Preguntas y Respuestas Pendientes de la Conferencia de Octubre 12, 2023

Raza Fibrera, el pasado 12 de Octubre fue mi ponencia con el grupo de Fibrersionistas y, como es de costumbre, el tiempo se pasa muy rápido y quedron muchas preguntas sin responder. Deberían mejor de organizar un retiro fibrero y así le dedicamos todo un fin de semana al tema 😄

Como no me gusta dejar preguntas sin responder, me hicieron llegar todas las que no fueron atendidas, así que aquí va la pregunta y mi opinión al respecto. Copie la pregunta y el nombre de la persona tal cual como la pusieron en la sesión.

1- Alonso Del Villar : Master, pase su agente de GBM para abrir el ppr :3

Mi asesor de GBM es de patrimonial / premium por lo que no lo puedo pasar a otros pero acordamos en tener una sesión en unas semanas más para hablar sólo de PPRs y les paso un contacto del equipo de asesores para que puedan tramitarlo. Les comentaba en la charla que estoy en el proceso de aperturar el PPR por lo que me quería esperar para tenerlo listo para mostrarlo.

2 - Emmanuel Orozco : A el profe Luis Ortiz le gusta Harry Potter, hasta aca reconozco el set en su librero jeje

Muy buen ojo, soy fan de la serie de Harry Potter, desde que salió. Todos mis libros son primeras ediciones. No había libros electrónicos en esa época.

3 - Luis Aguirre : Entiendo que de los mayores parámetros a evaluar al final es el affo/cbfi. ¿Que es mejor evaluarlo trimestre vigente/previo o es mejor hacer un promedio anual y compararlo contra el año previo?

Es mejor sumar los 4 últimos para tener una idea de un anual completo. Sólo hay que tener cuidado cuando la Fibra hace pagos extraordinarios. Esos es mejor excluirlos para poder darnos una idea de las distribuciones recurrentes normales. Fibra UNO y MQ hicieron pagos extraordinarios que pudieran "inflar el yield" y es mejor excluir la parte que fue pagada como extra.

4 - Luis Ruiz : Qué tan recomendable seria invertir solo en varias fibras industriales ahora que se esta generando el nearshoring?

Es sector industrial es es el que está en plena expansión en México y por lo que debe de tener buena perspectiva de crecimiento. En una entrevista con FMTY les pregunté que cuánto estimaban que iba a durar la etapa expansiva del sector industrial y comentaron que varios años.

5 - Diana Mariscal - Vendra a FIL guadalajara este año

Ya no alcancé lugar para entrar a la FIL de Guadalajara. Hay que reservar lugar casi un año antes. Es la FIL más importante de Latinoamérica. De hecho me comentaron que es la segunda más importante en el mundo. Primero es la de Alemania. Vamos a planear para la del 2024 pero espero poder tener algún evento presencial en GLD que no sea a través de la FIL.

6 - Carlos Calderon - Cuáles son las ventajas fiscales? Poca información sobre este tema y muchas lagunas genera el tema...

Son 3 principales: 1) La venta de CBFIs con ganancia no paga impuestos, 2) Los reembolsos de capital son libres de impuestos 3) Las distribuciones por utilidad fiscal es una retención del 30%, no es un impuesto definitivo. La retención es un ingreso acumulable que debe de ajustarse al rango de ISR del contribuyente. El hecho de que sea retención e ingreso acumulable tiene cierta flexibilidad fiscal. Platíquenlo con sus contadores.

7 - Victor Salgado - Luis y si el ejercicio es d contado?? ahi si hay diferencia?

Creo que la pregunta era cuando estábamos hablando de sacar un crédito hipotecario para rentar una propiedad. Si la propiedad se compra de contado no tenemos el gasto que mencionaba de intereses, apertura de crédito y los 2 seguros. El gasto notarial si existe en ese caso.

8 - José Antonio Avila Silva - Hola que tal, en que régimen tengo que estar en SAT? No soy contador pero hay que dice que en RESICO y hay quien dice que no es el régimen correcto. Gracias

El RESICO te limita a que no puedes hacer inversiones en la bolsa pero puedes usar cualquier otro régimen fiscal para declarar los ingresos por FIBRAs. Dale una leída a este par de artículos para que te des una idea. Muy importante, no tienes que agregar la obligación de Arrendador y puedes hacer la declaración de ingresos en la anual.

Artículo 1

Artículo 2

9 - Rodolfo Torres - Teniendo en cuenta la experiencia de tiempo de los reits, que época podría ser la peor para una fibra en general.

