Portafolio Fibrero : Junio 2023 - Reduciendo FINN

Toda la historia del Portafolio Fibrero está aquí. Esta es mi estrategia principal de inversión con la que pienso jubilarme en unos años más. Si el plan sigue bien, 7 años más aprox. para la jubilación 😄😄😄

El 2023 había empezado con fuerza para el Portafolio Fibrero pero se fue desinflando poco a poco durante los siguientes meses por varios factores bien puntuales que voy a ir explicando en el post. Nada de qué preocuparse, es solo algunos de los riesgos de concentrar mucho el portafolio en un par de Fibras.

Rentabilidad Acumulada

El Portafolio Fibrero al cierre de Junio 2023 tiene la siguiente rentabilidad acumulada:

Para finales de Febrero había pasado el +80% de rendimiento histórico y un +5% aproximado en el acumulado anual. Para el cierre de la primera mitad regresé a un +76.56% histórico y un +1.99% acumulado anual. No son malos números pero el portafolio puede dar mucho más.

Desempeño por Emisora

La imagen que sigue era el desempeño por emisora al cierre de Febrero:

Así va al cierre de Junio. La referencia de las 2 imágenes nos va a servir para ir viendo las diferencias.

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Por cierto, si quieres aprender más acerca del maravilloso mundo fibrero, puedes leer el libro "Vivir de las Fibras - El nuevo modelo de Inversión en Bienes Raíces". El libro está disponible en Amazon y en Mercado Libre.

Ese fue el breve anuncio del patrocinador de este blog

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He comentado en otros posts que mi principal portafolio de inversión está muy cargado hacia FMTY y NOVA. Si ven la distribución del capital, las 2 emisoras hacen el 60% del portafolio. He mencionado que mientras a FMTY y a NOVA les vaya bien, a mi estrategia de inversión le va a ir bien.

Para el caso de FNOVA pasé de un +120% de plusvalía acumulada, a un modesto +113% 😄. Siguen siendo números espectaculares y FNOVA va avanzando de maravilla, pero esa pequeña reversa impacto en mi rendimiento acumulado. De hecho, pudiera ser que FNOVA retroceda un poco más ya que está por publicar su reporte del 2T y debe de anunciar una disminución temporal en el reparto de rentas ya que completó un follow-on y está trabajando en su proyecto de expansión.

Platique con mucho detalle lo del follow-ons en este post.

Estoy seguro de que el proyecto de expansión de NOVA va a ser exitoso, como lo han sido sus anteriores proyectos. Sólo hay que esperar a que el capital recolectado pueda ponerse a trabajar.

Para el caso de FMTY, también pasó por un follow-on y una integración de un portafolio enorme, que hizo que se duplicara en tamaño. La FMTY está fuertemente presionada por el tipo de cambio (todas las Fibras dolarizadas). En su guía de distribuciones, su "peor" escenario era con un dólar a 18 pesos y en días anteriores estuvo abajo de 17. Nadie se imaginaba este tipo de cambio. Es algo temporal, hay que ser pacientes.

Para FMTY, el combo ganador será cuando las tasas de referencia empiecen a bajar, no tiene un pago de intereses alto pero si tiene un componente variable, por lo que cualquier disminución en la tasa, suma directo al AFFO. Y la otra parte es que el peso mexicano empiece a devaluarse frente al USD y eso genere más ingresos en moneda local. Al tiempo.

Para el caso de FINN, pueden ver que antes tenía el 7% del portafolio y ahora es el 5.53%. He ido vendiendo FINN en bloques y reinvertido el dinero en el mismo portafolio y en otros portafolios. Estoy más que satisfecho con el +60% de plusvalía acumulada y creo que es momento de ir saliendo de esta emisora. No me gustó el follow-on que hicieron y puedo bien aprovechar esa plusvalía en otros instrumentos de ingreso pasivo mucho más rentables, como Danhos. Así que poco a poco voy a ir cerrando la posición de FINN.

Danhos pasó de +2% a -2% 😄. Nada de qué preocuparse, es un buen precio para seguir acumulando. FUNO pasó de +8% a +4%. Bien ahí.

FHIPO, no le sé muy bien a las hipotecarias y estoy pagando el precio 😑. No es una posición grande pero igual entré alto y tengo un -9% corriente. Es 1% más de pérdida vs Febrero y también suma a la reducción de la rentabilidad del portafolio.

Fibra MQ, es una excelente fibra para aprovechar las bajadas de precio y acumular. Le dediqué unas páginas del Libro 1 para hacer un ejercicio de inversión que resultó muy rentable. En el Libro 1 es un ejercicio "ficticio" usando rendimientos históricos. En mi portafolio de la vida real, igual ha sido muy rentable la posición de MQ.

Y ese es el resumen, en lo general todas las emisoras un poco más abajo vs Febrero del 2023.

Reportes Trimestrales

Siguen los reportes trimestrales del segundo trimestre. Mi pronóstico:

FMTY: ingresos fuertemente impactados por el USD a menos de 18 pesos, lo que va a impactar el AFFO. A menos de que sus números de la integración de Zeus hayan sido conservadores y haya algo "extra" por ahí, no creo que haya mucho repunte en el precio del CBFI con un reporte de AFFO bajo.

NOVA: hay que estar preparados para una reducción temporal de AFFO por el follow-on pasado. Igual en el precio actual de 29 por CBFI ya está considerado eso.

MQ: ocupaciones a máximos, proyectos de expansión en progreso, con vientos a favor. Igual habrá impacto por el tipo de cambio, pero ellos habían estado reservando buen AFFO por lo que no creo que tengan problema en cumplir con su guía de distribuciones y espero que haya otro "aguinaldo fibrero" como el del año fiscal pasado.

FINN: han estado repartiendo el 50% del AFFO y tiene ocupaciones record. No creo que vayan a diluir la distribución ya que pueden usar más AFFO pero, como lo dije arriba, no me gustó el precio del follow-on. Entiendo que tienen un escenario complicado por el sector en el que están y por las altas tasas.

Danhos está hecha a prueba de balas con ese LTV que tiene. Debe de subir un poco su AFFO vs el 1T ya que no toca pagar impuestos. FUNO bien diversificado, espero una buena distribución considerando que la del 1T fue reducida.

Ese es mi pronóstico para los reportes del 2T

En resumen

Si consideramos que he cobrado un 4.5% de rentas en la primera mitad del año y mi rendimiento acumulado es del 2%, significa que tengo una minusvalía del 2.5% del valor de mi portafolio. Hay buenas expectativas para la segunda mitad del año, seguro que le doy a vuelta a esa "minusvalía".

saludos!