Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 29 - Mal Mes Buena Diversificación
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Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 29 - Mal Mes Buena Diversificación




Este es el mes 29 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 29 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 29 meses de aportaciones, quedan 151 para terminar este proyecto de inversión.


 

Si estas iniciando en el mundo de las Fibras Inmobiliarias, no te pierdas el libro "Vivir de las Fibras - El nuevo modelo de inversión en bienes raíces". Disponible en Amazon y en Mercado Libre.


 

Por cierto, durante el mes de Octubre voy a dar una charla con el grupo de Fibrersionistas. Voy a tener 2 presentaciones. Octubre 12 a las 7:00 PM y Octubre 26 también a las 7:00 PM.



Toda la info acerca de mi plática fibrera está en esta liga. Van a estar buenas las conferencias del ciclo de Otoño de Fibrersionistas. Ahí los veo.

 

Y si vives en Monterrey o en sus alrededores:

Voy a estar junto con Rodrigo, el master de masters en las inversiones, el domingo 8 de Octubre, a partir de las 7:00 PM en la FIL de Monterrey. Rodrigo acaba de sacar un libro acerca de ETFs y va a estar estrenándolo en la FIL.


¡Así que hay varios eventos interesantes en Octubre!


 

Ahora sí, el Portafolio ....


El mes de Septiembre llegó con sorpresas muy interesantes. Lo más relevante fue el anuncio de FUNO que quiere crear una Fibra nueva para separar todo su portafolio industrial. Junto con el anuncio de la "nueva Fibra" también van a poner a votación en asamblea el proyecto para hacer su administración interna, en otras palabras, dejar de usar "terceros" para administrar los activos del fideicomiso y crear un grupo interno que sea el que maneje toda la chamba de la Fibra. Los 2 temas propuestos por FUNO son bien complejos, considerando que es la Fibra más grande de México ... pero cuando digo grande, es enorme comparada con las demás. Para darles una idea, sólo el portafolio industrial de FUNO es 1.3 veces más grande que la Fibra industrial más grande de México, que es Fibra Prologis. Tanto separar el portafolio como deshacer su "outsourcing" para traer todo adentro, será una chamba bien bien bien compleja, en caso de que todo se apruebe.


El mercado en general vio con buenos ojos los anuncios de FUNO y 25 pesos que estaba la cotización, ahora ronda los 28 pesos. Desde el anuncio, que fue a principios de Septiembre, hasta el cierre del mes, el precio se quedó arriba.


Así quedó la posición de FUNO en el portafolio, con un más que excelente 22.47% de plusvalía acumulada.


¡Gracias FUNO!


Las buenas noticias fueron de FUNO pero traemos presión en los precios de las emisoras de FMTY y de Danhos. Por causas distintas que explico a continuación.


Para el caso de FMTY, hay que recordar su guía de distribución que presentó en el 1Q del 2023. Aquí va:

El asunto con FMTY es que sus ingresos están bien amarrados al tipo de cambio. Este tema no es exclusivo de FMTY. NOVA, PL, Terra, MQ, casi todos sus ingresos están en dólares. El caso con FMTY es que presentaron una guía de distribución considerando un TC de 18 pesos, que sería mayor a la del 2022 considerando un TC similar. El problema es que nadie se imaginaba que el TC iba llegar abajo de 17 pesos en algunos días del trimestre que acaba de terminar. Quedó muy lejos el TC de 20 pesos por dólar que teníamos en el 2022 😬😬😬.


De todas las variables de negocio a evaluar, el tipo de cambio es la que está impactando la cotización de su emisora. El margen EBITA está mejor que nunca (el EBITDA es el dinero que queda después de descontar los gastos de mantenimiento y gastos corporativos). Su LTV en 25% está excelente y su tasa de interés promedio está alrededor del 4.8% con todo y que tenemos tasas de referencia por las nubes. En otras palabras, operativamente hablando está bien sólida, el problema puntual son los ingresos que están dolarizados que impactan el dinero a distribuir entre todos nosotros, los inversionistas.


Y por este problema del tipo de cambio, el precio de FMTY cerró el mes a 10.84 y tengo una minusvalía de 7.84%


Cabe aclarar que en un proyecto de acumulación de emisoras que pagan rentas, un precio bajo son buenas noticias. Más aun cuando los fundamentales están en orden.


