Diversificando con Fibras


Raza fibrera, como todo en el mundo de las inversiones, en las fibras igualmente la clave del éxito es diversificar (y después re-balancear, luego hablamos de eso).


Dado que solo tenemos 15 fibras en México, no es muy difícil conocer a que se dedican y agarrar diferentes sectores para diversificar pero hay varias cosas que tenemos que considerar para diversificar correctamente.


A que se dedican las fibras?


Para casi todas las fibras es fácil clasificarlas en un sector predominante ... siendo las mas fáciles: FINN y FIHO (puros hoteles), FHIPO (puras hipotecas), Educa (puras escuelas), Storage (puras bodegas de almacenamiento), MQ (preponderante industrial), PL (Industrial), Terra (Industrial), SHOP (puros centros comerciales), CFE (obvio).


Se pone un poco difícil cuando hablamos de MTY (50% Industrial y 46% Oficinas), Nova (64% Industrial, 17% Universidades, 13% Oficinas). Casi siempre pensamos que UNO es comercial pero es solo 40% comercial y recientemente entraron a propiedades de funerarias. Danhos es 44% comercial (Clase A+), 14% Oficinas y tienen 42% Mixtos (oficinas, comercial y hoteles juntos). Fibra HD es 58% comercial, 19% industrial, 11% educativo, 13% oficinas.


Habiendo dicho lo anterior, para armar un portafolio fibrero diversificado, tendrías que ubicar cada sector de cada fibra y poder distribuir tu capital adecuadamente para lograr la mejor diversificación. Es muy importante que leas los reportes trimestrales de cada fibra para que te familiarices con su portafolio y sus ubicaciones ya que hay otros aspectos a considerar aparte del sector en el que están.


El caso SHOP-Danhos-HD


SHOP, Danhos y HD digamos que son fibras preponderantemente comerciales y un inversionista fibrero que quiere agregar el sector comercial a su portafolio bien pudiera decir que solo va a seleccionar una de las tres. Aquí hay un detalle importante a considerar que solo se puede visualizar al leer sus reportes trimestrales y conocer sus estrategias. Resulta que Danhos se enfoca mas en centros comerciales A+ (Premium), luego SHOP también tiene centros TOP pero pudiéramos decir que no esta en la categoría premium que Danhos juega, y luego HD tiene centros comerciales que les dicen categoría B, C y D. Entonces, aunque los 3 son comerciales, sus mercados son distintos. Puedes agregar los 3? no sería mala idea, considerando que son estrategias distintas. Solo no piedras de vista que la diversificación también va de la mano del desempeño de la fibra para armar tu portafolio.


El caso MQ-PL-Terra-NOVA


MQ, PL, Terra y NOVA digamos que son fibras preponderantemente industriales. Todas estas fibras están en un sector muy activo en México y con buen panorama de crecimiento. Este sería el primer sector que deberías de considerar en tu portafolio fibrero. El único detalle con estas 4 fibras es que todas juegan en Chihuahua (adicional a otros estados pero las 4 con mucha actividad en Chihuahua). Siempre que veo un portafolio con las 4 fibras mencionadas digo que "tiene mucho Chihuahua!". Aunque pareciera que Chihuahua tiene mucho que dar, eventualmente estas 4 fibras van a estar peleando clientes y M2 en esa zona.


El caso UNO


Es muy común pensar que Fibra UNO es comercial. Creo que esto es porque algunos centros comerciales que visitamos dicen que son de FUNO en su publicidad y esos son los lugares que pasamos tiempo (no andamos visitando bodegas los fines de semana!), pero UNO es 50% industrial y recientemente inició negocios con inmuebles funerarios y acaba de anunciar que esta planeando re-convertir oficinas en centros médicos. En términos de tamaño (10 millones de metros cuadrados - impresionante!) y sectores, esta fibra automáticamente le da cierta diversificación al portafolio por lo que considero que no debe de faltar en un estrategia fibrera ... adicional a que en sus 10 años de vida ha incrementado el reparto de rentas consistentemente.


Así las cosas con la diversificación de tu estrategia fibrera. Familiarízate con las fibras antes de que empieces a invertir para que puedas armar una buena estrategia diversificada.


saludos!