Portafolio Sin Miedo a las Fibras - Las Fibras Mas Rentables - Parte 1

Aquí esta el primer post del Portafolio Sin Miedo a las Fibras. En ese post desarrollé la idea y la estrategia del portafolio. En este post voy a desarrollar mi idea de lo que considero son las mediciones mas importantes para evaluar y seleccionar las fibras más rentables. Este post lo voy a dividir en 2 partes porque hay mucho material que compartir. Más adelante, en otro post voy a desarrollar mi idea de las fibras menos riesgosa y de ahí voy a seleccionar las 3 con mejor balance de rentabilidad y riesgo para iniciar el portafolio de inversión.

Mi definición de "fibras más rentable" pudiera ser diferente a la definición de otros, voy a ser lo más detallado posible en mi explicación y voy a usar muchos números y acrónimos fibreros. Sería muy recomendable ver este otro magnifico video de Actinver y FMTY que es algo así como un masterclass para invertir en fibras inmobiliarias. Deberías de ver todo el video completo, pero para ser más precisos, voy a usar los conceptos que vienen del minuto 4 al minuto 12.

Lo que no es "rentabilidad" en una fibra

Decía que mi definición de "rentabilidad" puede ser diferente a la de otros, pero creo que todos los caminos conducen a Roma ... lo que si debemos de estar TODOS en el mismo canal es que la fibra más rentable no es la que tiene el mejor "dividend yield". OJO con esto y lo voy a repetir, la fibra más rentable pudiera no ser la que está pagando el 9% o 10% de dividend yield. Hay que tener mucho cuidado con eso por cuatro razones: 1) el dividend yield se calcula a razón del precio de CBFI en un punto en el tiempo, eso cambia todos los días a cada minuto. Pudieras estar dejando ir una oportunidad de entrar a una fibra solida porque el día que entraste a tu broker viste que el precio estaba muy alto y el yield se redujo o puedes caer en una trampa pensando que es un yield muy atractivo porque entraste el día que bajó el precio y compraste. 2) hay veces que las fibras pagan un dividendo especial, no recurrente, y luego muchos anualizan ese dividendo y creen que la fibra está pagando un 15-20% anual. 3) hay fibras que implementan estrategias temporales con sus rentas para proyectos especiales y hay otras fibras que siguen estrategias de distribución específicas. Hay que conocer bien las estrategias de cada fibra en cuanto a sus distribuciones y la 4) muchas veces un alto "dividend yield" es en realidad una alerta de riesgo (eso lo explico en el post de Riesgos).

En resumen, la fibra más rentable no es la que tiene el dividend yield más alto. Eso es lo último que deberías de evaluar al momento de seleccionar las fibras que vas a integrar a tu portafolio. El problema es que muchos empiezan por el dividend yield :-(

No significa que jamás vas a considerar una fibra con un dividend yield alto ... ahí tienes el caso de SHOP ... a Julio del 2021 está abajo de 7 pesos por CBFI, considerando su última distribución, equivale a un 9.37% anual. Muy atractivo ... PERO ... la fibra tiene el nivel de deuda más alto de todas las fibras (43.6% de LTV) y una buena parte de su deuda es variable y acaban de subir la tasa de referencia en México. Si entras a esta fibra con las precauciones de una inversión especulativa, OK, asumiendo el riesgo potencial.

Las primeras (y básicas) mediciones de rentabilidad

Voy a usar una analogía de la vida real para explicar la primera medición de rentabilidad de una fibra. Una vez les platiqué que tengo una casa en renta y que por más que trato, le gano muy poquito en rentas. Vamos a suponer que la casa vale 3 millones de pesos (ese será el valor de mi activo) y al año gasto 6,000 pesos de seguro y 4,000 pesos de predial. Adicional a eso gasto al año 10,000 pesos de mantenimiento exterior (pintura, arreglos de grietas, prorrateo de impermeabilización y así). Digamos que mi fibra privada es ese activo que vale 3 millones de pesos y ese activo me crea un gasto de 20,000 pesos anuales. Ahora vamos a suponer que rento la casa en 10,000 pesos mensuales, que al año me genera un ingreso de 120,000 pesos.

No pierdan de vista mi ejemplo anterior porque aquí viene lo bueno ...

