Diseño de Estrategia Fibrera 2022 : Parte 1 - Inflación

Actualizado: 8 nov 2021



Raza fibrera, el año se fue rápido y esta es la época de ir haciendo preparativos para la estrategia fibrera 2022. Hay varias cosas a tomar en cuenta en una estrategia de ingresos pasivos que voy a ir desarrollando junto con la evaluación de cada portafolio y ver si hacemos cambios o dejamos todo igual para el 2022.


Solo a manera de recordatorio, hay 5 estrategias en curso:


1) Portafolio Fibrero, esta es mi estrategia principal de inversión y es un portafolio 100% de fibras inmobiliarias que será mi fuente de ingresos pasivos para mi jubilación, junto con los ingresos que vaya a generar de mi AFORE. Lo que busco con este portafolio es llegar a un ingreso por rentas del 10% anual del valor invertido y que cada año igualmente vaya creciendo la plusvalía de mis emisoras. A este portafolio a veces hago aportaciones no planeadas, a veces reinvierto las rentas generadas y a veces uso las rentas para otros proyectos. Busco ganarle al IPC y al SP500 cada año en cuanto a rendimientos considerando mis ingresos por rentas y la plusvalía del portafolio ... aunque con el 10% de rentas anuales de ingresos pasivos me voy contento, ganarle a los índices es por puro placer competitivo 😁


2) Portafolio REITS, es un experimento para evaluar el desempeño de invertir en REITS considerando plusvalía, rentas e impuestos. Es una estrategia de largo plazo sólo con REITS y el ETF VNQ. Mi hipótesis es que estos instrumentos no son tan rentables para un mexicano, siendo las fibras una mejor opción. Los números me darán o negarán la razón.


3) Portafolio Fibrero Jubilación 5K, es una estrategia de fibras inmobiliarias que busca llegar a generar 5,000 pesos de ingresos pasivos en 15 años aproximadamente. El portafolio tiene una aportación mensual establecida y las rentas generadas también se reinvierten.


4) Portafolio Swenmex, es una estrategia que busca validar la idea de un portafolio bien diversificado que aguante todos los sexenios, crisis, epidemias, inflación y así. Está basado en el modelo de Swensen que sería un portafolio todo-terreno. El portafolio tiene 25% de fibras y el resto son ETFs internacionales, IPC, bonos/deuda y metales.


5) Portafolio Sin Miedo a las Fibras, es una estrategia sencilla de fibras inmobiliarias para que los nuevos le pierdan el "miedo" a las fibras. Este portafolio tiene documentado todo el análisis de riesgo y rendimiento de las fibras y sólo usa 3 emisoras a partes iguales.


Habiendo repasado las estrategias en curso, el primer elemento a tomar en cuenta para el diseño de la estrategia 2022 es la inflación. Este año pegó duro la inflación en México. BBVA estima que vamos a cerrar a 6.4%. Para el 2022 estiman un rango de 3.7% - 3.8% ... ojalá que así sea para el 2022.


En el mundo de las inversiones el primer enemigo a vencer es la inflación y cuando la inflación es alta, el enemigo es más difícil de vencer. Desafortunadamente este año (2021) la inflación está horrible, se parece a Thanos ... 6.4% es un montón de inflación 😡😡 ... así que voy a tener que tomar ese valor como referencia para ajustar todas mis estrategias de acumulación para el 2022.


Portafolio Fibrero Jubilación 5K: considerando el 6.4% de inflación, ahora el objetivo futuro a lograr son 5,320 pesos de rentas mensuales. (5,000 pesos multiplicado por 6.4%). Así cómo voy a aumentar el objetivo a lograr para mantener el valor de los 5,000 pesos en el futuro, también tengo que modificar la aportación mensual a 2,340 pesos. Originalmente la aportación era de 2,200 y con el factor de inflación a partir de Enero 2022 mi aportación mensual será de 2,340 pesos. No le voy a cambiar el nombre a la estrategia ya que será interesante ver en 15 años cuanto serían 5,000 pesos de hoy, pero ya saben que para el 2022, el objetivo ahora son 5,320 pesos.


Portafolio REITS: la aportación planeada era de 5,000 pesos trimestrales. A partir del Q1 del 2022 subirá a 5,320 pesos.


Portafolio Swenmex: la aportación planeada mensual era de 3,666 pesos mensuales. A partir de Enero del 2022 subirá a 3900 pesos mensuales.


Portafolio Sin Miedo a las Fibras: a partir de Enero 2022 la aportación será de 128 pesos semanales.


Portafolio Fibrero: en este portafolio no tengo un plan establecido de aportaciones pero igualmente necesito considerar el impacto inflacionario y hacer ajustes para el 2022.


La inflación es un gran problema y en las inversiones de largo plazo (de acumulación), si no se hacen los ajustes necesarios, en 10 años se pierde mucho valor del portafolio ... peor aún con una inflación arriba del 6%!. Hay una ventaja que muchas veces logramos con las fibras y es que algunas de ellas suben sus rentas repartidas por arriba de la inflación. Ahí tenemos el caso de FMTY que anunció que quiere elevar 10% las rentas repartidas en los siguientes mees. Ese es un super aliciente ya que no sólo cubre el 6.4% de inflación sino que va un poco más arriba y eso nos ayuda también a alcanzar el objetivo futuro de ingresos. Igual NOVA en sus primeros 3 años estuvo incrementando muy por arriba de la inflación ... pero eso no pasa con todas las fibras todos los años. Por eso es mejor hacer los ajustes a las aportaciones y los objetivos a lograr adicional a lo que las fibras puedan dar extra.


¿Y si no puedo ajustar mi aportación este año? No es el fin del mundo pero en el 2023 hay que ponerse al corriente sumando la inflación del 2021 y la del 2022.


¿Y si no puedo mantener el ritmo de ajuste de la inflación anual? ahí si se pone difícil el asunto porque año con año se va perdiendo valor y la pérdida se acumula rápidamente. Voy a ejemplificar con el portafolio Fibrero Jubilación 5K ... el objetivo a lograr son 5,000 pesos de rentas mensuales, pero en 15 años esos 5,000 pesos bien pudieran ser 8,639 pesos.

En la tabla consideré la inflación que ya conocemos del siguiente año y de ahí en adelante usé 3.8% anual. Si no ajusto las aportaciones mensuales con la inflación, nunca voy a alcanzar el objetivo futuro.


Así que ahora ya conocen la carrera contra la inflación. Ese es el primero y más importante ajuste a una estrategia de inversión y más en una estrategia de ingresos.


saludos!