Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 31 - Completa Recuperación y un tiro de suerte 😀
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Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 31 - Completa Recuperación y un tiro de suerte 😀

Actualizado: 4 dic 2023




Este es el mes 31 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 31 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 31 meses de aportaciones, quedan 149 para terminar este proyecto de inversión.


 

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El mes de Noviembre estuvo de:



No solo de buenas rentas cobradas sino de una excelente recuperación en el precio de varias emisoras, y todavía le queda margen de crecimiento a Danhos y FMTY. El portafolio agarró fuerza y en particular este mes tuve un tiro de suerte que voy a explicar más adelante. Fue un mes redondo en todos los sentidos, mucho que platicar.


El mes pasado les compartí el AFFO de Fibra NOVA y estaba pendiente que anunciaran cómo lo iban a pagar. Y como es de esperarse, fue reembolso de capital ...



Gracias FNOVA 😀😀


Fibra NOVA va a cerrar un excelente 2023 y tiene varios proyectos de naves industriales en construcción que deben de ir liberando en el 2024 por lo que se espera que sea otro año extraordinario.


Danhos pagó su nueva distribución anunciada de 45 centavos (mixto resultado fiscal y reembolso de capital). De acuerdo con el comunicado, esta será la distribución de los siguientes 3 trimestres en lo que están trabajando en el proyecto del parque industrial y el nuevo hotel de super lujo (joint venture con FIHO). La expectativa es que el 2024 sea un año muy bueno para Danhos.


Fibra MQ tiene su asamblea la primera semana de Diciembre para aprobar el procedimiento para pago de utilidades con CBFIs. El año pasado MQ sorprendió con un pago extra (aguinaldo fibrero) de utilidades excedentes. El pago lo hizo en efectivo. Al parecer en esta ocasión habrá aguinaldo pagado con CBFIs. No está nada dicho de un pago extraordinario, lo que están revisando es lo de la posibilidad de hacer pagos con CBFIs, pero suena a que es otro excedente.


La novedad del cierre de Noviembre fue que FUNO retrasó la salida de Fibra NEXT. La info que tengo hasta ahorita es que el SAT no había finalizado la autorización de los beneficios fiscales de la nueva FIBRA y eso hizo que detuvieran el IPO. El precio de FUNO no tuvo ningún impacto y sigue en el rango alto desde el anuncio de la nueva Fibra y de su proyecto de hacer interna su administración. Asumo que el mercado tomó la noticia como neutral.


FMTY pagó un poquito más alto, asumo que se debe a que el tipo de cambio estuvo arriba de los 17 pesos. El trimestre pasado su TC promedio fue de 17 pesos cerrados. Bien ahí.


Y Prologis se fue a las nubes. Si antes pagaba un yield muy apretado, ahora está peor. Lo he platicado en otros foros ... hay un común denominador entre PL, NOVA y EDUCA. Las 3 fibras tienen un sponsor con mucha participación en la emisora. El de PL es Prologis International, el de NOVA es Grupo Bafar y el de Educa es NACER Global. Estas 3 emisoras su precio de mercado está muy por arriba de su NAV-CBFI. Interesante coincidencia. Para el caso de PL, si su sponsor es Prologis Internacional, pudiera ser que ellos están satisfechos con un yield similar al de una empresa de USA, por eso el precio está tan alto ... no encuentro otra explicación considerando que son instrumentos de generación de ingresos pasivos. NOVA es un poco diferente ya que a pesar de que el precio está alto vs su NAV-CBFI, tienen activos muy productivos y todavía ronda el 8% su dividend yield.


Así las cosas con las emisoras del portafolio. Todas con buenas expectativas para el cierre del año y para el 2024.



 

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La Clásica:



La Trilogía:




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Y si llevas todo el año explicándoles que son las FIBRAS y no te entienden, puedes complementar tu explicación con una de estas:





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Más diseños vienen en camino para el 2024 😀

 

Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.



Ojo que en Noviembre es cuando hago mi aportación doble y este mes fue un tiro de suerte gracias a la renta variable 😮. Resulta que decidí hacer la aportación doble al principio del mes (regularmente es la última semana) ya que quería aprovechar el pago de rentas de NOVA, Danhos y FUNO que es trimestral.


Aquí va la evidencia de mi deposito a principios de mes:


Resulta que el 1 de Noviembre mi portafolio estaba así:

Llevaba un +5.72% y fue antes del rally fibrero. El 2 de Noviembre estuvo cerrada la Bolsa. Hice mi deposito e inversión el 3 de Noviembre en la mañana ya que NOVA iba a pagar el Lunes siguiente. Pues justo realicé mi inversión y ese día subió todo. 🤑


Así cerró Noviembre 3 ya con mi aportación hecha antes. Recuerden que el rendimiento no considera el dinero depositado.



