Una forma sencilla pero efectiva de evaluar una fibra inmobiliaria


Es muy común que los inversionistas que inician en fibras inmobiliarias primero ven el "dividend yield" (que es el % de rentas que vas a recibir anualmente por tu inversión) y deciden invertir en las fibras que tienen mayor % de rentas. Para hacer esto mas difícil, a veces usan los monitores de Yahoo para ver los números y no toman en cuenta que hay veces que los yields de las fibras mexicanas no están correctamente representadas en Yahoo... por eso todo el 2020 y el 2021 hay inversionistas que pensaban que comprar títulos de FIHO era el mejor negocio de su vida porque el DY de Yahoo estaba en 18%, lo cual no era cierto ... FIHO ni siquiera esta repartiendo rentas actualmente. :-)


Como dije en otro post, creo que los inversionistas entran a las fibras mexicanas sin hacer ningún tipo de análisis porque son relativamente baratas y luego que evalúan como funcionan y para que estrategia se usa, ven que no es lo que querían y las venden a descuento (mas baratas). Quiero pensar que no hacen lo mismo si compran AMT (4,800 pesos) o EQIX (14,000 pesos) o la sobrevalorada VNQ (1,900 pesos).


Una evaluación sencilla que nos da una idea del desempeño de una fibra, antes de decidir solo por el "dividend yield" es ver que tanto dinero esta generando anualmente con sus activos. Aquí les muestro un ejercicio con una de mis fibras favoritas... NOVA.




  • Los CBFIs en circulación representan todos los títulos del fideicomiso y son de los que nosotros compramos (o vendemos). El market cap de una fibra sería multiplicar los CBFIs en circulación por el valor del CBFI.


  • Los FFO es cuanto dinero genera la fibra de las rentas de sus propiedades. Este es uno de los indicadores mas importantes y no es lo mismo que cash flow en una empresa tradicional. Una día le voy a dedicar un buen post al FFO.


  • Las Rentas (Dividendos) son los pesos que reparten anualmente por cada titulo (CBFI)


  • El valor del CBFI lo estoy representando al final del año, este valor cambia todos los días. A abril del 2021, el valor de NOVA esta arriba de 20 pesos por titulo (al margen, esta fibra estuvo a 18 pesos por muchos meses y fueron muchos posts comentando de la oportunidad, algunos inversionistas que conozco aprovecharon y luego vendieron, en mi caso particular voy largo plazo y mi DY de NOVA esta arriba del 10%)


  • El % del dividendo es la división de lo que pagan (rentas) entre el valor del CBFI.


  • El FFO por CBFI es cuando dinero generan por cada CBFI en circulación.


Aunque esta fibra en general todo es muy bueno, en la evaluación de cualquier fibra es mejor primero observar el avance del FFO y la relación que hay entre el FFO y sus CBFIs, antes de solo observar el "dividend yield". Si el FFO por CBFI va en aumento, significa que su negocio se ha hecho mas rentable en el paso de los años y que están generando mas dinero para los tenedores de los títulos de la fibra.


Hay otras mediciones que voy a ir explicando pero, de entrada, esta es una de las mas importantes para decidir si conviene invertir en una fibra. En particular con NOVA, adicional a que su desempeño en el tiempo ha sido fenomenal, el efecto que tienen los retornos de capital han hecho que invertir en esta fibra sea un excelente negocio. A Abril del 2021 el 20% de mi portafolio fibrero es NOVA.


saludos!