Hay que seguir el pulso del ciclo inmobiliario para cada sector. La peor época para cualquier Fibra es cuando su sector está en la etapa de recesión, que es lo que está pasando en el sector de Oficinas. Es la época en donde hay mucha oferta de espacios y poca demanda. Hay que esperar a que 1) se dejen de construir espacios de oficina para que 2) se normalicen las tasas de ocupación. Ese fenómeno puede pasar en cualquier otro sector. El sector industrial que en México está en expansión, eventualmente va a llegar a sobreoferta y luego recesión. Todos pasan por ese ciclo.

10 - Luis Flores - A qué tiempo en promedio se tarda el seguimiento de una estrategia en fibras?

Esta pregunta la expliqué pensando en otra pregunta. Luego Luis Flores aclaró lo que quería preguntar. Es recomendable darle seguimiento a las Fibras cada trimestre cuando publican sus reportes de resultados. Ese mes (Octubre) es mes de reportes trimestrales.

11 - Francisco Cortes Ortega - Gracias por su tiempo maestrazo!!! Cuáles considera que son los riesgos de las fibras?

En general, las tasas altas que tenemos hacen que nuevos proyectos inmobiliarios sean muy caros para que nuevas empresas renten propiedades. Si la renta termina siendo muy alta, una empresa pudiera optar por mejor construir sus bienes raíces. El reto de las Fibras es que tiene que haber un beneficio para el inversionista y para el que renta sus propiedades, es encontrar ese balance. Las tasas altas hacen que un proyecto nuevo de construcción sea muy caro para que sea rentable para el inversionista.

Para las Fibras comerciales, necesitan que la gente visite las plazas todo el tiempo (se le dice afluencia). Si hay una recesión, la gente baja su gasto por lo que bajan las visitas. Las afluencias en las Fibras comerciales han estado altas, esperemos que así siga. Me preocupa que hubo una huelga larga de escritores y actores en USA y eso va a retrasar películas nuevas. El cine es un imán de afluencia para las plazas, ojalá que no se vea un impacto grande el prox. año ya que el lanzamiento de muchas películas fue retrasado.

Y el riesgo general de todas las Fibras es que tengan mucha deuda y las tasas altas merman la distribución ... como ha sido el caso de SHOP. Afortunadamente los niveles de deuda en general de las Fibras en México son relativamente bajos.

12 - José Antonio Avila Silva - Existe una plataforma donde pueda crear un portafolio de inversión para mi niño de 8 años?

No creo ya que necesitas una identidad fiscal (RFC) para hacerlo. Lo que pudieras hacer es crear una estrategia nueva en GBM y ahí empiezas el portafolio, usando tu RFC. Cuando tu hijo tenga un RFC le puedes transferir el portafolio y lo puedes continuar bajo su RFC. Tiene ciertas ventajas fiscales, platícalo con tu contador. 😀

13 - Esteban Bárcenas - Sobre los dividendos que paga cada emisora A quién informa sobre el monto y la fecha de pago, es el broker, la emisora o personalmente se debe investigar?

Las notificaciones de pago siempre las publica primero la FIBRA en la BMV. Ahí puedes consultar las fechas y montos de pago. Casi todas las FIBRAs repiten los mismos meses de pago en un año. FMTY es la única que paga cada mes, el último día hábil del mes.

14 - Ricardo Romano - Saben si alguna fibra va a invertir en los parques industriales del corredor interoceánico?

No he visto algo muy puntual acerca de esa zona pero FUNO si comentó que el fenómeno del nearshoring no es exclusivo del norte de México y comentó de otros lugares en México que esperan que crezcan. Seguro uno de ellos es la zona del corredor interoceánico.

15 - Eduardo Mandujano - Además de vender las CFBIS libres de impuestos, reembolsos de capital, cual es el tercer beneficio fiscal de las Fibras? PPR?

Lo comenté en la pregunta 6. El PPR es otro boleto ... ese sería el "Santo Grial Fiscal". Ese lo vamos a platicar en la sesión que Adán va a programar más adelante.

16 - Carlos Alberto Pat Bernal - Por favor nos puede compartir sus perspectivas sobre el tipo de cambio y lo que espera a futuro para las fibras con ingresos en dólares

Es un pronóstico complicado. BBVA estima que vamos a cerrar el año 2023 a 18 pesos por dólar. Mientras el diferencial esté tan alto entre las tasas de USA y las de Mx, creo que seguiremos viendo un superpeso, adicional a los otros factores como el record en remesas y los ingresos petroleros. Banxico acaba de anunciar que esperan empezar a bajar tasas hasta mediados del 2024 ... bien pudiera seguir el USD en el rango de los 18 pesos.

