Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 30 - Mes complicado pero con noticias positivas

Este es el mes 30 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 30 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que decir que los 5,000 pesos futuros se irán ajustando con la inflación. El objetivo de rentas mensuales ajustado es de 5,620. Van 30 meses de aportaciones, quedan 150 para terminar este proyecto de inversión.

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El mes de Septiembre sorprendió FUNO con su noticia de hacer interna su administración y la separación el portafolio Industrial. El valor de la emisora sigue arriba por lo que el mercado recibió bien la noticia.

Octubre llegó con otra noticia interesante ... les había dicho que Danhos compró un terreno grande que estaba en el flujo de efectivo del trimestre pasado. La espera terminó y anunció lo siguiente:

Danhos ahora va a incursionar en el sector industrial y en el hotelero de alta gama. Excelentes 2 noticias para que la fibra siga en expansión en 2 sectores muy demandados.

Junto con el anuncio de los nuevos sectores, anunció que va a reducir las distribuciones por 4 trimestres a .45 por CBFI. Va a usar el ahorro de distribuciones para iniciar ambos proyectos, el industrial y el hotelero. Danhos había estado en el rango de .60 de distribución.

¿Es una buena noticia lo de Danhos? algunos piensan que si otros no mostraron interés ya que el precio del CBFI siguió en el rango de los 20 pesos. Con la reducción temporal del CBFI el DY de Danhos quedó todavía a un buen 9% para seguir acumulando y esperar a que concluyan los nuevos proyectos. En mi opinión, la noticia es muy positiva. En este portafolio hice el ajuste de rentas de Danhos a .45 por lo que van a ver una reducción temporal en el ingreso pasivo.

Por parte de FMTY, reportó resultados bien sólidos. Yo esperaba una distribución por CBFI un poco menor a la anterior ya que el tipo de cambio estuvo más castigado en el trimestre pasado pero gracias a algunos cambios positivos que hicieron con la deuda, lograron pagar una distribución ligeramente superior al trimestre 2, aun y con un tipo de cambio abajo de 17 pesos.

Si el tipo de cambio tocó fondo abajo de 17 pesos, ya estamos en niveles de 18 por lo que es un alivio para los ingresos en dólares. En la gráfica de arriba la segunda barra muestra el impacto del dólar más barato en el 3Q comparado con el 2Q. La barra verde es el beneficio financiero logrado. Este puente del AFFO de trimestre vs trimestre es muy interesante de revisar en cada reporte de FMTY.

De FUNO ya teníamos toda la información relacionada a la separación del portafolio industrial y al tema de la administración interna. Su reporte trimestral fue también muy bueno lo único que yo apuntaría es el leasing spread de oficinas reportado.

Aquí se empieza a ver el problema que les he comentado en los últimos meses con el sector de oficinas. Lo que están reportando es que las renovaciones de contratos de oficinas no les pudieron hacer el ajuste inflacionario por lo que las rentas a renovación son a un menor precio. ¡Chale! y esto es de esperarse ya que hay muchísima más oferta que demanda en ese sector. Así que no es solo que reporten que están llenando el espacio, sino hay que analizar también las renovaciones de contratos. Hay que mantener este asunto monitoreado.

Y NOVA sorprendió con un .58 de AFFO por CBFI. Yo esperaba el .50 ya que están construyendo nuevas naves industriales pero tuvieron un beneficio financiero en este trimestre y están logrando un más que excelente AFFO por CBFI.

Ojo que NOVA aun no hace el anuncio de la distribución por lo que pudiera haber cambios dependiendo de cuánto decide el comité técnico a repartir. Si reparten todo y es reembolso de capital ...

Tremendos números de NOVA, como siempre.

De lado de Fibra MQ, había dicho que tenían cierto impacto en los ingresos por dólares pero aun así lograron repartir lo mismo que el trimestre pasado.

MQ tiene la facilidad de que no reparte el 100% del AFFO por lo que puede maniobrar con la distribución. Al igual que el resto de las fibras industriales, traen proyectos de expansión interesantes. Reportaron resultados bien sólidos también.

