Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 58 - MQ, MTY, NOVA ... ¿¡que hacemos!?

Vaya dilema en el que nos encontramos! 😐😐😐

Este es el mes 58 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 58 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

Desde que inició esta estrategia de inversión, hace casi 5 años, no nos habíamos encontrado en un punto en donde tenemos que tomar varias decisiones importantes. Ojo que se trata de administrar la "riqueza" considerando que nos encontramos en un punto en donde el portafolio ha logrado una plusvalía significativa (arriba del 100%) y tenemos varios eventos importantes en varias de las FIBRAS que usamos en esta estrategia.

Vamos a ir desarrollando la situación y los caminos a tomar en estos meses. Solo para los que es la primera vez que leer acerca de esta estrategia ...

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.

El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2026 es de 6,288, considerando una inflación aprox. del 3.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años. Los años anteriores han sido de alta inflación y en poco tiempo pasamos de 5,000 pesos de objetivo hasta arriba de los 6,000 pesos.

La aportación mensual regular actualizada para el 2026 será de 2,908. Esto es considerando un incremento del 3.5% como ajuste inflacionario.

Estos fueron los cambios de objetivo y aportación regular para el 2026

Van 58 meses de aportaciones mensuales, quedan 123 para terminar este proyecto de inversión.

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Aportaciones Acumuladas

Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

El año 1 fue el inicio de la estrategia de inversión y no fue un año completo. Luego vienen los 4 años siguientes con las aportaciones mensuales regulares. Cada año suben las aportaciones por el ajuste inflacionario que hago a inicios de año. Recuerden que hago 14 aportaciones regulares en un año ya que hay 2 meses (Abril y Noviembre) que hago aportaciones dobles.

Con las aportaciones regulares mensuales y las dobles, se espera invertir un total de 40,712 pesos durante todo el 2026. Este capital es lo que se invierte de mi bolsa y no incluye las distribuciones reinvertidas en el portafolio.

Al fin del mes de Enero, este es el rendimiento acumulado histórico y del año en curso:

Por cierto, regresé a la versión anterior de GBM 😆

105.26% de plusvalía acumulada en 5 años. Y decían que las FIBRAS no eran un buen negocio para invertir.

Compra de Fibras para el 2026 ... Aqui empieza el problema

Este es el modelo de compras que planeaba usar para el 2026 pero nos estamos enfrentado a varios temas que nos van a requerir hacer cambios temporales y permanentes.

Situación 1: FMTY sigue cerca de los 15 pesos por CBFI, por encima de su NAV y acaba de anunciar un follow-on en estas fechas. Significa que va a emitir más títulos para comprar nuevas propiedades.

Para algunos el follow-on lo relacionan a diluir al inversionista ... yo he estado invertido en FMTY en todos los follow-on que han hecho y solo he visto crecer el precio del título y mis rentas siguen constantes y "crecientes" ... hemos tenido el problema del tipo de cambio y eso ha frenado el crecimiento de la distribución en MXN ... estoy OK con eso considerando que la estrategia está dolarizada para FMTY.

El asunto de FMTY amerita que suspenda las aportaciones asignadas por algunos meses hasta que pase el follow-on y ver si el precio se acomoda mejor al NAV-CBFI.

Situación 2: El precio de NOVA sigue muy por arriba de su NAV-CBFI. El NAV es 28 y el precio está en 37. Es demasiada la diferencia. Voy a aplicar la regla de oro de las FIBRAS y no voy a seguir comprando NOVA hasta que se acomode a un mejor precio con su NAV.

Situación 3 ... la más compleja. Febrero nos sorprendió con la noticia de que FIBRA Prologis quiere comprar todos los activos de FIBRA Macquarie. Vaya sorpresa ... el año pasado compró PL compró Terrafina y ahora quiere comprar Macquarie.

Hasta el momento de este artículo, Prologis está ofreciendo 40 pesos por título de Fibra MQ. Es por eso que el precio se fue al rango de 40 pesos y ahora tengo una plusvalía del 38% en MQ.

Que es lo más probable que pueda pasar ... si recordamos el proceso de Terrafina, cuando PL anunció su intención de compra, salieron otros jugadores a hacer una propuesta de compra ... FUNO, FMTY y hasta Blackstone. Considerando eso, lo más probable es que en estos días salgan los mismos y hasta nuevos jugadores a hacer propuestas por los activos de Macquarie. Hasta creo que Realty Income pudiera hacer una propuesta, considerando que acaba de poner un pie en México para comprar activos industriales.

¿Qué vamos a hacer con la Situación 3?

Si salen otros jugadores interesados en comprar Macquarie, tienen que presentar una propuesta más alta a los 40 pesos por CBFI. Si esto pasa, el precio va a seguir subiendo.

