Resultados Portafolio Fibrero: 2 años muy generosos, habrá un tercero?



Raza fibrera, feliz 2022! Espero estén pasando un excelente inicio de año y que estén preparados para otro año fibroso. Si iniciaste a invertir en Fibras Inmobiliarias en el 2020 o el 2021, es altamente probable que hayas logrado fenomenales resultados en el portafolio. Igual los que invertían antes del 2020, la crisis fue solo un pequeño bache que debió de ser aprovechado para comprar barato y seguir cobrando jugosas rentas, promediar y ganar con la plusvalía.


Para darles una idea, aquí los resultados del portafolio fibrero en el 2020:

Y los resultados del 2021:

Ese es el rendimiento que calcula GBM de un portafolio de inversión. Ese rendimiento incluye la apreciación de valor y las rentas que son reembolsos de capital. A ese rendimiento hay que agregarle las rentas que son utilidades de ejercicio, por lo que el rendimiento anualizado es mayor al 23.61% (2020) y del 19.19% del año 2021. Es un montón de rendimiento para un portafolio. Hay quienes dirían que se pudo lograr más si tomas como referencia un índice o puedes pensar en una acción ganadora del 2021, o las famosas criptos o apostarle a que el Cruz Azul quedaba campeón. Pero estoy hablando de un portafolio de Fibras Inmobiliarias, que son relativamente seguras tanto en la estabilidad de valor cómo en las rentas que reparten. La relación seguridad - rendimiento es fenomenal, y a todo eso agréguenle que los impuestos son muy nobles, mucho muy nobles cuando se está en el rango alto del ISR. Rendimientos superiores - bajo riesgo - impuestos casi nulos - ingresos pasivos, ¿apoco no es el mejor instrumento de inversión?


¿Y así será todos los años?


No. Han sido 2 años muy buenos porque en general a las inversiones en la bolsa les ha ido muy bien en estos 2 años. Tanto el IPC como el SP500 han cerrado en máximos, el tipo de cambio ha estado estable y el ciclo inmobiliario está en expansión para el sector industrial. Significa que a pesar del COVID han sido 2 buenos años para invertir en fibras. Y es importante recordar que no todos los años serán así. Eventualmente el ciclo inmobiliario se desacelera, igualmente la economía en general también se desacelera, puede haber problemas con el tipo de cambio, la inflación, etc. Lo de las tasas de interés, se dice que si suben, eso impacta el precio del CBFI, más no lo he visto con las industriales pero si con las comerciales, lo que me hace pensar que el ciclo inmobiliario es más potente que las tasas de referencia. En resumen, no todos los años son tan buenos como los que pasaron, pero se puede estar preparado para los años malos, y más fácil con las fibras. Lo explico a continuación:


Mi portafolio fibrero para el inicio del 2022 está así:

Significa que mientras le vaya bien a Fibra Monterrey y a Grupo Bafar (Fibra NOVA), a mi estrategia completa de inversión le va a ir bien. Esas 2 fibras hacen más del 60% de mi estrategia de inversión. De esas 2 fibras voy a cobrar más de un 10% de rentas anualizadas en el 2022, eso ya es por si solo un rendimiento competitivo, solo cobrando rentas, sin esperar nada de plusvalía. Si al resto de las fibras también les va bien, eso ya es un extra a mi estrategia de ingresos pasivos.


Si ... sólo invierto en fibras y sólo busco ingresos pasivos. Hay quienes dicen que no diversifico y que es mucho riesgo y así. Y hay quienes dicen que es más seguro comprar una propiedad para rentarla (mi último comentario es irónico). Mientras FMTY y NOVA paguen rentas, voy ganando y si el CBFI baja de precio (que aclaro que mi estrategia no es ganar en la plusvalía), así está mi portafolio a inicio de año:


Por 2 años he acumulado y he administrado el costo promedio de FMTY y de NOVA para poder tener un 31.38% y un 51.22% de plusvalía respectivamente. Esas han sido mis 2 fibras pilares en mi estrategia. Esos costos promedios son gracias a comprar en las bajadas y a los reembolsos de capital lo que me da un buen colchón para aguantar una posible "crisis" futura o algo de desestabilidad en algún año. Significa que en el 2022 tengo más de un 10% de rentas "garantizadas" y ese colchón adicional de seguridad en caso de turbulencia. Y cómo es que mi CP de FNOVA es de 16.84 si el CBFI nunca ha estado a ese precio? el poderosos reembolso de capital. El "nombre del juego" en las fibras es la administración del costo promedio.


¿El 2022 será igual de generoso que el 2020 y 2021? no lo sé ... nadie sabe el futuro, pero he trabajado mi portafolio en los últimos años para que tenga alta probabilidad de éxito. Esto es igual a aprovechar la época de las vacas gordas para cuando vengan las vacas flacas.


Y que es lo que espero para el primer trimestre del 2021:


Fibra Monterrey: completó su plan inicial de expansión y debe de anunciar un interesante incremento en rentas. También dijeron que van a anunciar su pipeline de adquisiciones futuras. De seguir así, mi principal activo de inversión debe de seguir dando buenos rendimientos en rentas y plusvalías.


Fibra NOVA: anunció un importante proyecto de expansión con su socio estratégico Electrolux. Entre los proyectos de Grupo Bafar y otros que pueda lograr con sus clientes actuales, debe de seguir la fibra en movimiento. El 2021 fue espectacular para NOVA, me encantaría otro año similar.


Fibra SHOP: el 4Q va a ser formidable comparado con el 4Q del 2020. Los cines a reventar, gracias a Marvel, muy pocas restricciones de aforo y así. Ojalá que el OMICRON pase rápido y ese sea el fin de la pandemia ... por lo pronto libramos bien la época alta y el 1Q es la época baja, ojalá y eso sea todo el tiempo para que bajen los contagios a como estábamos en Noviembre de 2021.


Danhos: igual con el beneficio en lo comercial. En cuanto a oficinas, va lento, muy lento. A esperar. Aun así, sus métricos financieros son formidables.


MQ: el 2022 debe de ser un buen año para la fibra ya que va a inaugurar unos espacios industriales. El puro ciclo inmobiliario debe de seguir ayudando a cobrar buenas rentas y a que el valor del CBFI siga creciendo.


FINN: seré paciente y voy a esperar las noches gratis.


PLUS: ya lo he comentado antes, en cuanto cierre la brecha de la pérdida, voy a vender la posición y a poner el capital en otra de las fibras que tengo actualmente ya que no estoy generando ingresos pasivos como antes con HD. A manera de historia, tengo Plus en mi portafolio que era lo que tenía invertido en HD desde el 2020 y por la fusión terminé con Plus. El 1Q será el primer reporte de la fibra fusionado ... igual y sorprende.


Y eso es lo que estoy esperando para el 1Q del 2022. Todas las fibras reportan resultados entre finales de Enero y principios de Febrero. Será muy interesante leer todos los reportes trimestrales.


Así las cosas con el maravilloso mundo fibrero. Primero Dios que nos de vida y salud en el 2022 y que haya éxito con las inversiones!


saludos