Y esto es lo relevante de lo que leí en los reportes del 3Q de las Fibras del portafolio Jubilación 5K. Ahora los números del portafolio.

Aportaciones Acumuladas

Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

30 meses después de haber iniciado esta estrategia, llevo 83,102 pesos de capital aportado y acumulado en el portafolio Fibrero Jubilación 5K. Este valor no incluye las rentas cobradas y reinvertidas. Es sólo mi capital aportado ... dinero que ha salido de mi bolsa.

Valor del Portafolio y Rendimiento Acumulado

Al cierre de Octubre, el valor del portafolio es de 90,056.16 pesos. Este valor incluye las aportaciones mensuales regulares, la plusvalía ganada por cada emisora y las rentas reinvertidas en el transcurso del año. En otras palabras, he aportado 83,102 pesos de mi esfuerzo mensual y si decido vender el portafolio, me llevaría 90,056.16 pesos (menos la respectiva comisión del .25%).

El mes de Octubre estuvo complicado para todas las FIBRAS, hubo presión en los precios por todos lados.

De los 30 meses que llevo con esta estrategia, este ha sido el más golpeado de todos. El portafolio cerró con un rendimiento acumulado anual del 3.86%. Si consideramos que he cobrado un poco más del 5% de rentas, significa que llevo acumulado algo de pérdida de valor en las emisoras en este año. Recuerden que el Año Corriente acumula ganancias de capital y rentas netas pagadas (ya sea reembolso o utilidad fiscal).

Compra de Fibras

Como cada mes, esta es la distribución que uso para comprar Fibras:

En el 2022 salí de SHOP (a tiempo! 😀) y este año salí de Terra. En ambas ya no hago compras de Fibras y el capital invertido lo reasigné en las Fibras actuales. La columna que dice "Nueva Distribución" es como voy asignando el dinero con cada aportación mensual que hago. Fibra PL es a la que menos dinero asigno y las que tienen el 20% (UNO, Danhos, MQ y MTY) son a las que más dinero asigno cada mes.

Cuando cobro rentas, ese dinero lo sumo a mi aportación mensual regular y uso la misma distribución que muestro arriba. Si en este mes cobré 1,000 pesos de rentas, mi aportación total sería de 3,550 que es la aportación regular (2,550) más las rentas cobradas.

No tengo planeado en el corto plazo hacer cambios a la distribución de compras mensuales.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas a Septiembre del 2023:

Ya está muy larga la lista de todas las rentas cobradas en el 2023 por lo que sólo estoy reportando lo del mes de Octubre y el total acumulado del año.

A manera de referencia, en el 2022 (todo el año) cobré 2,843 pesos. Cada mes se van acumulando más rentas reinvertidas y empieza a tomar forma la bola de nieve.

Las rentas cobradas por mes van así:

Y considerando los CBFIs comprados en Octubre, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:

Ojo que la reducción en rentas mensuales planchadas es por el ajuste que hizo Danhos. Eso hace que baje mi ingreso mensual en forma temporal.

Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Octubre con las rentas de los CBFIs ajustados a la baja desde Julio, incluyendo la más reciente de Danhos.

FNOVA reportó .58 pero la estoy promediando a .52 ya que es un pago extraordinario. El regular debe de andar en el .50 aprox.

La gráfica que sigue es la no-tan-nueva. Es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

Se ve el crecimiento de Octubre año con año. Empecé con 17 pesos, luego 69 y ahora 163. Va agarrando fuerza la bola de nieve.

Desempeño por emisora

Así van las emisoras del portafolio al cierre de Octubre 2023:

Ya les comenté arriba el resumen de los trimestres. Puras noticias positivas. El mercado sigue "tibio" con los precios de algunas emisoras por lo que sigue siendo momento de aprovechar. FMTY y Danhos están a excelente punto de entrada. MQ regresó al rango de 27, ya les he comentado en otros posts que el zig-zag del precio de MQ lo hace interesante en el largo plazo.

En resumen

Muy buenos reportes trimestrales. El futuro se ve bueno, es un excelente tiempo para acumular y que siga avanzando esta estrategia. El 2023 ha sido complicado, quedan 2 mesecitos y listo 😄

¡Saludos!