Si Prologis compra a Macquarie, todo se convertiría a CBFIs de Prologis. Prologis tiene un detalle en México ... el valor de su CBFI siempre está muy alto y el yield siempre presionado a pagar un 3% - 4%. Esto yo se lo atribuyo a que hay muchos inversionistas extranjeros que ven a Prologis como una buena alternativa de inversión y ellos están dispuestos a pagar por un título que les de un 3% - 4% de yield. En otras palabras, lo compran "caro" y están bien con eso. Ojo que esto no es un "problema" de Prologis, por el contrario, es una fortaleza que tiene, que es una de las mejores FIBRAS industriales en México y los inversionistas pagan alto por su CBFI ... y eso presiona el yield.

Aunque Prologis es una de las mejores FIBRAS, yo no la uso en mi estrategia por el yield tan bajo. Considerando esto, a mí no me gustaría convertir mis títulos de MQ a Prologis, si es que se consolida la venta.

Yo voy a optar por vender MQ y rebalancear todo el capital entre UNO, Danhos y SHOP. Si FMTY y NOVA baja de precio, las incluyo en el rebalanceo. Si no baja de precio, todo el capital de MQ se va a UNO, Danhos y SHOP.

¿Cuándo voy a vender MQ? ... hasta que no vea que haya otras propuestas de otros interesados. Por lo pronto, el piso de la venta es 40 pesos por CBFI. Vender a ese precio ya es un gran negocio. Voy a esperar a ver si alguien ofrece 42 - 43 pesos por CBFI y trato de salir un poco más alto que los 40 pesos.

Por cierto, ya no voy a comprar más Fibra MQ. Voy a esperar a salir conforme veo noticias.

Entonces ... habiendo dicho lo anterior ... están suspendidas las compras de MQ, FMTY y NOVA hasta nuevo aviso. Toda la aportación regular mensual y la reinversión de las rentas cobradas se van a distribuir entre UNO, Danhos y SHOP ... partes iguales ... hasta nuevo aviso.

Y mi último comentario acerca de MQ ... no era una de mis principales FIBRAS en mi portafolio personal de inversión, pero era una importante. El desempeño que ha tenido MQ en México, desde su IPO ha sido espectacular. Todos los que hemos invertido en MQ hemos hecho un gran, gran, gran negocio. Es una FIBRA que voy a extrañar.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas de Enero y Febrero del 2026.

Y así va el comparativo de rentas brutas anuales:

Parece poco los primeros meses pero vean como el año pasado cobré 15,259. Cada mes se van acumulando las rentas y espero este año cobrar más que el año pasado.

Este año voy a quitar un par de gráficas en donde iba mostrando las rentas cobradas por mes. La gráfica ya se había hecho muy larga con 5 años de rentas cobradas. El valor de rentas cobradas por mes lo voy calculando con el número de títulos que tengo de cada FIBRA y la renta mensual equivalente. En la siguiente tabla muestro el ingreso mensual actual:

Si el objetivo de ingreso mensual a lograr va en 6,288 pesos (es el valor ajustado para el 2026), ya vamos al 23.6% de la meta lograda considerando los 1,480 pesos de ingreso pasivo mensual.

Y aquí va la aclaración que siempre hago ... para algunos inversionistas, 1,480 pesos es poco dinero, para otros es mucho ... la clave aquí es analizar los rendimientos logrados con el capital invertido.

La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

En Febrero del 2021 aun no empezaba esta estrategia. En el mismo mes del 2026 fueron 1,995 pesos de ingreso pasivo generado.

Ahí va la bola de nieve 😊

Y si quieren ver cuánto falta para llegar a la meta, aquí va esta otra gráfica:

Le quedan 10 años para llegar a los 75,456 pesos anuales de ingreso pasivo.

Dividend Yield del Portafolio

Si he invertido de mi bolsa 174,028 pesos y el portafolio genera 1,480 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 10.21% 😀

Este es el párrafo más importante de este resumen (y de la estrategia completa). El DY de mi portafolio considerando el dinero que he aportado de mi bolsillo es 10%. De eso se trata una estrategia de ingreso pasivo.

Desempeño por emisora

Así cerraron las emisoras del portafolio en Febrero 2026:

Todo por las nubes gracias a la posible compra de Fibra Macquarie, NOVA sólo por ser NOVA, FMTY en el rango de 15, FUNO raspando los 30.

Resumen

Que sorpresa la de Febrero y los ajustes son necesarios para cuidar el capital invertido. La estrategia de inversión va fenomenal, solo hay que administrar bien el capital.

¡¡Saludos!!