Y siguió subiendo y terminé el mes así:

Fue un tiro de suerte, gracias a la renta variable, que mi aportación doble fue just antes del rally de Noviembre.


31 meses después de haber iniciado esta estrategia, llevo 88,202 pesos de capital aportado y acumulado en el portafolio Fibrero Jubilación 5K. Este valor no incluye las rentas cobradas y reinvertidas. Es sólo mi capital aportado ... dinero que ha salido de mi bolsa.


Valor del Portafolio y Rendimiento Acumulado




Ya casi llego a los 100K. Al cierre de Noviembre, el valor del portafolio es de 99,778.24 pesos. Este valor incluye las aportaciones mensuales regulares, la plusvalía ganada por cada emisora y las rentas reinvertidas en el transcurso del año. En otras palabras, he aportado 88,202 pesos de mi esfuerzo mensual y si decido vender el portafolio, me llevaría 99,778.24 pesos (menos la respectiva comisión del .25%).


El mes de Noviembre fue el mejor del 2023 con muy buena recuperación de valor de las emisoras.


Aquí dejé el resultado del cierre de Octubre para que vean lo bonito que estuvo la recuperación:


Compra de Fibras


Como cada mes, esta es la distribución que uso para comprar Fibras:


En el 2022 salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.


Cuando cobro rentas, ese dinero lo sumo a mi aportación mensual regular y uso la misma distribución que muestro arriba. Si en este mes cobré 1,000 pesos de rentas, mi aportación total sería de 3,550 que es la aportación regular (2,550) más las rentas cobradas.


No tengo planeado en el corto plazo hacer cambios a la distribución de compras mensuales.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas a Noviembre del 2023:

FNOVA reembolso de capital completo 🤑


Ya está muy larga la lista de todas las rentas cobradas en el 2023 por lo que sólo estoy reportando lo del mes de Noviembre y el total acumulado del año.


Las rentas cobradas por mes van así:


Y considerando los CBFIs comprados en Noviembre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:



Aun y que bajé el ingreso por rentas de Danhos (que va a ser temporal), la doble aportación que hago cada Noviembre y la reinversión de lo cobrado en el mismo mes hizo que ahora mi ingreso mensual sea de 683 pesos. Avanzó muy bien y eso es considerando una distribución reducida de Danhos Y de NOVA que había hecho antes. Ambas son temporales. Cuando regresen a la distribución habitual va a dar un brinco orgánico la renta recibida 🤑, ¡chulada!


Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Noviembre con las rentas de los CBFIs ajustados a la baja desde Julio, incluyendo la más reciente de Danhos.



FNOVA pagó .56 pero la estoy promediando a .52 ya que es un pago extraordinario. El regular debe de andar en el .50 aprox.


La gráfica que sigue es la no-tan-nueva. Es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.



Vean Noviembre 2021 vs 2022 vs 2023 😀😀 Y, Dios mediante, el 2024 seguirá creciendo y creciendo.



Desempeño por emisora


Así van las emisoras del portafolio al cierre de Noviembre 2023:



Llama la atención la plusvalía acumulada de Fibra PL. Ha estado a récord histórico de precios. Ya les platiqué un poco mi teoría al respecto.


Aun y que el portafolio tuvo una buena recuperación en el mes de Noviembre, Danhos y FMTY siguen con su precio muy castigado. Es una buena noticia para seguir acumulando a descuento, al menos esas 2 fibras y también esas emisoras le pueden dar el siguiente impulso al portafolio cuando su precio agarre vuelo.


Ojo que aun y que algunas emisoras están muy arriba en el precio, cada mes hago la misma distribución de compras. Para el caso de PL, sólo le asigno el 5% del capital, por lo que no me preocupa mucho que esté comprando muy por arriba del NAV-CBFI.



En resumen


Este ha sido uno de los mejores meses del 2023 tanto en recuperación de valor como en rentas cobradas ... y hay buen pronóstico para el 2024. NOVA y Danhos tienen una reducción de rentas temporal por proyectos de expansión por lo que es de esperarse que tengamos una renta mayor una vez completados dichos proyectos. En el 2024 debemos de empezar a ver una reducción en las tasas de referencia y eso tiene beneficios en varios frentes para las Fibras. Y si el diferencial de tasas entre USA y México se empieza a cerrar, debería de empujar el dólar hacia arriba ... otro beneficio para las Fibras dolarizadas.


A celebrar con una buena taza de café 😄😄😄


¡Saludos!



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