El Famoso NAV

El mundo de las fibras inmobiliarias heredó muchos procesos y practicas de las REITs de Estados Unidos. Junto con esos procesos y practicas también heredamos muchos acrónimos ... esas abreviaciones que todos ponen en sus mensajes y muy pocos saben lo que significa. Es importante ir conociendo los acrónimos y las formulas detrás de ellos no solo para que te puedas comunicar con los de tu misa especie, sino para que también puedas leer los reportes trimestrales y puedas hacer tus propias evaluaciones al estar invirtiendo en las fibras.

El primero y mas usado acrónimo es el NAV que viene de "Net Asset Value" en español seria algo así como el valor neto de los activos. En las fibras se usa para ver cuanto vale el total de la fibra y lo hace de una manera muy sencilla: todos los activos MENOS todos los pasivos. Vamos a usar un ejemplo real utilizando el reporte trimestral de NOVA (al margen, los reportes trimestrales de NOVA son muy sencillos de leer):

Abajo una imagen del recién publicado reporte del Q1 2021 (pagina 17) :

En esta sección del reporte trimestral puedes ver el valor que tiene el total de los activos de NOVA : 7,575,229,000 de pesos. Luego mas abajo viene el total de pasivos de NOVA: 2,368,112,000 de pesos. La resta de los pasivos a los activos nos da el NAV de NOVA: 5,207,117,000.

El NAV por si solo no dice mucho, pero lo que sigue es lo interesante. Si divides el NAV entre en total de los títulos (CBFI), puedes calcular el valor de la compañía por cada uno de los títulos en circulación. Para el caso de NOVA seria: 5,207,117,000 pesos entre 241,715,825 CBFIs (pagina 3 del reporte trimestral). La división del NAV entre los CBFIs son dice que el valor es de 21.54 pesos NAV/CBFI.

La métrica del NAV/CBFI es muy utilizada para ver a cuanto estas comprando un titulo en relación al valor de los activos. Es por eso que en la crisis del 2020 todos referían que las fibras estaban a un % significativo de descuento porque comparaban el precio del titulo contra el NAV/CBFI. Para el caso de NOVA, su precio actual es de 21.88 (Abril 2021, que por cierto recientemente dio ese brinco de valor después de estar en 18 pesos por meses y meses) y su NAV/CBFI calculado al 1Q del 2021 es de 21.54. Que significa esto... a grandes rasgos lo que dice es que si compras NOVA a 21.88, estas comprando su titulo un poco arriba del valor de sus activos ... y si este es el caso, entonces no esperes que el titulo vaya a subir mucho de valor ya que esta a su precio justo en relación al valor de los activos.

Hay muchos mas acrónimos y formulas que hay que explorar. De hecho, el reporte trimestral de NOVA (y muchas otras fibras) siempre agrega un glosario de formulas en su reporte.

saludos!