Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 34 - Mes de buen avance

Este es el mes 34 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 34 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.

El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflación aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años.

Van 34 meses de aportaciones, quedan 146 para terminar este proyecto de inversión.

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Aportaciones Acumuladas

Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

Los 2,700 es la nueva aportación mensual regular que está ajustada por inflación. En el año hago 14 aportaciones regulares (2 dobles en Abril y en Noviembre), por lo que este año espero aportar 37,800 pesos a esta estrategia.

En el mes de Febrero, me anticipé un poco con la aportación ya que regularmente la hago la última semana del mes en curso. Este cambio lo hice y que estaban confirmadas algunas distribuciones importantes para finales del mes, por lo que quería que mi aportación entrar antes de la fecha ex-derecho de algunas emisoras. Más adelante vienen los detalles.

Al cierre del Febrero 2024, este es el valor del portafolio:

Los 117,793.08 incluyen las rentas reinvertidas los casi 3 años que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 21,641 pesos de capital ganado ... sin esfuerzo 😀

El rendimiento acumulado al cierre de Febrero del 2024:

Febrero recuperó la pérdida de Enero (-1.04%) y sumó casi 100pbs para cerrar en +0.96%.

Compra de Fibras

Las reglas aplicadas para el 2024 son:

Mientras MQ esté arriba de 31 y Danhos abajo de 23, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. La condición se cumplió en Febrero y asigné el 25% de mi aportación a Danhos y el 15% a MQ.

Si el CBFI de SHOP está abajo de 7.2, voy a mover la aportación del 5% de PL a SHOP. La condición se cumplió en el mes de Febrero.

Este es el modelo de compras recurrentes que estoy siguiendo:

Mientras las condiciones mencionadas se cumplan. Ese será mi patrón de compras para el 2024. A la aportación mensual le junto las rentas cobradas y todo va de regreso al portafolio.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas empezando el 2024

Ojo en Febrero ya que FMTY adelantó rentas. Esto lo hace cuando esta por emitir nuevos CBFIs y evitar que se vaya a mermar el ingreso por CBFI actual. Lo relevante es que el adelanto fue casi todo a reembolso de capital.

NOVA y SHOP también pagaron a reembolso de capital.

Si tomamos todos los ingresos acumulados del 2024 y los impuestos retenidos, la tasa efectiva de impuestos es del 16%. Ya luego cada inversionista aplica su estrategia de impuestos para ajustar lo retenido y maximizar el ingreso neto.

Las rentas cobradas por mes van así:

Y considerando los CBFIs comprados en Febrero, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:

Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Febrero. Para el caso de FSHOP estoy usando una distribución de .12 trimestral que es la última que pagó.

La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

Es la gráfica de la bola de nieve 😄. Febrero es el nuevo máximo con 1,468 pesos. Ahí va la bola de nieve.

Y esta gráfica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando en el año. Al cierre de Febrero, de FMTY es de donde más se ha cobrado, esto por los adelantos de rentas de finales de Febrero.

Dividend Yield del Portafolio

Si he invertido de mi bolsa 96,152 pesos y el portafolio genera 714.93 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 8.91% 😀

Desempeño por emisora

Así van las emisoras del portafolio al cierre de Febrero 2024:

Durante Febrero, todas las emisoras del portafolio hicieron sus reportes trimestrales y hubo una noticia bomba en el mundo fibrero mexicano. La noticia fue que Fibra Prologis (PL) está interesada en comprar todos los activos de Terrafina para integrarlos a su portafolio. ¡Tremenda noticia! ya que convertiría a PL en la Fibra industrial más grande de México, pasado a FUNO en el ABR de su portafolio industrial.

La noticia de Prologis (PL) fue de una intención de compra que todavía está en proceso de análisis por Terrafina. Sería una combinación de FIBRAs enorme en México y nada está finalizado aún. Puede llevarse a la realidad o no. Con el anuncio, el precio del CBFI de Terrafina se disparó del rango de 37 al rango de 41 pesos por CBFI.

