Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 26 - Diversificación dando resultados

Este es el mes 26 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 26 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 26 meses de aportaciones, quedan 154 para terminar este proyecto de inversión.

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Se termina la primera mitad el 2023 con asuntos interesantes por comentar.

1) El super peso sigue sorprendiendo. En estos días rompió el nivel de cotización de los 17 pesos por dólar. Al escribir este resumen, anda en 17.13 pesos. Increíble cotización de peso-USD y no veo indicativos para que esto cambie ... a) deuda del país controlada, b) elecciones presidenciables predecibles y en paz, c) buena cotización de petróleo, d) turismo al tope, e) remesas fluyendo, f) buen equilibro entre tasas de USA y de MX, g) el nearshoring en boga ... y si USA empieza a bajar sus tasas, eso va a "debilitar" su moneda. Interesante combinación de circunstancias que han hecho que el peso mexicano sea una de las monedas fuertes en el mundo.

2) Y esto del super peso, como todo en la vida, beneficia algunas cosas y perjudica otras cosas. La segunda mitad del año se va a poner interesante para las Fibras con ingresos dolarizados.

Esta fue la guía de FMTY de ingresos con rangos de tipo de cambio:

En su pronóstico, el escenario pesimista era de un dólar a 18 pesos y el optimista era de un dólar de 19 pesos. Con eso nos vamos dando una idea de cómo vienen los reportes del 2ndo trimestre, específicamente con las Fibras dolarizadas, que son principalmente las industriales.

3) Las REITS de oficinas están en problemas ... graves!

Arriba esta la imagen actualizada, cortesita de SPGLOBAL, con los descuentos con relación al NAV de los REITS. Vean el sector de oficinas. Y en general todos los sectores a descuento. Ojo que el ciclo inmobiliario de USA va girando distinto al de México. Siempre hay que llevar el pulso del ciclo inmobiliario del respectivo país.

Aunque el descuento del NAV de oficinas es principalmente en el mercado de USA, replica en el riesgo con las Fibras que tienen oficinas en México ... y se ha visto en el precio de cotización de Danhos. Ya lo he platicado en otros posts, Danhos tiene fortalezas, como su bajo nivel de deuda, pero sus activos de oficina le han quitado rentabilidad significativa.

Con el super peso y con los descuentos que hay en el mercado de REITs en USA, obviamente abre oportunidades interesantes para evaluar compras. Ahí tienes a Realty Income y una que otra MREIT.

4) Las tasas altas en USA siguen presionando fuertemente los MREITS y eso combinado a los problemas del sector de oficinas han hecho que SDIV se vaya para abajo ... más abajo que lo más complicado de la pandemia.

SDIV es un ETF de ingresos pasivos que tiene muchos Reits (equity y mortgage) y otros instrumentos de ingresos pasivos. Ahora que si le juntamos al precio de SDIV el tipo de cambio ... abre una oportunidad interesante para evaluación.

5) El nearshoring sigue al tope. Seguro que vamos a leer en los reportes trimestrales de todas las Fibras industriales que las ocupaciones siguen históricamente altas y empresa haciendo fila para instalarse en México. Ese comentario va a ser un "copy - paste" en todos los reportes trimestrales.

Va a ser una lectura interesante todos los reportes trimestrales de las Fibras mexicanas.

Aportaciones Acumuladas

Y empezando con el portafolio Jubilación 5K, este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

26 meses después de haber iniciado esta estrategia, llevo 72,902 pesos de capital aportado y acumulado en el portafolio Fibrero Jubilación 5K. Este valor no incluye las rentas cobradas y reinvertidas y la ganancia por la venta de Terrafina. Es sólo mi capital aportado.

Valor del Portafolio y Rendimiento Acumulado

Al cierre de Junio, el valor del portafolio es de 83,843.69 pesos. Este valor incluye las aportaciones mensuales regulares, la plusvalía ganada por cada emisora y las rentas reinvertidas en el transcurso del año. En otras palabras, he aportado 72,902 pesos de mi esfuerzo mensual y el portafolio ahora vale 83,8437 pesos.

En el mes de Junio hubo una pequeña baja en los valores de los títulos pero las rentas.

Aun así, el acumulado anual del 8.53% sigue siendo un excelente número para la primera mitad del 2023. El histórico sería el rendimiento general desde que inició la estrategia.

Ojo que el rendimiento anual está al 10 de Julio. Siempre saco el rendimiento exactamente al fin de mes pero estuve de vacaciones 😄😄 y acabo de regresar.

Compra de Fibras

En estos días me preguntaron acerca de la asignación a cada Fibra de cada mensualidad. Aunque la asignación casi no la cambio, aquí va la tabla.

El año pasado salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas de la primera mitad del 2023:

Los 738.20 es el impuesto "retenido" que llevo. Ya cada quien sigue si estrategia de impuestos para recuperar algo de ese impuesto. Las retenciones a la fecha representan el 21.2% de impuesto.

¡En Julio FMTY retoma el pago de rentas mensuales!

Las rentas cobradas por mes van así:

Y considerando los CBFIs comprados en Junio, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:

Sigue subiendo el ingreso mensual.

Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Junio con los CBFIs ajustados:

La gráfica que sigue es la no-tan-nueva, es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

Cada mes mejor que el del año pasado, gracias a la constancia de la acumulación y a la reinversión de las ganancias.

Desempeño por emisora

Así van las emisoras del portafolio al cierre de Junio 2023:

Danhos a excelente precio de entrada. FMTY a cero plusvalía considerando el inicio de la estrategia. Buen precio para seguir acumulando.

FNOVA hizo su "follow on" en estas semanas que pasaron y fue un excelente precio de colocación, por lo que su NAV-CBFI debe de subir. Hay que estar al pendiente en el reporte del segundo trimestre.

El resto de las emisoras a buen ritmo.

En resumen

Buena primera mitad del 2023 y buen pronóstico para el resto del año. A seguir acumulando y reinvirtiendo las ganancias.

¡Saludos!