Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 53 - Comprando "caro"

Este es el mes 53 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 53 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.

El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2025 es de 6,075, considerando una inflación aprox. del 4%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años. Los años anteriores han sido de alta inflación y en poco tiempo pasamos de 5,000 pesos de objetivo hasta arriba de los 6,000 pesos.

La aportación mensual regular actualizada para el 2025 será de 2,810. Esto es considerando un incremento del 4% como ajuste inflacionario.

Van 53 meses de aportaciones mensuales, quedan 128 para terminar este proyecto de inversión.

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Aportaciones Acumuladas

Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

El año 1 fue el inicio de la estrategia de inversión y no fue un año completo. Luego vienen los 4 años siguientes con las aportaciones mensuales regulares. Cada año suben las aportaciones por el ajuste inflacionario que hago a inicios de año. Recuerden que hago 14 aportaciones regulares en un año ya que hay 2 meses (Abril y Noviembre) que hago aportaciones dobles. En el mes de Septiembre se aportaron 2,810, que es uno de los meses regulares.

Con las aportaciones regulares mensuales y las dobles, se espera invertir un total de 39,340 pesos durante todo el 2025. Este capital es lo que se invierte de mi bolsa y no incluye las distribuciones reinvertidas en el portafolio.

Al cierre de Septiembre 2025, este es el rendimiento acumulado histórico y del año en curso:

+32.26% no es normal ni tampoco lo esperado para una estrategia de ingresos pasivos. El mes pasado ya estaba en el rango de +25% y era mucho.

Lo he comentado en varios posts de este portafolio ... lo ideal es un crecimiento balanceado con un 4% de plusvalía y un 8% de rentas, para lograr cada año un 12%. Eso sería el balance perfecto de rentas y crecimiento. Lo que está pasando en el 2025 es una locura con la plusvalía acumulada de las emisoras del portafolio.

Tiene algunas implicaciones que vamos a analizar más abajo.

Compra de Fibras para el 2025

Las reglas aplicadas para las compras de emisoras durante el 2025 son iguales al cierre del 2024. Aquí va el detalle:

Durante todo el año no he comprado Prologis y lo estuve considerando pero la emisora ya está otra vez arriba de 70 pesos. No creo que eso se vaya a materializar en este año. Estoy pensando en otra jugada que creo que será regresar a SHOP al portafolio, lo estoy evaluando.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas de Enero a Septiembre del 2025. Ya no tengo espacio para reportar todo el año así que el total es todo lo cobrado y el detalle es el mes de Septiembre.

En el año llevo 11,526.35 pesos de rentas cobradas y me han descontado 1,493 pesos de impuestos. Esto representa un impuesto de un 13% general, sin ninguna estrategia fiscal para recuperar algo de la retención.

Así van las rentas brutas por año:

Las rentas del 2025 ya sobrepasaron todo lo que se recolectó en el 2024 y todavía quedan 3 meses de rentas por cobrar. 😊

Las rentas cobradas por mes van así:

Este año pudiera quedar cerca de cobrar en uno de los meses lo mismo a lo que estoy aportando. Pudiera ser en el mes de Noviembre. Esto se daría con las aportaciones regulares, las reinversiones y en particular si Danhos libera el AFFO.

Y considerando los CBFIs comprados en Septiembre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:

Si el objetivo de ingreso mensual a lograr va en 6,075 pesos (es el valor ajustado para el 2025), ya vamos al 21.7% de la meta lograda considerando los 1,319 pesos de ingreso pasivo mensual.

Y aquí va la aclaración que siempre hago ... para algunos inversionistas, 1,319 pesos es poco dinero, para otros es mucho ... la clave aquí es analizar los rendimientos logrados con el capital invertido.

Este es el detalle de renta pagada por emisora al cierre de Septiembre 2025:

La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

En Septiembre del 2021 cobraba 29 pesos de rentas. En el mismo mes del 2025 fueron 962 pesos.

Ahí va la bola de nieve 😊

Dividend Yield del Portafolio

Si he invertido de mi bolsa 156,972 pesos y el portafolio genera 1,319.21 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 10.08% 😀

Este es el párrafo más importante de este resumen (y de la estrategia completa). El DY de mi portafolio considerando el dinero que he aportado de mi bolsillo es 10%. De eso se trata una estrategia de ingreso pasivo.

Desempeño por emisora

Así cerraron las emisoras del portafolio en Septiembre 2025:

Todas las emisoras están en verde ... significa que cualquier compra que haga va a subir un poco mi costo promedio. ¿Esto tiene algo de malo para mi estrategia? no, ya que mi objetivo es llegar a un ingreso pasivo mensual y esto solo lo voy a lograr acumulando CBFIs.

Este ha sido el año de más plusvalía en lo que va esta estrategia ... y casi seguro que de la historia de las FIBRAS en México. Ya quedaron atrás los precios con yields del 10% y el 11%.

La ventaja que tengo es que como llevo más de 4 años con el portafolio, he acumulado buenos dividend yields ... que rondan el 10%. Esto me permite seguir acumulando a precios "caros" ya que tengo margen para que el portafolio siga creciendo y siga produciendo buenas rentas que voy a estar reinvirtiendo.

¿Los precios van a seguir subiendo? nadie sabe. Si bajan, me da un respiro para lograr mejores yields. Si suben más, eventualmente las FIBRAS también van a ajustar las distribuciones al alza y las cosas se van nivelando.

Si me espero a ver si bajan los precios ... lo único que voy a hacer es extender mi plazo para lograr mi objetivo de ingresos pasivos.

Resumen

Seguir acumulando ... la estrategia va por buen camino.

¡¡Saludos!!