El Metro Cuadrado Mas Rentable: Parte 1


Raza fibrera, ya les había platicado que tengo una casa en renta y que por más que intento solo le puedo sacar un rendimiento del 4% (en un buen año) con respecto al valor de la propiedad. Por casos como esos y por otras historias que he vivido de cerca relacionadas al famoso sueño de "vivir de las rentas" es que invierto en fibras inmobiliarias.


Por más números y números que hago, no me explico cómo es que la idea de comprar una propiedad para rentarla sea un mejor negocio que un portafolio de fibras inmobiliarias. Mucho menos la idea de comprar 4 departamentos, uno para vivir y 3 para rentar. :-)


Para los que no creen mi historia del 4% anual de rentas y que todavía están evaluando la idea de "vivir de sus rentas", aquí les va un bonito ejercicio, caso de la vida real, para que hagan sus matemáticas.


Algunos de ustedes saben que vivo en Monterrey. Dicen que en Monterrey y sus municipios aledaños hay muchos fibreros! Pues para muchos de Monterrey es fácil identificar la zona Sur que sería toda la banda que vive en Contry, Contry la Silla, La Primavera y luego todo lo que se fue extendiendo hacia lo que le decimos "La Carretera Nacional" que cada día se llena más y más de vehículos. Hay muchas colonias muy bonitas en toda esa región.


Pues ahí mero hay un complejo comercial y habitacional muy famoso que se llama Nuevo Sur. Esta padrísimo porque tiene muchos depas modernos y una plaza comercial y con muchos restaurantes. Ya se empieza a ver más movimiento en los comercios, ojalá y que no vuelvan a subir las restricciones de aforos.


Como cualquier ciudad todo depende de dónde trabajas, pero ese lugar (Nuevo Sur) está bien ubicado para vivir y llegas fácilmente a muchas otras zonas de la ciudad.


Cómo buen inversionista inmobiliario, es un lugar que bien pudiera considerar para comprar un depa y rentarlo ... para vivir de mis rentas.


Muchos no saben que es muy fácil validar el sueño de "vivir de las rentas", es sólo cuestión de leer y conectar 2 ideas bien sencillas. Aquí van las 2 ideas.


Idea 1 : Comprar el Departamento


Como es un lugar famoso para vivir, siempre hay publicaciones de venta de departamentos en ese lugar. Este anuncio es del 14 de Mayo del 2021. Estamos hablando de invertir 4,250,000 pesos mexicanos para comprar una propiedad de 84 metros cuadrados. Incluye 2 baños y 2 recamaras.


Para hacer unas métricas simples relacionadas a la compra:


Digamos que pagué 50,595 pesos por metro cuadrado del departamento. Como siempre, puedo llegar con el efectivo en mano (así de fácil) y negociar un mejor precio, pero para efectos del ejercicio, dejemos el M2 en 50,595.


Idea 2 : Rentar el Departamento


La primera parte del sueño de vivir de las rentas ya se logró, ya tengo la propiedad y voy a suponer que está nueva y está amueblada con lo básico para renta: cocina integral con estufa, closets, baños completos, no incluye lavadora ni secadora. El precio de compra incluía esos muebles.


Pues es bien fácil validar el proyecto (sueño) de vivir de las rentas ...

Hay un departamento en Nuevo Sur que están rentando en 22,300 pesos mensuales. La descripción dice 72 M2 de departamento e incluye 7 M2 de terraza, 2 baños y 2 recamaras. Es un poquito más chico que el que venden. Este anuncio está publicado el 1 de Julio del 2021. El total de M2 del depa es de 79.


Para hacer unas métricas sencillas:


El m2 de renta lo pudiera lograr en 294.94 pesos. Para tratar de hacer una equivalencia, si rentara el depa de 84 M2, estamos hablando de un ingreso mensual de 24,774.68 para poderlo igualar con la inversión de los 4.25M.


Como todo en la vida, pueden negociar con el rentero (conmigo) y decirme que me van a pagar un año de contado y que les haga un descuento por la renta. Como siempre hay oferta de departamentos por todos lados, es común que tenga que hacer un descuento, pero me voy a mantener firme en los 24,774, ojalá que no se me vaya el cliente con la competencia.


Así de fácil es validar el proyecto de comprar para vivir de las rentas. Invierto 4.25 millones de pesos y obtengo de por vida 24,774 pesos ... obvio, siempre y cuando lo pueda rentar todos los meses del año y que no tengas ningún problema con mis clientes ... el resto de mi vida.


Sólo un punto más a considerar, el anuncio de renta dice que incluye mantenimiento. Por lo que a mi ingreso mensual tengo que descontarle el mantenimiento, y no puedo olvidar del seguro y del impuesto predial. Mas adelante voy a usar esos datos.


Todos los números mostrados son de Julio 10 2021, de los famosos Avisos de Ocasión de el periódico El Norte. Si quieres validar tu propio sueño de vivir de las rentas, los fines de semana es cuando encuentras muchas mas ofertas de departamentos en venta y renta.


En Términos Fibreros


El ejercicio de comprar y rentar el departamento, en el argot fibrero sería algo así:


Inversión inicial: 4.25 Millones

Ingreso por renta mensual: 24,774 pesos

Ingreso por renta anual: 297,296 pesos


Asumiendo que del ingreso total hay que descontar el pago de mantenimiento del departamento, el seguro y el predial ... supongamos unos 3,000 pesos mensuales... Mi ingreso neto sería 260,536.68 pesos anuales.


