Portafolio Fibrero : Julio 2022 - Logré mi objetivo primario!

¡Hay muchas cosas que contar al cierre del mes de Julio!

Llevo varios años trabajando mi portafolio de fibras inmobiliarias y mi objetivo primario siempre fue llegar a un dividend yield superior al 10% considerando mi capital invertido. He estado trabajando mis costos promedios, aprovechando los reembolsos de capital y buscando buenos puntos de entrada con distintas emisoras que considero son las mejores en México. También hice un rebalanceo este mes que me dio un buen beneficio a la producción de rentas del portafolio y con eso, después de muchos y muchos meses de trabajo llegué a mi meta.

Ah! y mi DY es considerando que todavía tengo FINN en el portafolio y no está produciendo ni un centavo de rentas ... por el momento.

Y antes de empezar con el desarrollo del mes, quiero agradecerlee nuevamente a la comunidad fibrera en México por el apoyo al libro Vivir de las Fibras. El libro sigue en la posición número 1 en ventas en Amazon en la categoría de Bienes Raíces. Y este mes tengo el placer de decir que LE GANE A DONALD TRUMP!!! 😁😁😁

Me han estado preguntando por las fechas de salida del Libro 2. La próxima semana tenemos revisión de portada y seguimos trabajando a toda velocidad para que pronto les podamos dar la noticia con la fecha oficial del lanzamiento.

Pasando al desarrollo de los resultados del mes de Julio. Ya les había comentado que Junio había sido un buen mes. Aquí la imagen del mes pasado:

Pues el mes de Julio no decepcionó y los buenos resultados continuaron. En la siguiente imagen los rendimientos acumulados al cierre del mes.

Al cierre del mes de Julio, el Portafolio Fibrero lleva un 10.25% de ganancia acumulada. Y qué les parece ese 62.44% acumulado histórico? 😁 Y súmenle un forward yield del 10.51% 😁😁

Cambios relevantes en las emisoras

Antes de analizar el desempeño por emisora, quiero comentar que hice un par de cambios relevantes en el portafolio y quiero ser muy claro en la explicación para no confundir a los inversionistas que siguen mis portafolios.

Después de leer todos los reportes trimestrales de las fibras en las que invierto y de hacer algunos pronósticos de ingresos decidí vender la posición de FSHOP completamente y reubicar el capital que tenía invertido entre FUNO y Danhos.

Esta decisión la tomé por el retraso que han tenido en el pago de las rentas y porque van a poner a discusión en su próxima asamblea el pago del 2Q.

Esto fue lo que comentaron en su reporte:

Quiero enfatizar que FSHOP es una de las fibras que me gusta mucho por su alta especialización en centros comerciales y por el reciente proyecto que hicieron en Jalisco. Considero que el proyecto de Jalisco es el futuro de los centros comerciales en México. El motivo de mi decisión es que 1) yo soy inversionista de ingresos y voy a priorizar recibir ingresos pasivos siempre, 2) a veces hago una pequeña excepción, como lo que hice con FINN, para especular un poco considerando que puedo recibir buenos ingresos futuros, pero eso solo lo hago con una parte pequeña de mi capital, 3) mencionan que se puede aprobar o no se puede aprobar el siguiente pago, eso dependería de la decisión de la asamblea. Yo prefiero tener ingresos predecibles, 4) tenía la posición con plusvalía, si estuviera a pérdida igual y me esperaba y 5) había unas oportunidades interesantes para compra y que están a pocos días de pagar.

Por lo anterior, vendí toda la posición de SHOP y, después de leer los reportes del 2T de Danhos y FUNO, decidí distribuir el capital en ambas. También tenía un remanente de la venta de FPLUS que no había reinvertido y lo acomodé todo entre FUNO y Danhos.

Por lo tanto, ahora la distribución del capital invertido en el portafolio quedó así:

FSHOP ya no es una emisora del Portafolio Fibrero y FUNO representa el 15.86% y Danhos representa el 15.12% del capital invertido.

