Diseño de Estrategia Fibrera 2022 : Parte 2 - Ciclo Inmobiliario



Raza fibrera, el post anterior está aquí.


Ya platicamos acerca de la inflación y los ajustes que hay que hacer para el siguiente año ya sea en las aportaciones regulares y en los objetivos a lograr. Ese ajuste es obligado cada año.


Ahora vamos a revisar el ciclo inmobiliario. Les comparto una imagen que no van a encontrar en ningún lado ya que la diseñaron exclusivamente para este post y para otro proyecto que estamos trabajando:


En el maravilloso mundo fibrero se usa el ciclo inmobiliario para ver en donde estamos parados con respecto a la oferta y demanda de bienes inmuebles. La mejor etapa es la que le dicen "expansión" ya que es cuando todo esta creciendo, hay mucha demanda de espacios y oferta acelerada. La etapa de sobreoferta es cuando hay bienes inmuebles de más de los que se necesitan y los clientes empiezan a ver que hay "otras opciones" y la etapa más difícil es la de recesión, que es cuando hay mucha sobre oferta, los precios de rentas bajan y no hay nada de nuevas construcciones. En la etapa de "recuperación" es en donde la demanda se vuelve a reactivar, se empiezan a llenar los espacios vacíos y la construcción se vuelve a reactivar poco a poco. Yo creo que esta es la segunda mejor etapa porque ahí es en donde se pueden planear buenas estrategias de entrada en fibras.


Habiendo dicho lo anterior, ¿Cómo estamos en México?


Industrial


Sin la menor duda, el sector industrial lleva varios años en expansión y el 2022 no será la excepción. Mucha demanda de espacios industriales impulsados por el "near shoring" gracias a los problemas con Asia y también mucho impulso por el comercio electrónico. Hay problemas con la industria automotriz y la escases de microcomponentes, pero parece que en el 2022 las cosas deben de mejorar en ese sector. Fibra Monterrey acaba de anunciar que extendió su contrato de su espacio industrial con Whirlpool y está próximo a anunciar una expansión industrial. NOVA igualmente está extendiendo contratos con sus clientes y acaba de firmar una expansión importante con Electrolux. Fibra PL en todos sus reportes trimestrales del 2021 habla de la fuerte demanda de espacios logísticos. Terra y MQ están activamente trabajando en proyectos de expansión. Ni la subida en la tasa de referencia pareciera que le hace ruido al precio de los títulos de las fibras industriales. En ese sentido, considero que el sector industrial seguirá dando buenas rentas y seguirá creciendo en el 2022.


Oficinas


El sector de oficinas ... ya estaba en sobreoferta desde antes de la pandemia y la crisis aceleró todo el proceso y prácticamente nos acomodó en la etapa de recesión. No hay mucho que elaborar ... algunas empresas están regresando a sus empleados en modalidades hibridas (unos días en oficina y otros en casa) y en el proceso están buscando nuevos espacios de oficinas más económicos. El Financiero acaba de publicar un buen artículo acerca del segmento de oficinas de las fibras y estiman que los niveles de ocupación precovid regresen hasta el 2023 ... y tienen toda la razón. Aquí lo que estamos buscando es ver si la recesión ya tocó fondo (algunas fibras le dicen el "punto de inflexión") y si ya va a empezar la recuperación. Hay que invertir con cautela en este sector.


Comercial


El sector comercial ... me cuesta trabajo encontrar el lugar en donde se encuentra en el ciclo inmobiliario. En México el sector comercial son 2 historias muy distintas CDMX-MTY-GLD (sobreoferta) y el resto de México (expansión). Hay que tomar en cuenta que la crisis del 2020-21 fue algo temporal y eventualmente las cosas se deben de recuperar. Creo que hay buenos descuentos en SHOP, Danhos y FUNO por el impacto en el sector comercial, pero también hay que considerar que en años anteriores el precio del CBFI se ha visto impactado en estas fibras por el movimiento en las tasas de referencia ... aclarando que este impacto es mas en el precio del CBFI mas no en las rentas a repartir. Si estuviéramos en la etapa de recuperación, lo que queda del 2021 y el 2022 entonces sería la época para planear una entrada o una expansión del portafolio de inversión en ese sector. Siempre lo he dicho y vale la pena repetirlo, en la parte comercial mi voto siempre va primero con Danhos ya que tiene un "balance sheet" de lo mejor ... el mejor nivel de deuda y centros comerciales Clase A. Luego SHOP ... tiene su deuda pero el precio de entrada en estas fechas está muy interesante (mucho muy interesante) para las rentas que está ofreciendo y está en plena apertura de su centro comercial en GDL. En Estados Unidos SPG está como cohete. Yo tengo poco que entré a SPG con el experimento que estoy publicando con el portafolio REITS y así van las cosas:



Yo espero que ese sea el reflejo del sector comercial en México en el 2022, esperando que la época decembrina sea el regreso a los niveles pre-pandemia.


Hoteles


Y el sector hotelero ... si las fibras fueran hoteles de playa/vacaciones ya estaríamos celebrando a lo grande. Los hoteles turísticos ya hasta reportan ocupaciones mayores a las de la pre-pandemia. El problema con los hoteles de FINN y FIHO es que son de negocios ... y en una charla con el director de finanzas de FIHO el decía que en los hoteles de negocios hay 2 tipos de clientes: los de manufactura y los de corporativo. Todos los clientes de manufactura ya regresaron y todo normal pero que los clientes de corporativo todavía no regresan ya que son (somos, diría yo) los que siguen usando Zoom ... y eso es 100% correcto. Todos los indicadores financieros de FIHO y FINN nos hablan de recuperación, lenta pero va avanzando. Mi tesis sigue siendo que el precio del CBFI de FINN sigue encajonado en la pandemia y el de FIHO ya vimos que tuvo su respiro a inicio del 2021. A las 2 fibras les queda gasolina para que el precio crezca, más si están planeando reactivar reparto de rentas en el 2022. Ojalá que así sea.


Entonces ... ¿Cómo debería de ser la estrategia para el 2022 en relación a los sectores y el ciclo inmobiliario? Desde mi punto de vista ... más cargada hacia el sector industrial, buscando oportunidades de entrada en el comercial (si asumimos que está en recuperación) y al pendiente del sector oficinas y hoteles.


Siempre me preguntan en dónde se puede leer mas acerca del ciclo inmobiliario. Pueden empezar con las publicaciones del Dr Mueller, aquí una de ellas: https://daniels-pull-universityofdenv.netdna-ssl.com/assets/Cycle-Monitor-21Q1.pdf . En internet van publicando cada trimestre desde la perspectiva de USA. Fibra Monterrey en sus presentaciones trimestrales también usa el ciclo inmobiliario y muchas otras fibras regularmente hacen referencias verbales a las etapas del ciclo inmobiliario en las conferencias telefónicas.


saludos!