Los Follow-On's Fibreros del 2023

Está de moda esto de los follow-ons que han anunciado algunas Fibras en este 2023 y he visto comentarios de todo ... que son buenos, que diluyen a los inversionistas, que son malos, que no convienen, que si convienen ... hasta un comentario de que las inversiones en Fibras no son inversiones inmobiliarias 😂

Vale la pena dedicarle un tiempo a platicar acerca de los follow-ons, ver algunos datos de los follow-ons recientes y aclarar algunos mitos que se han creado alrededor de estos procesos de capitalización de las Fibras.

¿Qué es un Follow-On?

Para estas alturas del partido ya todos saben que las Fibras pueden seguir creciendo de 3 maneras: 1) reservando rentas recolectadas para invertir en proyectos de expansión , 2) emitiendo deuda y 3) emitiendo nuevos CBFIs para recolectar dinero y usarlo para proyectos de expansión. La emisión de nuevos CBFIs para recolectar dinero se le dice "Follow On". Podemos decir que la "recompra de certificados" sería otra forma de crecimiento si se vuelven a usar para comprar propiedades ... pero ese método es lentísimo, mejor es que cancelen los certificados de recompra y así benefician a los inversionistas.

Se usa la palabra "follow-on" que viene de algo así como "seguimiento" y el seguimiento es a la capitalización inicial que hizo una Fibra. En otras palabras, por ejemplo ... si NOVA salió en 2017, ahí fue su IPO/OPI (Initial Public Offering / Oferta Publica Inicial / Capitalización Inicial) y las recolecciones de dinero subsecuentes son "follow-ons" o "seguimientos" al IPO/OPI. Se usa el nombre en inglés para darle más caché al asunto. 😄😄

Siguiendo con el ejemplo de Fibra NOVA, su IPO fue en el 2017 y lleva 2 "seguimientos", el del 2021 (super exitoso) y el del 2023 que pinta para ser exitoso también. Para los que dicen que los "follow-ons" diluyen a los inversionistas, esperen a ver los datos de FNOVA.

Las Fibras no crecen porque reparten el 95% de las utilidades

En el Libro 1 explico ampliamente el tema del 95% del reparto de utilidades y el mito del "no crecimiento". Las Fibras pueden ahorrar sus rentas e invertir en proyectos nuevos y también pueden emitir deuda para financiar el crecimiento. Fibra MQ ha hecho un excelente trabajo en reservar rentas y reinvertir, lo explica a detalle en todos sus reportes trimestrales ... y en el año fiscal del 2022 nos recompensó con un 5to pago bastante bueno ... el aguinaldo fibrero 😉.

Aquí va la info de las reservas que hace MQ:

Y luego vean este anuncio:

Un proyecto nuevo con un NOI del 11.8% 😀😀😀 Excelente rentabilidad para ese proyecto y para los que invertimos en MQ.

Ahora sí ... quedó aclarado el punto de que las Fibras "no crecen" porque reparten toda su utilidad.

Del Follow-On es de lo que voy a desarrollar a continuación, que es la tercera forma de hacer crecer una Fibra.

Info relevante acerca de un Follow-On

Este comentario del director general de FUNO me gusta para entrar en materia de los Follow Ons. Es del reporte trimestral del 4T del 2022.

En el comentario, lo que el director general dice es que no quieren emitir más deuda (ya que han estado trabajando en disminuir sus razones de deuda) y tampoco quieren hacer un "follow on" (acceder al mercado de valores) ya que consideran que el precio de su CBFI está muy castigado en relación a su NAV-CBFI. (ya sabes que es el NAV-CBFI)

Aquí hay una clave interesante acerca de las emisiones de CBFIs ... el precio al que pueden salir en su follow-on. Qué sería lo mínimo para los tenedores de CBFIs de FUNO? que el follow-on se hiciera al menos a su NAV-CBFI, que para el caso de FUNO es de 50 pesos. ¿Que sería lo mejor para los tenedores de certificados de FUNO? que el follow on fuera mayor a 50 pesos. ¿Y por qué sería esto así? si meten CBFIs a menos de 50 pesos automáticamente reducen el NAV-CBFI de los actuales ... eso destruye valor a los inversionistas actuales. Si entran a precio de NAV-CBFI, el valor del CBFI se mantiene ... y si emiten arriba de su NAV-CBFI (que es lo mejor que les puede pasar a los inversionistas actuales de cualquier FIBRA), automáticamente suben el NAV-CBFI de todos (los actuales y los que entran)

¿Y qué se necesita hacer para emitir nuevos CBFIs al valor del NAV-CBFI? pues no es tan difícil, el comité técnico le puede poner el precio que quiera a la salida y luego que el mercado reconozca ese valor en el precio de cotización. ¿Y para salir arriba del NAV-CBFI? mismo caso ... que el mercado reconozca que el CBFI vale aún más que el mismo valor de sus activos y tenga interés en comprarlo. En este último escenario ... entran CBFIs "caros" con los que puedes comprar más cosas ... es el escenario más conveniente para todos.

El precio del follow-on puede ser cualquiera, el reto es que sea algo atractivo para que los inversionistas quieran poner su dinero ahí y no en otra alternativa de inversión.

Fibra Monterrey

FMTY se fue por el lado conservador y sacó 2 follow-ons a precio de NAV-CBFI ... 12.20. Es lo justo y un precio más arriba se arriesgaba a recolectar menos dinero en la emisión. Sus follow-ons fueron exitosos ya que completo el proyecto de expansión con lo recolectado y complementó con deuda, dejando la FIBRA en un LTV del ... 28% si mal no recuerdo. FMTY siempre se ha movido conservadoramente y esta transacción no fue la excepción.

