades por la subida del tipo de cambio. Entre la revaluación y el pago de deuda, su NAV-CBFI llegó a casi 28 pesos por certificado. Vamos a ver como avanzan sus planes de expansión.
El LTV lo regresaron al 23%. O van a agarrar vuelo para un proyecto nuevo o quieren irse más conservadoramente en los siguientes años.
Excelentes resultados de las FMTY, MQ y NOVA.
En resumen
Quedan 2 meses del 2024. Las emisoras van avanzando bien y se hizo buen negocio con el rebalanceo de FUNO y PL. También buen negocio con la venta de SHOP. El año corriente sigue en negativo -2.9% significa que la bajada de precios ha sido mayor a las rentas cobradas en el año. En el 2024 los últimos 2 meses hubo rally navideño y fue en donde se acumuló mucha plusvalía. ¿Habrá rally este año? no sabemos, pero los precios bajos ayudan a acumular más certificados y acelerar el objetivo de ingresos pasivos a lograr. Este año debo de estar llegando a los primeros 1,000 pesos de ingreso pasivo. Ahí va la estrategia avanzando.
¡Saludos!
Que buen análisis!