En el mundo de las fibras todo lo que acabo de describir de mi vivencia personal se dice así: (si quieres sonar como experto, apréndete los acrónimos y las definiciones que voy a explicar)

Ingresos : los famosos 10,000 pesos mensuales (120,000 pesos anuales)

NOI (Net operating Income) o ION (Ingreso Operativo Neto) : Ingresos menos gastos de mantenimiento. Los 120,000 pesos anuales de ingresos menos los gastos anuales (20,000 pesos). Significa que tengo un NOI de 100,000 pesos.

Propiedades de Inversion: El valor de los activos. Los 3 millones de pesos que vale la casa.

CapRate: El NOI anualizado entre los activos de la fibra. Serían los 100,000 pesos de NOI (las rentas generadas menos los gastos) entre los 3 millones de pesos que vale la casa.

El CapRate de mi fibra personal (de mi casa de renta): 3.33%

Yo con mi esfuerzo personal y mis habilidades negociadoras puedo generar un CapRate del 3.33% en la administración de mi activo (o mi fibrita personal). El CapRate mide la habilidad del rentero para sacarle dinero a los activos que tiene en su portafolio. A mayor CapRate, más habilidad para sacarle jugo a los activos.

Si estas interesado en entrar al famosísimo negocio de vivir de tus rentas o ya tienes un inmueble rentado, ¿Qué CapRate esperas lograr o qué CapRate estas logrando actualmente? Estoy seguro de que el CapRate que estas logrando debe de estar en el 4% - 5% máximo. Aquel que dice que le saca un 10% a las rentas ... al 99% de las personas no les creo, considerando la definición del CapRate ... vaya, es probable que no hayan hecho ni una valuación del activo en años.

Vamos a dejar atrás mi triste historia de mi CapRate y veamos esta noticia:

La noticia dice que el activo vale 1,435.2 millones de pesos y va a generar un NOI de 133.3 millones de pesos anuales.

¿Cuál es el CapRate de la adquisición que hizo FMTY? un grandioso 9.29% ... imagínate que FMTY se hiciera cargo de rentar mi casa :-) Un CapRate de un activo de un 9% es una medida de rentabilidad superior!

Aquí es donde se pone más interesante el asunto....

Con el CapRate en mente, entonces yo pudiera agarrar todos los activos que tienen las fibras y pudiera dividirlo entre todo el NOI anualizado que generan y bien pudiera sacar un ranking de CapRates de las fibras. Si señor! esta sería la primera y más básica medición de rentabilidad de una fibra ... Cuál de todas las fibras le saca más jugo a sus activos?... oh si!

Considerando el valor de sus activos del 1Q2021 y su NOI trimestral anualizado, el Top 5 de las fibras es:

1) Fibra Educa : 9.87% CapRate

2) Fibra Mty: 8.69% (no incluye La Perla porque se anunció después del 1Q)

3) Fibra MQ: 7.93% CapRate

4) Fibra NOVA: 7.91% (no incluye el negocio agroindustrial que se anunció después del 1Q)

5) Fibra Terra: 7.63%

Todos estos datos cortesía de Fibraspy (GRACIAS FIBRASPY! excelente herramienta para sacar radiografías de las fibras!)

Ojo que hay CapRates por sectores de mercado ... por eso ves mucho del contingente industrial en el Top 5, creo que PL sería el lugar número 6. Y Educa pues pareciera que le saca bastante jugo a las rentas de las universidades y centros de aprendizaje. Los comerciales regularmente se manejan con CapRates más bajitos. Pero en términos de quien le saca mas rentas a los activos, ahí están los top 5!

Ahora bien, no vayas a correr y a comprar Educa, MTY, MQ, NOVA y TERRA. Falta más, MUCHO MAS! este es el primer indicador de rentabilidad de una Fibra. Después del NOI sigue el EBITDA, luego el FFO y al final el AFFO, en donde vamos a poder ver no sólo quien le saca más provecho a los activos sino quien entrega mas dinero a sus inversionistas ... EN RELACION A SUS ACTIVOS NO AL PRECIO DEL CBFI ... espero que poco a poco vaya cambiando la mentalidad de fijarse en el yield del CBFI. Voy a seguir desarrollando el tema de rentabilidad para hacer un ranking general, luego hago el match con el análisis de riesgo y llegamos al Top 3. ¡Esto apenas empieza!

Si algo no quedó claro en estas primeras mediciones de rentabilidad, vuelve a leer el artículo y si todavía no queda claro, lo platicamos en el foro de Fibras MX.

saludos!