Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 32 - cierre anual, se pasó de ganancias! 😮
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Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 32 - cierre anual, se pasó de ganancias! 😮




Este es el mes 32 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 32 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 32 meses de aportaciones, quedan 148 para terminar este proyecto de inversión.


Considerando una inflación del 4.5% del 2023, el nuevo objetivo a lograr a partir del 2024 serán 5,870. La aportación mensual igualmente la voy a ajustar a 2,670 a partir de Enero.


 

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Que les digo de Diciembre ...



Se fue todo para arriba, muy arriba. Yo diría que innecesariamente arriba. Lo explico a continuación ...


No perdamos de vista que esta es una estrategia de ingresos pasivos donde lo que se busca es lograr las compras de las emisoras con los mejores "yields" para tener buenas rentas. Es un dilema fibrero ... que no suban los precios mucho, para amarrar buenos "yields" pero que no bajen los precios tanto para que la pérdida del valor del capital no se coma las ganancias por distribuciones. Tiene que haber un balance para estar contentos.


¿Cuál sería un buen balance? ... es una pregunta difícil pero va más o menos así ... lograr comprar emisoras con un 8% - 9% de yield (arriba de 9% con buenos fundamentales es un ofertón) y que la apreciación de la emisora sea de un 3% - 4% anual. Ese sería el balance perfecto, tu capital mantiene su valor alineado a la inflación y puedes seguir acumulando buenos yields futuros. Si la emisora sube mucho (se pasa de tueste) ya no logras buenos yields y en algunos casos habría que hacer pequeños ajustes a la estrategia (voy a comentar un poco de eso también). Ojo que siempre y cuando la subida de precios sea excesiva. Al final de cuentas, así como suben los precios, también pueden bajar. El 2023 fue un excelente ejemplo de ello ... Enero y Febrero todo subió, Marzo a Octubre todo bajó, Noviembre y Diciembre todo subió en exceso. Fue un excelente año para el "Dollar Cost Average", ¡Sin duda!


Regresando al balance ... entonces un 8% - 9% de dividend yield y un 3% - 4% de apreciación de valor, nos daría un rendimiento en balance del 11% - 13% anualizado. Un poco más de yield está OK, lo que no queremos es mucha apreciación.


Pues así estuvo el 2023 en el portafolio Jubilación 5K:



Si el portafolio produce un 8% de rentas netas, un 10% fue de apreciación de valor de las emisoras ... se pasó mucho del balance 😮😬😮. Significa que algunas de mis emisoras se encarecieron bastante y eso presiona mis yields en mis compras futuras. Es un excelente año en cuanto a ganancia neta de dinero (rentas y plusvalía) ... pero si es necesario hacer unos pequeños ajustes a la estrategia para buscar buenos yields en el 2024, más importante considerando que es una estrategia que va apenas en su 3er año, en donde lo que buscamos es maximizar el yield (de forma segura en el largo plazo).


Vamos a analizar todos los datos y ver que opciones tenemos para el 2024 .... 😀😀


 

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La Taza Clásica:



La Taza Trilogía:




Y si llevas todo el año explicándoles que son las FIBRAS y no te entienden, puedes complementar tu explicación con una de estas:





Con cualquiera de las 4 versiones, les va a quedar bien claro tu afición por las FIBRAS 😄


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Más diseños vienen en camino para el 2024 😀

 

Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.


El mes pasado les comenté que en Abril y en Noviembre hago una aportación doble y el 15 de Diciembre hice mi última aportación mensual del 2023 para acumular 90,752 pesos que es lo que ha salido de mi bolsillo para esta estrategia de inversión. Lo que lo llamo dinero con esfuerzo 😄.


Y para cerrar el 2023, el portafolio vale:



Los 111,010 incluyen las rentas reinvertidas los casi 3 años que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 20,258 pesos de capital ganado ... sin esfuerzo 😀


Cerró con fuerza el 2023 y regresando al tema del balance que comentaba al principio ... vean esto:


Rendimiento del portafolio del 2021



La ganancia en el 2021 fuer pura renta recibida (y reinvertida). El portafolio tuvo un 8.97% de rendimiento anualizado. Este año no fue completo, el portafolio inició en Abril.


Rendimiento del portafolio del 2022



Rentas del 8% más un 2.7% de plusvalía acumulada. Casi en el balance que buscamos. El 2022 fue un año terrible para todas las inversiones ... menos las Fibras 😀



Aquí es en donde si se pasó del balance que busco. Me hubiera gustado más este 18.29% unos 8 años más adelante, con un portafolio más maduro 😂


Compra de Fibras


Esta fue la distribución que usé casi todo el año para comprar Fibras:


En el 2022 salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.


Cuando cobro rentas, ese dinero lo sumo a mi aportación mensual regular y uso la misma distribución que muestro arriba. Si en este mes cobré 1,000 pesos de rentas, mi aportación total sería de 3,550 que es la aportación regular (2,550) más las rentas cobradas.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas a Diciembre del 2023:



En Diciembre sólo pagó FMTY. El acumulado de rentas cobradas en todo el 2023 fue de 6,852.07 pesos brutos. Menos 1,447.76 pesos de intereses retenidos. La tasa efectiva de impuestos del año fue del 21%. Sin tomar en cuenta la estrategia fiscal que haya detrás del portafolio para recuperar algo de la retención. Casi 3 meses "extra" de aportaciones mensuales generadas de ingresos pasivos 😀


Las rentas cobradas por mes van así:



Y considerando los CBFIs comprados en Diciembre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:



Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Diciembre con las rentas de los CBFIs ajustados a la baja desde Julio, incluyendo la más reciente de Danhos.