Ojo con la gráfica anterior. La gráfica muestra el capital invertido y pareciera que ahora FUNO es más "importante" que NOVA, pero en la siguiente gráfica viene la representación por valor de mercado:

Necesitas ser fibrero de hueso colorado para saber lo que está pasando con las emisoras. FNOVA sigue pagando reembolsos de capital (lo hizo en Julio) y aparte el valor del CBFI siguió subiendo. Eso hace que en la representación de "capital invertido" FNOVA se haga más chica cada trimestre, ya que me siguen devolviendo el capital que invertí hace años y no he comprado CBFIs nuevos. Pero en la representación de "valor de mercado" NOVA sigue siendo una fibra muy fuerte. Observa la diferencia entre el 14.91% de "capital" y el 24.38% de "valor de mercado" de la emisora. Este es uno de los grandes beneficios del reembolso de capital que hacen las fibras.

¿Regresaría a FSHOP al portafolio en el futuro? no lo sé. Tengo un portafolio con excelentes fibras que están produciendo buenas rentas. Lo evaluaré mas adelante.

Desempeño por emisora

Vamos a empezar por lo más potente ...

FNOVA

Ahí tienen un 110% de plusvalía acumulada y un dividend yield del 15.04% sobre el capital invertido. Todas las rentas que ha pagado han sido libres de impuesto. No creo que exista algo similar en ninguna otra parte del mundo.

El costo promedio de 15.16 es pura estrategia fibrera, sabiendo aprovechar al máximo los reembolsos de capital.

Yo espero que la gran mayoría de las personas que lean este post sepan que el precio del CBFI de FNOVA está carísimo por lo que sólo lo recomiendo comprar para los que tienen un buen costo promedio. Si vas iniciando, aunque esta ha sido una de las mejores fibras, mejor busca otras opciones ya que el costo alto del CBFI te puede "descalabrar".

Sólo a manera de referencia, en la imagen viene el valor de sus activos al 2T del 2022:

Ahí están los 2 valores clave: el patrimonio del fideicomiso y los CBFIs en circulación. Eso nos da un NAV-CBFI de 21.75. Ojo ahí ... el premio que se está pagando de FNOVA está arriba del 45%. ¿Es un premio razonable? eso ya depende de tu CP. En mi caso puedo seguir acumulando y pudiera decidir quedarme en un CP de 18 pesos y sigo conservando una posición muy rentable, pero si vas iniciando de cero puede haber riesgo.

Por pura probabilidad ... sin intentar predecir el futuro, un CBFI que tiene un premio del 45% tiene mayor probabilidad de bajar de precio. Lo opuesto es un CBFI que tenga un 40% de descuento, tendrá más probabilidad de subir de precio ... considerando buen desempeño en ambas fibras.

Fibra Monterrey (FMTY)

Es mi posición más grande en el portafolio y otra de las fibras con un desempeño superior. Haber alcanzado un costo promedio de 8.99 ha sido trabajo de varios años y he cosechado buenos rendimientos. A ese cost promedio disfruto de un dividend yield del 11.21% sobre mi capital invertido. Me gusta mucho lo claros y detallados que son en sus reportes trimestrales. Están próximos a emitir más CBFIs para seguir creciendo, lo cual son buenas noticias para todos los que invertimos en esta fibra.

Tanto FMTY como NOVA son las joyas de la corona en mi estrategia de inversión.

Fibra MQ

Reportó un sólido segundo trimestre. Los ingresos han ido subiendo y la reserva del AFFO fue mayor a lo pronosticado. Van a seguir repartiendo el .50 por CBFI en forma trimestral lo cual me parece prudente y eso les va a dar mayor margen para seguir reinvirtiendo o para poder subir las distribuciones a repartir en el año fiscal siguiente. Es una fibra muy competitiva en el sector industrial que está en plena expansión en México.