En el argot fibrero, el NOI es de 261,296. (que es el ingreso total menos gastos de mantenimiento)

El caprate de mi proyecto: 6.14% (que sería el NOI entre el valor del activo)

Mi margen NOI: 87.89% (el NOI entre el ingreso total)


Como yo soy mi propio administrador y asumiendo que pagué el departamento de contado, mi NOI sería igual a mi AFFO. Significa que mis 261,296 pesos de rentas anuales van directo a mi bolsa, y cómo yo soy mi propio Comité Técnico, decido que no voy a hacer ninguna inversión de capital, así que puedo designar todo el ingreso para lo que quiera... pagos de otros gastos, viajes, fiestas, comprar bitcoin, etc. ... voy a disfrutar el esfuerzo de mi inversión. El día que mi cliente me descomponga el refri, ahí si tengo que separar algo de dinero para inversión de capital ... pero todo está nuevo, no tengo que preocuparme por unos años.


La rentabilidad del metro cuadrado sería de 6.1% anual (la renta mensual, menos los gastos y dividido entre lo que me costó el metro cuadrado). Mucho mejor que mi famoso 4% de mi casa actual.


Para ser bien disciplinado con las rentas, es importante hacer una provisión mensual (guardar dinero) para los años en donde tenga meses que no pueda rentar la propiedad. En teoría debería de separar un % de las rentas mensuales y guardarlo para los meses de "no renta", pero no voy a entrar en esos detalles y no voy a descontarle a la rentabilidad la provisión de "no renta" ... porque estoy optimista que siempre siempre siempre mi depa va a estar rentado.


Si no dominas todavía el argot fibrero y los términos de rendimiento. dale una leída a la serie de "Las Fibras Mas Rentables".


El Metro Cuadrado de Fibra Monterrey


Para irnos directo al asunto ... la semana pasada el metro cuadrado de Fibra Monterrey costaba 16,329 pesos (1,359 CBFIs @ 12.01 pesos por CBFI). Cada metro cuadrado de Fibra Monterrey está generando 94.38 pesos mensuales de renta. La rentabilidad del metro cuadrado de FMTY es del 6.9%


Con 4.25 Millones hubiera comprado 260 metros cuadrados de Fibra Monterrey.


Con 260 metros cuadrados de Fibra Monterrey estaría recibiendo 24,575 pesos mensuales o 294,908 pesos anuales.


En 2 semanas FMTY va a presentar su reporte trimestral y con la integración de La Perla a su portafolio, estoy esperando que anuncien un incremento en las rentas repartidas. En la Parte 2 de esta serie voy a recalcular la rentabilidad del metro cuadrado de FMTY considerando el incremento de rentas y el precio que tenga el CBFI.


El Metro Cuadrado Mas Rentable


Hay más ejemplos de departamentos en venta y renta y no es difícil hacer la comparación usando los avisos de ocasión. Siguiendo las mismas métricas, un departamento en Micropolis (otros departamentos más como para estudiantes) considerando la venta y la renta me estaría dando un rendimiento del 5.8% y no dice si incluye mantenimiento, ojalá que no lo incluya porque entonces la rentabilidad es menor.


Si parte del plan es financiar (crédito hipotecario) la compra del inmueble para rentarlo, tendría que restarle a mi ingreso mensual el costo de la deuda. Considerando un crédito hipotecario con un CAT del 14%, estaría peor que FINN o FIHO ... no me alcanzaría ni para el FFO (como decimos, ni para los chicles) ... y considerando que durante toda la vida del crédito tengo que rentar el departamento TODOS los meses sin falta ... sería bueno tener una provisión (como le hizo HD en la crisis) para los meses que no rente la propiedad, ya que el banco no perdona. Como no puedo hacer la provisión de las rentas, dado que estoy pagando el crédito, es mejor que tenga la provisión creada antes de iniciar el financiamiento. Si las "no rentas" se extienden por largo tiempo, ahí termina mi proyecto.


Por más números que hago, financiar el sueño de vivir de las rentas, no es realizable o es muy (PERO MUY) poco rentable ... a menos de que esté pensando heredar la propiedad a mis hijos ya que para ellos si va a ser muy rentable la idea de vivir de las rentas ... les estaría dando la propiedad libre de gravamen :-)


Ahora bien, ya estoy convencido de que financiar no es el camino, entonces voy a juntar y juntar dinero hasta que pueda comprar la propiedad ... considerando que mientras no amarre la compra, mi carrera es contra la inflación y la "plusvalía". Ya que tenga el dinero acumulador, tengo que buscar la mejor oportunidad para que mi transacción sea lo más rentable posible.


Conclusión


Si reúnes las siguientes características:


1) Tienes el capital para comprar de contado

2) Eres muy bueno para encontrar propiedades a descuento (oportunidad de compra)

3) Eres muy hábil para rentar tus propiedades a un caprate (NOI entre la inversión) arriba del 8% (compraste barato y rentas caro)

4) Planeas tus provisiones para los meses de "no rentas" o planeas muy bien las salidas y entradas de clientes y no pierdes ningún mes de renta en el año.

5) Estas planeando comprar y rentar más de una propiedad, para diversificar el riesgo.


Si cumples con las características de arriba, sigue el objetivo de comprar inmuebles para vivir de las rentas. ¡LO VAS A LOGRAR CON EXITO!


Si crees que tienes alguna limitante con alguna de las 5 características mencionadas arriba, puedes considerar otra cosa ... como las fibras inmobiliarias.


saludos!