Portafolio Sin Miedo a las Fibras - Diseño de Estrategia


Voy a diseñar e implementar este portafolio fibrero para los curiosos en las fibras inmobiliarias que todavía no son parte de la famosa "raza fibrera", que han escuchado acerca del tema pero que no saben por dónde empezar o que les da "miedo" invertir en estos instrumentos. Creo que si hago un portafolio bien simple con sólo 3 fibras, seleccionando un buen balance entre las fibras "más seguras" y las "más rentables" (obvio que tengo que desarrollar también mi concepto de seguridad y rentabilidad), sin buscar el máximo dividendo, sin especular para ganar más ... solo 3 fibras con un análisis profundo y que sea un portafolio bien estable, eso nos daría buen material para que los nuevos vean como se estudia una fibra y cómo podemos hacer un portafolio simple, seguro y rentable de fibras inmobiliarias. Ya luego pueden integrar las fibras a su estrategia de inversión en curso o de plano volverse de profesión fibrera ... comme moi


Primer punto relevante antes de desarrollar la estrategia


Es bien importante aclarar el objetivo primario y el "secundario lejano" de las fibras para también alinear esto con la necesidad del inversionista. Las fibras son instrumentos principalmente para generar ingresos pasivos (rentas o dividendos) con excelentes beneficios fiscales (los mejores beneficios fiscales en México y fuera de México para los mexicanos que cotizan en la parte alta del ISR). El objetivo secundario es la apreciación de valor del título, PERO dista mucho el objetivo primario del secundario, por eso le digo "objetivo secundario lejano". En otras palabras, las fibras no son para "comprar barato" y "vender caro". Se puso de moda "comprar barato" y "vender caro" con la crisis del 2020 porque las fibras se descalabraron en su valor (precio del CBFI) y sumado con que no pagas impuesto en la venta con ganancia, pues era buen negocio aprovechar la volatilidad ... pero en un ambiente financiero estable, las fibras no deben de moverse mucho de precio del CBFI. Entonces, el objetivo principal de este instrumento es un flujo de efectivo con algo (y ese algo es "poco") de apreciación de valor.


Este video de Actinver y FMTY explica muy bien el objetivo primario y secundario de invertir en fibras. https://www.youtube.com/watch?v=OzsSaYhcgVI&t=73s ... minuto 6 por si no quieres ver todo el video ... aunque DEBERIAS de ver todo el video.


Hablando del objetivo primario y secundario de las fibras inmobiliarias, hay algo que me parece interesante para el caso de las fibras mexicanas. Aunque decimos que el objetivo primario son las rentas y el secundario en menor grado es la apreciación de valor ... dado que las fibras producen muy buenas rentas, pudiendo lograr un portafolio de un 10% de rentas anuales, en una estrategia de reinvertir las rentas y adicional con la apreciación de valor, en el paso del tiempo sumando los 2 efectos (rentas altas y crecimiento) crean una fuerza muy rentable en el portafolio. Esto me gusta mucho para inversionistas jóvenes que tienen muchos años por delante para reinvertir las rentas, antes de usarlas como ingresos para cubrir gastos.


Segundo y último punto importante antes de desarrollar la estrategia


El miedo que existe cuando se invierte en renta variable (acciones tradicionales o fibras) es de "perder dinero". Y pues en renta variable no se sabe cuánto se puede perder (o ganar) ... por eso le dicen variable. En renta fija, la institución que administra el dinero me dice con antelación cuánto rendimiento me va a generar mi inversión y al término del plazo me devuelven mi capital con el rendimiento. No digo que la renta fija es libre de riesgo, porque también eso depende de la institución que administra los recursos ... que me devuelva mi capital y mi rendimiento, pero el concepto de renta fija es saber lo que voy a recibir al momento de ejecutar mi inversión. Para el caso de las fibras, se clasifican como renta variable porque no hay un compromiso de inversión con un rendimiento establecido.


Las fibras tienen la ventaja que son inversiones en bienes inmuebles: bodegas, oficinas, hoteles, centros comerciales y así. El título que yo compro de una fibra (al título o acción les decimos CBFIs) es como comprar un pedazo pequeño del bien inmueble y me convierto en dueño junto con todos los demás inversionistas. Significa que las propiedades de la fibra respaldan el valor que tiene el CBFI que compré. El métrico del NAV-CBFI nos puede dar una idea de cuánto valen las propiedades de las fibras y cual sería un valor razonable del CBFI que estoy comprando. Lo que no podemos perder de vista es que el valor del CBFI también se mueve por la oferta y demanda de los títulos en la bolsa. Entonces, hay días en que los títulos valen más, pero esto no es porque subió el valor de los activos de la fibra, esto es porque en la bolsa hay personas o instituciones que están dispuestos a pagar más por comprar los CBFIs de las fibras (menor oferta y mayor demanda). Y también hay días en los que las fibras valen menos porque los inversionistas necesitan vender los CBFIs y están dispuestos a vender a un precio más bajo (mayor oferta y menor demanda). Entonces todos los días los precios de las fibras se mueven para arriba y para abajo y eso modifica el valor de mi portafolio.


