Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 27 - Ajuste en Rentas
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Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 27 - Ajuste en Rentas




Este es el mes 27 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 27 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.


El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 27 meses de aportaciones, quedan 153 para terminar este proyecto de inversión.


 

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Comienza la segunda mitad el 2023 con asuntos cosas relevantes por compartir:


Ya todas las Fibras entregaron sus reportes del segundo trimestre del año. De las Fibras que se usan en esta estrategia todos los reportes en general fueron positivos y con temáticas similares.


El impacto del tipo de cambio ahora es evidente por lo que FMTY y MQ publicaron nuevas guías de distribución con ajustes por el impacto de TC. FMTY fue muy específico en su guía y presento un rango más amplio de rentas repartidas dependiendo del tipo de cambio. MQ solo ajustó a la baja unos centavos.


Aquí va la guía actualizada de FMTY como ejemplo:


Salvo el impacto que está teniendo el TC en las Fibras dolarizadas (principalmente las industriales), todos sus fundamentales bien sólidos y ocupaciones en máximos.


Hubo una conferencia con FMTY después de la presentación trimestral. Esta conferencia la hacen en español y es un poco más "informal" que la oficial de resultados. Atienden todas las preguntas que les mandas y explican con mucho más detalle. No sé si ya subieron la presentación a su portal, se las recomiendo ampliamente. En general, su pronóstico del TC es muy amplio y que hay factores que pueden seguir apreciando el peso y factores contrarios, todos válidos. Por el lado de la demanda creciente del sector industrial, comentan que puede seguir al menos 3 años más. Son 2 factores importantes a seguir el pulso.


El reporte trimestral de Danhos, en línea con lo esperado y tiene una pequeña sorpresa en el flujo de efectivo que no comentaron nada. Viene un gasto relevante por la compra de un terreno. 575M para un terrenito 😄. Yo creo que vamos a tener noticias pronto.



El otro tema en común para las Fibras del sector de Oficinas es que sigue el tema de la baja ocupación y lenta recuperación. El problema del sector de oficinas se está agravando en todo el mundo. El periódico The Telegraph publicó un reporte del distrito financiero de Londres (Canary Wharf). El nivel de vacancia está como el año 2005!. Anexo liga al artículo publicado.



El problema de Londres es el mismo de las grandes ciudades internacionales. Las oficinas siguen vacías o los renteros se están moviendo a opciones más "baratas", considerando que hay sobreoferta de lugares. Esto tiene un impacto en el sector de REITS/Fibras de Oficinas y también en los famosos Mortgage REITS que prestan dinero para proyectos inmobiliarios.


Hay que seguir de cerca este problema. Puede ser grave para el sector de oficinas y el financiero. Dónde está la oportunidad con REITS/Fibras de Oficinas? en buscar las que tengan menos deuda y con vencimientos de contrato más largos. Todas las emisoras están bien castigadas, pero algunas deben de salir adelante.


Y último y no menos importante, este mes ajusté a la baja los ingresos recibidos por el portafolio ya que varias Fibras anunciaron cambios, debido principalmente a la reducción de ingresos por el tipo de cambio. Mas detalles en la sección de emisoras.


Aportaciones Acumuladas


Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.



27 meses después de haber iniciado esta estrategia, llevo 75,452 pesos de capital aportado y acumulado en el portafolio Fibrero Jubilación 5K. Este valor no incluye las rentas cobradas y reinvertidas y la ganancia por la venta de Terrafina. Es sólo mi capital aportado.


Valor del Portafolio y Rendimiento Acumulado



Al cierre de Julio, el valor del portafolio es de 86,042.22 pesos. Este valor incluye las aportaciones mensuales regulares, la plusvalía ganada por cada emisora y las rentas reinvertidas en el transcurso del año. En otras palabras, he aportado 75,452 pesos de mi esfuerzo mensual y si decido vender el portafolio, me llevaría 86,042 pesos (menos la respectiva comisión del .25%)


En el mes de Julio siguió una ligera baja en el valor de los títulos:



El portafolio tiene un rendimiento acumulado en el año de +8.11% y un histórico de +30.5%


Compra de Fibras


Como cada mes, esta es la distribución que uso para comprar Fibras:


El año pasado salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.


Rentas Cobradas


Estas son las rentas cobradas a Julio del 2023:


Ya cobré más de un mes de aportaciones que se han reinvertido en el mismo portafolio. Esto es ir haciendo la famosa bola de nieve.


Las rentas cobradas por mes van así:




Y considerando los CBFIs comprados en Julio, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:



Ojo con la gráfica de arriba. A pesar de la aportación mensual, hice un ajuste al ingreso por CBFI de algunas Fibras ya que están recortando sus ingresos. En ese sentido, mi ingreso mensual planchado retrocedió a 574 pesos.


Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Julio con los CBFIs ajustados a la baja:



Dejé la tabla que sigue que es del mes pasado con las distribuciones mensuales por CBFI para que se pueda apreciar en dónde hice las reducciones:


La reducción está en Danhos, FMTY y NOVA. MQ la dejé sin cambios, aunque acaban de publicar una nueva guía para el resto del año. Es probable que ajuste la renta el mes siguiente. PL sin cambios.


Sólo como un extra, los ingresos mensuales no incluyen los "bonos" que a veces pagan las Fibras. El año pasado MQ pagó una 5ta distribución en el año y FUNO también pagó un un extra muy bueno. Al ser esos pagos "extraordinarios" no los integro en el pago regular mensual.


La gráfica que sigue es la no-tan-nueva. Es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.



Esta gráfica va comparando los ingresos por meses de cada año, para ir viendo la evolución del ingreso pasivo. Julio en particular no fue "mejor" que el año pasado. Agosto debe de ser mucho mejor que el año pasado, aun y considerando la "reducción" temporal de ingresos.


Desempeño por emisora


Así van las emisoras del portafolio al cierre de Julio 2023:



El ajuste a la baja de rentas de FNOVA es por el follow-on reciente. Nada de sorpresas, lo he comentado en varios posts que esto es normal en lo que construyen las nuevas naves industriales. Aun así, la plusvalía acumulada de FNOVA es muy buena y el pago que acaban de hacer empezando Agosto fue a reembolso de capital.


El otro ajuste que hice fue de FMTY. Sus fundamentales van de maravilla pero el tipo de cambio está impactando. Ojo que estos pagos son de 3 meses atrás, en donde el TC estaba todavía un poco más alto ... su rango promedio era de 18 pesos. Ahora ha estado en algunos días hasta abajo de 17 pesos. Dependiendo del rango promedio es lo que van a pagar de lo que publicaron en su guía.


Danhos a excelente precio para seguir acumulando, es la emisora que tiene mayor "minusvalía" acumulada. Igual hice un ajuste de .62 a .60 de pago de renta por CBFI. Tuvieron gastos mayores por la estabilización de Parque Tepeyac. Es justificable, en lo que sigue creciendo la ocupación del nuevo centro comercial. Y les comenté arriba de la compra del terrenito. 😄😄


FUNO, MQ y PL con buenos reportes trimestrales. Sin sorpresas.


En resumen


Impacto fuerte que ha tenido el tipo de cambio, pero es un factor externo a la operación de las Fibras. Las emisoras del portafolio van avanzando bien en su operación interna y con buen pronóstico para la segunda mitad del 2023.


¡Saludos!

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