Actualización del Portafolio Fibrero - Septiembre 2021

Actualizado: 2 oct 2021




Raza fibrera, es fin del mes 9 del año 2021, y corresponde dar la actualización del Portafolio Fibrero. Solo queda un trimestre para terminar el 2021 y vaya resultados acumulados del año. Tomen en cuenta que esta es mi principal estrategia de inversión y busca llegar a generar el 10% de rentas anuales y pagar lo menos que pueda de impuestos. Igualmente me gustaría alcanzar un 18% de apreciación de valor del portafolio en el año. Desde Noviembre del 2020 les había compartido mi estrategia y los objetivos a lograr. A 3 meses de terminar el año todo va viento en popa.


Que les digo ... esperaba que Septiembre estuviera tranquilo pero fue otro excelente mes en varios frentes y un detalle chafon que voy a explicar más adelante, pero con todo y eso, el portafolio va avanzando de maravilla y mejor aún comparado con los famosos índices.


Así va el desempeño Enero - Septiembre 2021:



El número de arriba (+14.72%) sólo refleja la plusvalía de este año del portafolio, a ese número hay que sumarle el 6.73% de rentas acumuladas.


Y así se ve el desempeño del portafolio comparado con otros índices:



Y entonces lo que dicen que .... "las fibras tienen una tendencia bajista", "tendencia lateral", "dan buenas rentas pero no suben de valor", "rendimientos moderados", "son mejores los REITS" o "mejor comprar un depa para rentarlo" ... ?????



Al cierre de Septiembre del 2021 el portafolio alcanzó una rentabilidad combinada (plusvalía y rentas) de un 21.45%. Es un resultado legendario y todavía me queda gasolina en mi estrategia para seguir creciendo en el último trimestre del año.


En términos de rentas, Septiembre fue un mes de pocas rentas, cobré un .45% adicional, que sería MQ y FMTY. Para el cierre del 3er trimestre, logré acumular un 6.73% de rentas cobradas. Estoy proyectando un 1.88% adicional en el 4to trimestre para cerrar con un 8.61% total de rentas anuales ... a menos que FMTY y NOVA den la sorpresa de un incremento de rentas en la última parte del año ... a ver que sale.


Impuestos


El mes de Septiembre me retuvieron todo el 30% de impuestos de los ingresos ya que FMTY y MQ pagaron como resultado fiscal ... OK, me hubiera gustado un reembolso de capital por ahí. La buena noticia es que, en todo el año, sólo llevo acumulado un 9.78% de impuesto con relación a todos mis ingresos. Es un nivel de impuesto bastante aceptable considerando que en todos mis otros ingresos el SAT me rebaja un 35%. No hay otro instrumento de inversión en México y fuera de México en donde pueda conseguir este beneficio fiscal.


El bajo impuesto acumulado sigue siendo gracias a que las emisoras que tengo en este año han estado pagando mucho en reembolso de capital. Aquí un resumen de cómo va el año en términos de tipos de rentas pagadas. Los pagos en "verde" son los que vienen libres de impuestos.




Desempeño de cada emisora últimos 4 meses



En resumen ... Danhos ha sido una excelente adición al portafolio y a esta fibra todavía le queda gasolina para seguir creciendo. Fibra MQ en unos días del mes estuvo en verde y luego regreso a rojo, pero en general muy bien. FMTY estable, como siempre y NOVA ... NOVA ... que les digo ... siguió creciendo! Todo parece indicar que la Top fibra del 2021 será NOVA. Creo que ahí está la clave del éxito hasta Septiembre: la estabilidad de FMTY, el crecimiento de NOVA (y haber incrementado la posición con la venta preferente a principios de años) y haber agregado a Danhos al portafolio ... y los excelentes reembolsos de capital.


Tomen en cuenta que los % de ganancia o pérdida son acumulados desde que inicié la posición en el portafolio. Cuando hago el reporte de ganancia del portafolio (21.45%) es sólo año calendario.


Aquí la vista de ganancias y pérdidas desde GBM. Fibra HD ya aparece en "garantía" para la próxima fusión con Plus.


Al cierre de Septiembre, el portafolio tiene esta distribución:


Casi al final del mes de Septiembre vendí un poco de FMTY para comprar SHOP aprovechando que tocó los 6.5 por CBFI, por eso ahora SHOP tiene un 9.44% del portafolio. SHOP anunció que todo el ejercicio del 2021 lo va a pagar como reembolso de capital así que voy a capitalizar bien esos pagos. Tomen en cuenta que el ejercicio fiscal 2021 termina hasta el primer pago del año 2022, así que todavía quedarían 2 pagos de SHOP a reembolso de capital.


Lo chafo del mes


La historia de HD ha sido una novela. Pleito entre Plus y HD con la famosa fusión y para acabarla no pagaron las rentas del mes de Septiembre. Sobra decir que el proceso ha sido frustrante. La información compartida entre ambos es confusa y ha sido difícil tomar una decisión (entrar al OPA o quedarse). Esta ha sido mi emisora que ha sido el lastre de mi estrategia, espero en Octubre terminar con este asunto. De última hora salió un comunicado el 30 de Septiembre en donde pareciera que las 2 fibras se pusieron de acuerdo ... a ver que pasa.



Conclusión


Independientemente de la historia de HD, muy potentes resultados fibreros en cuanto a rentas cobradas, apreciación de valor e impuestos. El portafolio hizo pedazos a los índices ... esa frase merece ser repetida ... el portafolio de las aburridas fibras inmobiliarias hizo pedazos a los índices ... y quedan 3 excelentes meses para cerrar el 2021. La estrategia ha rendido frutos y va por buen camino.