La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.



Diciembre sólo paga FMTY pero la bolita de nieve va creciendo (14 - 55 - 133 pesos)



Desempeño por emisora


Así van las emisoras del portafolio al cierre de Diciembre 2023:



Al cierre del año hay varios asuntos relevantes a considerar:


  • Fibra PL a 80 pesos por CBFI presiona demasiado el dividend yield de la emisora. Estamos hablando de un 3%. El precio sigue muy por arriba de su NAV-CBFI. Les he platicado mis teorías al respecto en posts pasados.

  • MQ regresó a máximos. Tengo un buen costo promedio para estar en un 8% de yield. Si pagan "aguinaldo fibrero" estaría más que satisfecho con los resultados anuales y sigue teniendo algo de margen de seguridad vs su NAV-CBFI.

  • FNOVA me gustaba a 27 pesos ya que en el 2024 va a estrenar naves industriales. Estuvo en 27 varios meses en el año. El rango de precio está OK. Esta fue la mejor Fibra en el 2023 y lleva años y años con un excelente desempeño.

  • Se acabaron las ofertas de FMTY. Logré bajar mi CP a 11.60 con las compras regulares del año. Bien aprovechado el 2023 para acumular FMTY.

  • Danhos levantó un poco pero sigue con un formidable descuento.

  • Y se FUNO, sigue el interés del mercado por lo que va a hacer con Fibra Next y con la internalización de los servicios administrativos. Es mi segunda posición con plusvalía acumulada.


Cambios para el 2024



Pensé que iba a hacer un rebalanceo del portafolio hasta el año 8 - 9 pero la plusvalía acumulada al cierre del 2023 amerita una pequeña revisión. Igualmente veo el DY muy presionado en algunas emisoras y creo que hay algunas oportunidades interesantes para el 2024.


Por lo tanto, voy a hacer los siguientes cambios empezando el 2024 ... ojo que los estoy anunciando antes de ejecutarlos.


Cambio No. 1


Si el rango de precio de MQ sigue en 31 - 33 (o mayor) y el rango de precio de Danhos sigue en 21 - 23. Voy a reducir un 5% la aportación mensual de MQ y voy a asignarla a Danhos. Este cambio es mientras exista esa combinación de precios entre ambas. Si MQ baja de 31 o Danhos sube de 23, voy a regresar las aportaciones a 20% - 20%. Lo que quiero lograr con este cambio es aprovechar lo más que pueda el descuento de Danhos, considerando que el ajuste a la distribución es hasta el 3er trimestre (operativo) del 2024.


Cambio No. 2


Voy a vender el 50% de Fibra PL para asignar el capital a otra Fibra. Voy a aprovechar un poco la plusvalía lograda.


Cambio No. 3


Voy a vender el 20% de FUNO para asignar el capital a otra Fibra. Al igual que PL, voy a aprovechar un poco a plusvalía lograda.


Cambio No. 4


Creo que es tiempo de regresar FSHOP al portafolio. Me gustó lo que hizo con la recompra de CBFIs, el margen NOI, la utilidad por CBFI va por buen camino y le asignaron buena calificación crediticia en Diciembre. Hay 2 grandes incógnitas: 1) si van a poder cumplir la guía de distribución y 2) que bajen las tasas en el 2024 para aliviar un poco la carga de intereses que tiene. Hay riesgo por lo que voy a ser moderado. Voy a asignar el capital de la venta de PL y de FUNO a SHOP y a partir de Enero del 2024 voy a suspender la aportación a Fibra PL (que es del 5%) y la voy a asignar a FSHOP ... siempre y cuando el rango de precio de FSHOP ronde los 6 - 7.2 pesos por CBFI. Si el precio de FSHOP sube más, asignaría el 5% de PL a Danhos, durante todo el 2024.


Ojo que el movimiento con SHOP tiene riesgo y sólo estoy asignado un 5% de mis aportaciones regulares y las ganancias de capital de las ventas parciales de PL y de FUNO. Y aparte tiene ciertas condiciones de precio de compra. Ojo ahí que estoy siendo muy cauteloso con el movimiento.


En las aportaciones regulares, FUNO, FMTY y NOVA seguirían sin cambios. PL quedaría suspendida la aportación, FSHOP regresa, MQ va a estar reducida la aportación y Danhos se incrementa.


En resumen


No queda más que celebrar un excelente 2023. Fue un año muy interesante para evaluar el potencial que tiene la diversificación y el famoso DCA (dollar cost average). Si las tasas comienzan a bajar en el 2024, son buenas noticias para las Fibras aunado a que el ciclo inmobiliario industrial sigue en plena y completa expansión. ¡La estrategia va por buen camino! 😀



¡Saludos!



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