Sería una transacción interesante de observar ya que PL quiere comprar los activos de Terrafina con un CBFI "caro" comprando el CBFI de Terrafina a un CBFI que está por abajo del valor en libros de sus activos. Estarías comprando no solo a descuento los activos sino con una "moneda" cara. Interesante y de ahí la importancia de que las FIBRAS mantengan su valor de su título en línea con el valor de sus activos.

La noticia de PL-Terrafina acaparó toda la atención del mes pero hubo muchas mas notas importantes de los reportes trimestrales de las FIBRAS.

SHOP reportó buenos números y un plan para integrar más centros comerciales al portafolio. Esta es la guía de distribuciones reportadas por SHOP para el 2024:

En la guía "baja" del 2024, estaría repartiendo .125 por CBFI por trimestre, para llegar a los .5 en el año. En el rango de precio de 6.2 estamos hablando de un 8% de DY. Mi costo promedio anda en 6.03 por lo que mi DY es del 8.3% aprox. Me parece bien si sigue pagando a reembolso de capital. Si llega a pagar el rango alto, de .8, mi DY sería de un 13%.

Fibra MQ anunció una distribución enorme de excedente de utilidades a pagar a mediados de Marzo. Se va a pagar una parte en efectivo y otra en CBFIS, el famoso aguinaldo fibrero.

Este es el aviso de pago, vean el monto ... equivale a 1 año de distribuciones

Para el inversionista que lleva años acumulando MQ, la distribución anualizada recibida en el año fiscal es enorme, sin considerar la ganancia por plusvalía. El 2023 fue un año redondo para MQ y cierra con broche de oro con esta super distribución.

Danhos sin novedades. Buenos resultados y sigue avanzando con su parque industrial y el hotel de super lujo que está construyendo junto con Fibra Hotel. El compromiso de Danhos es que la reducción del AFFO es hasta el 3er trimestre del 2024. Su AFFO reportado fue de .70 por CBFI. Sólo está entregando .45 y el resto lo está usando para los proyectos en proceso. El DY considerando un precio de 20.5 y la distribución del .45 es de 8.7%. Si usamos el .70 como referencia, anualizado equivale a un DY de 13.6%.

FUNO reportó números sólidos. El único dato que me llamó la atención es la vigencia promedio de contratos de oficinas que ahora está a 2.5 años. Viene de 4 años. El problema con oficinas sigue latente. Igual los "lease spreads" de oficinas castigados, no solo para FUNO sino para Danhos y FMTY igualmente.

FMTY adelantó 3 meses de pago, el correspondiente a Diciembre (2023), Enero y Febrero. Significa que está alistando la emisión de nuevos CBFIs para la adquisición de más propiedades. De todas las Fibras dolarizadas, esta es la que más la ha sufrido con el tipo de cambio a 17 pesos.

Esta gráfica que presentaron nos da una idea del año de FMTY. El ingreso operativo neto (NOI) tuvo un ajuste favorable de 36.3 millones de pesos gracias a rentas ajustadas por inflación, pero tienen 30.9 millones de pesos de pérdida por tipo de cambio y 22.9 millones de pesos de pérdida por vacancias, supongo que es de oficinas. Esto nos da un ingreso operativo menor al 2023. Si el tipo de cambio tocó fondo en el 2023, de aquí en adelante debe de ser para arriba. Vamos a ver que tal. Como lo comenté más arriba, en general los fundamentales de FMTY son muy sólidos y son muy claros en mostrar en donde está el problema puntual.

Compras de Marzo

Para poder alcanzar las distribuciones de todo marzo y para aprovechar bien el adelanto de FMTY, voy a adelantar la aportación del mes de Marzo para el viernes 1 de Marzo y poder entrar con la de Danhos, luego el super pago de MQ junto con su pago regular y el remanente de FUNO.

En resumen

Excelente mes de febrero con noticias muy relevantes para el mundo fibrero mexicano. La noticia de PL y el mega pago de MQ son eventos muy relevantes de Febrero. El año pinta va pintando bien 😀

¡Saludos!