Cuánto voy a recibir de rentas?

Raza fibrera, hay una manera correcta y muchas maneras incorrectas de saber cuánto dinero voy a recibir cuando invierto en fibras.

Algunas fibras, a diferencia de otros vehículos de inversión, tienen la ventaja que puedes estimar con alto grado de certidumbre lo que vas a recibir de rentas (dividendos) todo el año. Vamos a desarrollar el proceso en este post y a tratar de aclarar algunos mitos alrededor de este tema.

Primero que nada, vamos a separar el concepto de rentas y el concepto de apreciación de valor. Los CBFIs (títulos de fibras) tienen un derecho a recibir rentas y también pueden subir o bajar de valor. El valor del CBFI lo define la oferta y demanda en el mercado. En este post primero voy a desarrollar el tema de las rentas y al final hablamos del valor del CBFI.

Muy pocos saben que algunas fibras, en su reporte del 4Q (cuarto trimestre) publican su compromiso de rentas que van a pagar en el siguiente año. Aquí te van dos ejemplos de fibras que uso en mi portafolio:

Abajo un extracto del reporte del cuarto trimestre del 2020 de Fibra MQ. Esto viene en la página 2 de su reporte. En el último renglón que se muestra dice que la guía para el 2021 es repartir 1.90 pesos anuales por CBFI. En otras palabras, MQ se compromete a que todos los que tienen sus títulos, les va a pagar 1.90 pesos en el 2021. Por costumbre, MQ paga en forma trimestral, así que divides el 1.90 entre 4 trimestres y tu pago será de 47 centavos que te van a estar depositando por cada CBFI que tengas en propiedad.

Entonces, ¿Cuánto vas a recibir de rentas anuales o trimestrales si tienes CBFIs de Fibra MQ? si tienes 500 CBFIs, anualmente te van a pagar 950 pesos (500 * 1.9) o trimestralmente te van a pagar 237 pesos (500 * .475).

En el siguiente ejemplo tenemos a Fibra Monterrey (página 31 de su reporte trimestral del 4Q 2020). Similar a MQ pero están presentando 2 escenarios, esta fibra se está comprometiendo a pagar en un rango de 81 a 85 centavos por CBFI (dependiendo del tipo de cambio) y si ejecuta su plan de expansión subiría su pago de rentas a un rango de entre 97 centavos a 1 peso por CBFI.

Entonces, ¿Cuánto recibirías de rentas de FMTY en un año si tuvieras 500 CBFIs? 500*.81 (considerando el rango bajo) = 405 pesos anuales. Fibra Monterrey paga mensual, así que divide los 405 entre 12 y resulta un pago mensual de 33.75 pesos.

Esta es la manera correcta en como estimar cuánto vas a recibir de rentas. Las maneras incorrectas de calcular la renta son: usar yahoo finance, porque regularmente calculan mal el dividend yield o usar la última renta pagada como referencia. Lo explico ahora....

No es recomendable usar la última renta pagada para estimar mi ingreso, a menos de que siempre leas sus reportes trimestrales y sepas que está pasando con la fibra. Por ejemplo, Danhos pagó su última renta a 60 centavos por CBFI, pero si lees su reporte, pagó mas del 100% de su AFFO, significa que hizo un pago especial. Por ende, se asume que no va a estar pagando 60 centavos en las siguientes distribuciones. De hecho, acaba de anunciar que en el pago de Mayo, será de 40 centavos por CBFI. Si basas tu decisión futura de invertir en Danhos porque pagó 60 centavos por CBFI, vas a recibir MENOS de lo que esperabas. Y así cada fibra tiene sus particularidades.

¿Qué pasa con las fibras que no se comprometen a un pago anual futuro? Aquí tienes que revisar todo su historial de pagos y ver cómo ha sido su desarrollo. Toma el caso de NOVA, ellos consistentemente han incrementado su pago anual de rentas. Para el caso de NOVA pudieras usar su ultimo pago anual y usar ese como referencia. Solo toma en cuenta que la fibra, al no comprometerse a un pago anual, tiene un poco de más margen de error.

Luego la última pregunta y en donde más desinformación existe. Es común escuchar los inversionistas que preguntan cuánto tienen que invertir para generar una cierta cantidad de dinero mensual. Hay personas que publican valores invertidos y rentas generadas y muchos usan esas referencias para tomar decisiones. El error grave es que el monto invertido para generar una renta no se sabe hasta el día y minuto exacto en que decides comprar los títulos. El precio del título se mueve todo el tiempo!.

Vamos a suponer que el inversionista quiere generar 2,500 pesos anuales (208 pesos mensuales). La forma correcta de estimar la inversión de capital es así:

2,500 pesos / 1.9 (pesos por CBFI de MQ) = 1,316 títulos

El primer paso es calcular cuantos títulos de esa fibra necesitas para lograr tu objetivo de rentas.

1,316 títulos * 24.06 (PRECIO DE MQ AL 23 DE ABRIL del 2021) = 31,663 pesos

El segundo paso es multiplicar los títulos que estimaste al precio de mercado.

El Lunes 26 de Abril, y el Martes 27 de Abril y el Miércoles 28 de Abril y cada día, la inversión de capital para lograr los 2,500 peso anuales va a cambiar porque eso está en función del precio del título que MQ tenga en el mercado. Hasta el día y el minuto exacto en que quieras hacer la compra vas a saber cuánto tiene que pagar para lograr tus rentas anuales.

Y así, valientes fibreros, es la manera correcta como se estiman rentas e inversiones de capital!