Todas las inversiones tienen riesgos, unas más que otros. Todas las inversiones son volátiles, unas más que otras (pregunten a los que invierten en criptomonedas). Las fibras tienen riesgos y son volátiles ... pero son menos riesgosas y menos volátiles que otros instrumentos más que nada porque están respaldadas por bienes inmuebles físicos que tienen un valor comercial establecido y medible. Ahora bien, estamos todavía en medio de la crisis sanitaria, pudiéramos decir que lo "peor" ya pasó ... durante la parte más difícil de la crisis, hubo CBFIs de las fibras que valían menos de un tercio del valor de los activos, causado por la oferta y demanda de los títulos. En este caso, aun y que había activos que no han perdido su valor por la crisis, el CBFI representaba un valor mucho menor. No es un escenario común estas crisis, pero las fibras, al ser renta variable, están expuestas a estos efectos de la oferta y demanda. Por supuesto que la crisis también pone a prueba la resistencia de las fibras (como cualquier empresa tradicional) y no solo es el valor de los activos sino también es la deuda que tienen, la demanda futura de sus servicios (inmuebles), la exposición al dólar y así. Hay muchas otras variables a considerar, pero hubo fibras con excelentes razones financieras y sectores de negocio estables que igualmente fueron impactadas fuertemente en el precio del CBFI ... la mayoría de ellas ya recuperaron su precio-CBFI.


Hay otro concepto que también impacta el valor del CBFI que son los ciclos de negocio. Esto es el ciclo de oferta y demanda de bienes inmuebles. Son ciclos muy largos (años) porque la oferta y demanda de hacer edificios de oficinas, centros comerciales o bodegas son lentos. El libro de Ralph Block (Investing in REITs) explica muy bien cómo son los ciclos de negocio de las fibras inmobiliarias (En USA les dicen REITS). En una inversión de largo plazo con fibras, es recomendable ir viendo los ciclos de negocio para darse una idea del comportamiento del valor del CBFI. Dado que son ciclos muy lentos y el inversionista menor va comprando poco a poco, no necesariamente me tengo que esperar al ciclo para entrar, pero si para darse una idea en que parte del ciclo estamos ... por ejemplo en el 2021 para el sector industrial, las fibras mexicanas están en un ciclo de crecimiento, por lo que esperaría que mis CBFIs industriales tengan un reputen de valor en los siguientes años.


Solo quiero reforzar la idea de que las fibras no son libre de riesgo y volatilidad, pero quiero poner en un contexto el concepto de riesgo y volatilidad de estos instrumentos. Igualmente, en una estrategia de ingresos pasivos, no le damos tanta importancia al movimiento del precio del CBFI, pero es obvio que también me gusta que mi portafolio se aprecie de valor en el tiempo y aquí la clave es usar fibras inmobiliarias que vayan en crecimiento constante y con eso puedo tener mayor probabilidad de que el valor de mi portafolio igualmente crecerá.


La definición de la estrategia del Portafolio Sin Miedo a las Fibras


- Las 3 fibras más rentables y de menor riesgo (en el siguiente post voy a desarrollar rentabilidad y riesgo). Te anticipo que las más rentables no son las que más rentas pagan.

- Las fibras repartidas en partes iguales en el portafolio (33% cada una)

- 120 pesos de aportación semanal

- Voy a comprar las fibras cada viernes al precio que estén. No voy a cazar precio bajo.

- 18 meses de vida del portafolio

- Al final de los 18 meses voy a vender el portafolio y el capital lo voy a integrar al Portafolio Fibrero

- Todas las rentas recibidas se reinvierten en la misma fibra


Espero que en la implementación de esta estrategia puedan ver los elementos que usé para el análisis y selección de las fibras (rentables y seguras), ver cómo se van moviendo los precios de los CBFIs en el tiempo, vamos a poder observar el poderoso retorno de capital, los impuestos, la rentabilidad del portafolio y el efecto del interés compuesto (o reinvertir las rentas). Al final de los 18 meses voy a poder evaluar que tan rentable fue esta estrategia contra otros instrumentos existentes ... y de pasada, que los lectores le pierdan el miedo a las fibras :-)


En el siguiente post les platico de rentabilidad y riesgo y voy a seleccionar las 3 fibras que voy a usar ... stay tuned!