El follow-on de FMTY será de beneficio para los tenedores actuales y los que entraron en el follow on? Lo esperado es que sea de beneficio para todos, hay que ver como hacen la integración del nuevo portafolio y estar al pendiente de los asuntos macro-económicos (tasas, tipo de cambio, recesión)

Fibra NOVA

El NAV-CBFI de FNOVA era de 21.50, que significa que el valor de los activos inmobiliarios por título en circulación vale 21.50. El precio de mercado poco antes del follow-on era de 32.5 ... que significa que el mercado le daba un valor muy alto al título del CBFI de NOVA ... y su salida al mercado fue de 29 pesos por CBFI.

La pura salida del follow-on fue del 35% por arriba del NAV-CBFI ... t-r-e-i-n-t-a y c-i-n-c-o% arriba de su NAV CBFI. Si FUNO pudiera hacer eso, su emisión tendría que ser de 67.5 😀 ... 35% arriba de su NAV-CBFI.

¿Qué significa que FNOVA haya salido a 29 pesos por CBFI? la mas pura expresión de creación de valor para los inversionistas actuales. ¿Cómo se creó ese valor? pudo capitalizar a la FIBRA con CBFIs más arriba de su NAV-CBFI.

NOVA no es la única en salir con un CBFI "caro". PL hizo lo mismo.

El riesgo de salir con un CBFI caro es que no vendas muchos y no puedas ejecutar el plan de expansión. Ahí ayuda mucho el buen historial que tenga la FIBRA para convencer a los inversionistas que recibirán buenos rendimientos ... para eso usan historial de resultados y proyecciones.

¿La emisión de nuevos CBFIs diluye al inversionista?

Ya platicamos acerca de la creación de valor en los párrafos anteriores. Si el CBFI se emite caro, todos ganan ya que el NAV-CBFI automáticamente sube. El otro beneficio de emitir CBFIs es que también baja el LTV ... esto es porque tienes más activos (en efectivo cuando entra el dinero y luego en propiedades cuando se construyen o compran) con menos nivel deuda.

¿Y las distribuciones? ... aquí hay de 2 sopas. FMTY compra edificios estabilizados por lo que el tiempo de conversión del capital recolectado a flujo de efectivo es casi inmediato. El reto con FMTY es que la integración de nuevos edificios debe de beneficiar a todos los tenedores de CBFIs (actuales y nuevos) en que las distribuciones sigan creciendo. Ese es el chiste de todo esto. Todavía no vemos la película completa del follow-on de FMTY ya que hay que ver como se integra el nuevo portafolio. Por otro lado hay vientos contrarios en estos momentos 1) el dólar en el rango de 17 pesos y 2) las tasas de referencia aún altas. Estimo que los siguientes trimestres la distribución estará castigada por los 2 factores mencionados anteriormente, pero es de esperarse que eso se componga y la integración del nuevo portafolio sea "acretiva".

La sopa no. 2 es cuando una Fibra emite CBFIs y va a usar el dinero para desarrollar nuevos inmuebles. Es el caso específico de FNOVA. En este escenario es de esperarse que la distribución por CBFI baje unos trimestres en lo que se construyen las propiedades nuevas y empieza a "fluir" el nuevo ingreso por arrendamiento. La supuesta "dilución" es temporal para retomar la misma distribución y aumentarla más adelante. Esta receta la tiene bien desarrollada FNOVA y con el beneficio de sus CBFIS "caros" que entraron, la rentabilidad de sus proyectos a desarrollar es de esperase que sea muy buena ... al tiempo.

Ya sea que la Fibra compra activos estabilizados o desarrolla propiedades, en ambos escenarios el inversionista actual y el que llega a la fibra van a pedir ...

Si no fuera el caso, no sería negocio entrar a los follow-ons.

Recordar es volver a vivir

Recordemos algunas métricas de FNOVA del follow-on del 2021 ....

En el 2T del 2021 fue cuando entraron los nuevos CBFIs y en la gráfica se ve el cambio de ingresos por CBFI de .60 a .46. La famosa "dilución". Dos trimestres adelante vean el ingreso por CBFI con el portafolio agroindustrial integrado y con un refinanciamiento de deuda que hicieron. Y luego vean la tendencia después del follow-on

¿Y qué pasó con la distribución que todos recibimos cada trimestre después del follow-on? Observen el 4T del 2021 que es después del follow-on y la mencionada "dilución". El beneficio fue para los inversionistas de antes y los que entraron.

Ojo que en el follow-on pasado lograron no bajar la distribución por CBFI aun y con la entrada de los nuevos CBFIs, esto fue una coyuntura de un refinanciamiento de un crédito que les permitió hacer eso y la integración del negocio agro que ya estaba estabilizado. No espero que en este segundo follow-on puedan hacer eso ya que fue más grande y requiere tiempo para desarrollar las naves industriales, pero si espero que en unos trimestres más el follow-on le siga dando gasolina para seguir creciendo la distribución por CBFI y que la transacción se un ganar-ganar, para los que ya estamos en FNOVA y para los que entraron.

¿Y los follow-ons a un precio menor que el NAV-CBFI?

Ya saben lo que eso significa. Ojo con esos.

En resumen

Los follow-ons deben de ser de beneficio para los inversionistas que ya están en la Fibra y para los que entran. No son sencillos, desde vender la idea a los potenciales inversionistas, recabar el dinero y ejecutar la expansión de forma exitosa ... y que todo esto sea un ganar-ganar para todos. Las Fibras buenas son las que logran el ganar-ganar 😊

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