17 - Angel Campos - para un portafolio a muy largo plazo, cuantas fibras consideras necesario tener?

No tenemos muchas Fibras en México. Busca las que tengan buen historial de pagos crecientes y con esas se puede armar una buena estrategia. Checa el portafolio Jubilación 5K.

18 - Maximo Castellanos - Como vez el panorama de las fibras para el 2024?

Las industriales seguirán en expansión en el 2024. Lo comentó FMTY en su charla del reporte trimestral del 2ndo cuarto. Siila acaba de publicar un artículo en donde dice que el sector de oficina debe de estar saliendo de la etapa de recesión próximamente y empezar a ver recuperación en el 2024. El sector comercial ... es difícil saber en qué etapa del ciclo económico están. Los indicadores muestran completa recuperación post-covid, pero no parece que estén en la etapa de "expansión.

19 - Javier Ricardo Zamora Hernández - La apertura del acuario en el inmueble parque Tepeyac (Danhos) aumentará el valor de Danhos o no tiene nada que ver??

Esto que vemos con el Acuario es la evolución de los centros comerciales a centros de experiencias. Dejar atrás el modelo de puras tiendas de compras para que haya experiencias que sean interesantes para que las personas visiten las plazas ... hay todo un movimiento al respecto también con la gastronomía. Checa cuánto gana Danhos por cobros de estacionamiento para que veas la importancia de que la gente vaya a las plazas. El Acuario va a impulsar la afluencia a la plaza.

20 - Diana Mariscal - Que es mejor un etf de fibras o tenerlas individualmente

Tenemos pocas FIBRAs en México. Es fácil comprar de forma individual. El ETF viene con cobro de comisiones, por lo que eso merma la rentabilidad.

21 - Alexandre Anaia - Como ves las oportunidades en Fibras con el nearshoring?

El director general de FUNO comentó hace un par de trimestres que México está viviendo una oportunidad histórica con esto del Nearshoring. Con eso nos damos una idea de lo relevante que es el Nearshoring para México en estos momentos.

22 - JOSE AGUILERA - ¿Cual es tu opinión del segmento de oficinas en México? Recientemente en Estados Unidos la REIT WPCarey anunció la separación del portafolio de oficinas.

El sector de oficinas en USA y otros países desarrollados (i.e. UK) está muy complicado. En este resumen hay una nota de CNN del problema con las oficinas. En México, comentó Siila que empiezan a ver algo de recuperación. Sigue habiendo espacios vacíos y renovar contratos va a ser complejo en México. Lo bueno es que para Danhos, su nivel de deuda es bajo y puede sortear la crisis. FUNO está bien diversificada. Para FMTY, ya no es su segmento relevante, gracias a la expansión via el portafolio Zeus. Seguro que la recuperación de un buen precio por M2 de oficinas va a ser lento en México.

23 - Ricardo Cavazos - Pueden de repente las FIBRAS dejar de distribuir????

Si, el comité técnico puede suspender la distribución por distintos motivos. En cada trimestre deciden el pago a hacer. En el 2022 SHOP decidió no hacer distribuciones argumentando "cautela financiera". En el 2023 reestablecieron las distribuciones. No es muy común que suspendan pagos.

24 - Lidia Huerta - qué conviene más: Dar una aportación inicial grande y después con periodicidad dar pagos chicos o dividir el pago inicial en los pagos periódicos?

Si vas largo plazo y tienes un plan bien establecido de aportaciones regulares, puedes iniciar con una buena aportación. Es como un "acelerador" del interés compuesto. Las aportaciones iniciales son las que más impacto tienen en el largo plazo con el interés compuesto.

25 - Julio Covarrubias - Una pequeña guia de ppr..asi como el portafolio fibrero

Adán va a programar otra sesión para platicar acerca de PPRs con Fibras. Les avisamos.

26 - Luis Varillas - Cómo se le hace, para que puedas hacer una dedicatoria en la compra del libro

Para solicitar un libro firmado o con una dedicatoria, hay que pedirlo por Mercado Libre. Aquí va la liga. Los libros de Mercado Libre salen de mi oficina y los puedo firmar antes de enviarlos, sólo hay que ponerle una nota al pedido y listo. Los libros que se venden por Amazon no los puedo firmar ya que esos salen directo del almacén de ellos.

Y esas fueron las preguntas que quedaron pendientes por responder

Hay un par de conferencias más acerca de Fibras que el equipo de Fibrersionistas va a tener. Yo voy a participar en la sesión del jueves 26 de Octubre.

Aquí va la info de las siguientes 2 sesiones.