En general, todas sus métricas reportadas son muy sólidas. Marqué la reducción de razon de pago. El año pasado pagaban un 78.3% y ahora un 74.5%. Significa que tiene mas dinero disponible para reinvertir.

FINN

Ya por fin pudo publicar un AFFO positivo. Significa que ya está produciendo dinero que puede repartir entre los inversionistas. Comentaron que lo iban a reservar para proyectos de mejora. Me parece bien y espero que pronto el mercado reconozca la recuperación que ha tenido en la fibra para que le precio del CBFI esté en mejores niveles.

Voy a seguir conservando esta fibra hasta que logre las famosas noches gratis de hotel. 😁😁😁

Danhos

Habían dicho que iban a modificar la distribución para poder ahorrar algo de dinero y reinvertir. Yo pensaba que eso iba a impactar significativamente lo que recibimos pero sus ingresos igualmente crecieron y con todo y que están reservando el 10% del AFFO pudieron pagar una distribución mayor a la del trimestre pasado.

Sus fundamentales bien sólidos y están por abrir un nuevo centro comercial. ¡Su nivel de deuda envidiable! En mi top 5 de las fibras mexicanas, está tiene su lugar.

FUNO

Es la más grande de México. Llegó a 11 millones de metros cuadrados rentables! Me ha parecido bastante bueno lo que están haciendo con las reservas del AFFO y aun así están produciendo un dividend yield muy competitivo ya que el precio de su CBFI sigue castigado. En la imagen un extracto de su reporte trimestral con el resumen de lo que han hecho con el AFFO ahorrado.

Al precio que ha estado en el mes de Julio, considerando las distribuciones que va a pagar y considerando que están reservando una parte del AFFO para asuntos que siguen fortaleciendo a la fibra, me parece un "no brainer" para seguir acumulando con FUNO.

Corptrc

Ya lo he comentado en otros posts, es un diversificador de ingresos pasivos. Todas las rentas que cobro y que reinvierto las he puesto en Corptrc y ellos me pagan intereses cada mes. El pago de intereses es variable pero espero recolectar un 8% en el año.

Y lo mas importante de mi estrategia fibrera ... Cómo llegué al 10.51% de dividend yield anualizado?

Voy a usar la Calculadora Fibrera Avanzada para explicarlo. Supongamos que tengo 1 millón de pesos de capital invertido y voy a usar la distribución de capital que tengo en mi portafolio y que les mostré en la gráfica del inicio del post. Con esa distribución también voy a usar los costos promedios que tengo actualmente. La información quedaría de la siguiente manera:

Tome en cuenta que en la Calculadora Fibrera no tengo Corptrc por lo que el capital invertido es de 938,413.59 y el resto va en Corptrc (siguiendo la distribución que tengo en mi portafolio). En la tabla pueden ver el 15% de NOVA, 11.22% de FMTY y el 10% y 10% de Danhos y FUNO 😄😄😄

Corptrc genera un 8% aproximado por lo que si junto las fibras con el ETF, mi DY se reduce al 10.51%

Ese millón de pesos de capital invertido está generando 8,322.19 pesos mensuales vía las fibras más 406 pesos aprox. de Corptrc. En total son 8,728 pesos mensuales de rentas. El otro dato relevante es que tengo un 30% de plusvalía acumulada. Y en las rentas recibidas FINN se consideró con cero pago. Eventualmente las distrib1uciones de FINN van a empujar aún más las rentas recibidas.

De aquí en adelante puedo seguir sacando reembolsos de capital o puedo devolverlos al portafolio y voy a conservar mi 10% de rentas anualizadas sobre el capital invertido ... y eso es pura estrategia fibrera!

Y que sigue para el resto del año ... administrar las rentas cobradas. Hubo buenos reportes trimestrales y le quedan 5 meses al 2022. Bien puede ser un año excepcional para las Fibras.

saludos!