El caso de Danhos es diferente. Sus ingresos en dólares son bajos comparados con las Fibras industriales. Su segmento Comercial va muy bien con su nueva plaza (Tepeyac) en plena estabilización. El problema con Danhos es el segmento de oficinas. No solo con Danhos sino con cualquier otra Fibra en México y REIT internacional. Este artículo te da una idea del problema que están pasando todas las REITS de Oficinas:



Hay varios retos enormes a los que el sector de oficinas se está enfrentando: 1) ya hay vacancia alta, 2) los que quedan irán a renovar contrato? 3) y si renuevan contrato, a qué precio? Al haber tanto lugar vacante (oferta) el poder de negociación está en el que está buscando un espacio de oficinas. Es todo lo contrario a los espacios industriales, en donde hay lista de espera para que las empresas se puedan instalar en algunos lugares de México.


El problema del segmento de oficinas es complejo y va a tardar en recuperarse. Ese pudiera ser el asunto que está presionando el precio de Danhos. Aquí es en donde está lo interesante ...

Los ingresos con buen crecimiento año vs año. El FFO (las utilidades) OK. Danhos argumentó que parte del incremento de los gastos es la estabilización del parque Tepeyac. El AFFO (las distribuciones) ligeramente impactadas.


Nivel de Deuda vs el valor de sus activos (el famoso LTV):



10.4% de LTV (DIEZ PUNTO CUATRO PORCIENTO)


Para darnos una idea de LTV ... aquí va el de Simon Property Group, que es una REIT muy famosa de centros comerciales en USA:



72.79% 🤣 la de Simon Property Group


El LTV de Danhos es maravilloso. Su nivel de deuda es muy bajo y puede sortear bastante bien la crisis inmobiliaria del sector de oficinas. Hay que esperar a que pase la etapa de recesión del ciclo inmobiliario para entrar a la recuperación. Es lento pero se llegará.


Y último e igual de importante. Danhos compró un terreno bastante grande. 590 millones de pesos para la compra del terreno. Lo comenté en el resumen del mes pasado. Su conferencia trimestral es el 20 de Octubre ... esperemos noticias al respecto.



PS: cuando escribí este artículo, el DY de Danhos está en 12%. Es lo más value que tenemos en estos momentos en el mundo fibrero.


Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.



29 meses después de haber iniciado esta estrategia, llevo 80,552 pesos de capital aportado y acumulado en el portafolio Fibrero Jubilación 5K. Este valor no incluye las rentas cobradas y reinvertidas. Es sólo mi capital aportado ... dinero que ha salido de mi bolsa.


Valor del Portafolio y Rendimiento Acumulado


Al cierre de Septiembre, el valor del portafolio es de 90,296.53 pesos. Este valor incluye las aportaciones mensuales regulares, la plusvalía ganada por cada emisora y las rentas reinvertidas en el transcurso del año. En otras palabras, he aportado 80,552 pesos de mi esfuerzo mensual y si decido vender el portafolio, me llevaría 90,296.53 pesos (menos la respectiva comisión del .25%).


El mes de Septiembre mejoró un poco la plusvalía acumulada, principalmente por la subida de FUNO:




Así estaba Agosto:


Compra de Fibras


Como cada mes, esta es la distribución que uso para comprar Fibras:


En el 2022 salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.


Cuando cobro rentas, ese dinero lo sumo a mi aportación mensual regular y uso la misma distribución que muestro arriba. Si en este mes cobré 1,000 pesos de rentas, mi aportación total sería de 3,550 que es la aportación regular (2,550) más las rentas cobradas.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas a Septiembre del 2023:


A manera de referencia, en el 2022 (todo el año) cobré 2,843 pesos. Cada mes se van acumulando más rentas reinvertidas y empieza a tomar forma la bola de nieve. Creo que voy a duplicar las rentas cobradas del 2022 en el 2023.


Las rentas cobradas por mes van así:


Y considerando los CBFIs comprados en Septiembre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:


Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Septiembre con las rentas de los CBFIs ajustados a la baja desde Julio:


La gráfica que sigue es la no-tan-nueva. Es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

Octubre debe de ser un mes tranquilo de rentas y en Noviembre regresan los pagos trimestrales para cerrar el 2023.


Desempeño por emisora


Así van las emisoras del portafolio al cierre de Septiembre 2023:


Ya comenté en el resumen inicial la situación de FUNO, Danhos y FMTY. Para el caso de MQ, ya pagó su última renta del 2023 y queda esperar noticia si van a pagar "bono" como el año pasado.


FNOVA está construyendo nuevas naves industriales. Espero noticias en su reporte trimestral. La renta a repartir debe de seguir en el .50 por CBFI hasta que no empiecen los ingresos por las nuevas propiedades.


PL sin novedades.


En resumen


Sigue y sigue y sigue el impacto fuerte que ha tenido el tipo de cambio, pero es un factor externo a la operación de las Fibras. Aun así, la diversificación de las emisoras ha ayudado durante todo el 2023. Espero cerrar bien el año y la estrategia debe de seguir por buen camino.


¡Saludos!

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