Fibra MTY - Cumpliendo lo que Prometen (Abril 2021)


Raza Fibrera, esta semana (la de abril 26, 2021) salió el reporte trimestral de Fibra Monterrey. Es uno de los reportes que más espero para leer porque actualmente el Portafolio Fibrero (que es mi principal estrategia de inversión) tiene 57% de FMTY. Eventualmente se va a ir reduciendo el % de FMTY porque mis siguientes aportaciones planadas y no planeadas ya no van a FMTY, no porque no me guste sino porque ya tengo mucho FMTY en esa estrategia de inversión ... y me paga excelentes rentas cada última semana de mes :-)


Si vas en serio con ser fibrero, es muy importante que sepas cuando es cada presentación trimestral de las fibras y que te conectes (en la medida de lo posible) a las conferencias telefónicas ... que ahora son webcasts (ya no marcas a un número telefónico). La de FMTY es facilísimo de conectarse, solo te piden tu nombre y correo electrónico y listo ... puedes escuchar directamente del equipo directivo la explicación de los resultados del trimestre, adicional, los de FMTY siempre hacen unas diapositivas muy fáciles de leer para su webcast ... es como un resumen ejecutivo de todo el reporte trimestral. La verdad es que son de los webcast que más me gustan ... sólo toma en cuenta que son en inglés.


En otro post de este blog he comentado que invertir en fibras tiene la ventaja que son más predecibles que otros instrumentos de inversión, dado que son colecciones de muchos inmuebles y todo el ingreso son rentas, no es como que un buen día recibas una sorpresa de una baja de ingresos no esperada. Siempre que pienso en fibras "predecibles" de las primeras que vienen a mi mente es FMTY ... todos los años que lleva operando definen un objetivo de pago de rentas a sus inversionistas y en todos los años lo han cumplido ... y este trimestre no fue la excepción.


Algunos relevantes de la conferencia telefónica y de su reporte trimestral:


- Pago de 20 centavos por CBFI, estuvo explicada la baja en la distribución vs 2020 desde el reporte del 4Q y la guía que presentaron para el 2021.


- Igualmente como lo comentaron en el 4Q del 2020, hay impactos significativos en el segmento de oficinas y reportaron un 10% menos de ocupación (significativo) en esa área y comentaron que ellos esperan una recuperación en este segmento hasta el 2022 ... tomen nota para otras fibras con ABRs grandes de oficinas, ejm. Danhos.


- Hubo un comentario interesante de la alta demanda en el sector industrial y el impacto en el caprate por la oferta de todas las otras fibras. Parecido a lo que me refiero cuando alguien invierte en MQ-PL-NOVA-Terra ... demasiado Chihuahua :-)


- En general buenos resultados del 1Q, con su respectivo impacto en el AFFO por algunas provisiones. Nada alarmante.


- Igual comentaron que la prox. emisión de deuda (finales de mayo) es para liquidar una deuda de próximo pago, por lo que el LTV no se deberá de mover.


- Y lo que yo más esperaba es escuchar algo del plan de expansión ... solo comentaron que están "actively negotiating". Tomen en cuenta que el dividendo va a crecer en la medida que ejecuten su plan de expansión. Igualmente hablaron de reciclar activos y vender activos no productivos ... todas ellas buenas cosas para una fibra.


Es un buen reporte considerando que sus ingresos y el NOI se incrementaron un 5% vs el trimestre del 2020, hay crecimiento. Para los que invertimos en FMTY de tiempo atrás y hemos capitalizado los retornos de capital, la relación costo-yield es muy atractiva, mi costo promedio de FMTY es 9.68 así que aun con la reducción de la renta traigo un yield del 8.62% (cuando la renta vuelva a 1 peso, mi yield va a ser excepcional!) , siguen pagando retorno de capital (libre de impuesto) y me depositan cada mes ... sigue siendo la fibra conse (consentida) PERO me encantaría empezar a ver el plan de expansión ejecutándose ... al tiempo.


saludos!