Raza fibrera, las REITS es donde empieza la historia. Estos instrumentos de inversión fueron creados en USA por allá de 1960. En otro post ya les recomendé el libro de Ralph Block (Investing in REITS), por si quieren saber mas de los orígenes y la evolución.
Del modelo de los REITS es de donde se crearon las Fibras Inmobiliarias Mexicanas y la primera fibra inmobiliaria en debutar en la bolsa fue Fibra UNO (por eso el nombre), en el 2011. Si comparamos los años que llevan las REITS en USA vs México es como decir que pues el modelo en nuestro pais esta en su infancia ... lo cual es una oportunidad.
En muchas de mis contribuciones (y lo vas a ver en muchos lados de este blog) siempre digo que si eres mexicano, vives en México, ganas en pesos, gastas en pesos y pagas impuestos mexicanos, la mejor opción son las fibras inmobiliarias mexicanas y en ese sentido creo que no es negocio invertir en REITs o ETFs de REITs. Creo que el argumento de que es bueno tener REITs por la proteccion del tipo de cambio es no ver el panorama completo y no considerar la inflación, el dividend yield y MUY (PERO MUY) importante la parte fiscal.
Antes de entrar a lo profundo, quiero también explicar que un REIT seria el equivalente a una Fibra... por ejemplo STAG que es un REIT industrial seria algo así como Terra que es una Fibra industrial en México. Un ETF de REITS como el famoso (y sobrevalorado) VNQ es una colección de REITs similar a FibraTC en México.
Porque creo que no es rentable (para un mexicano) invertir en REITS :
- Tipo de cambio : anexo la tabla del tipo de cambio de los últimos 6 años. Si empezaste a comprar títulos internacionales y REITS en el 2017 buscando una apreciación de valor por tipo de cambio, no ha habido tal en 5 años. Existe el argumento de diversificar con títulos internacionales para tener "protección" con el dólar pero nunca consideramos que algunas fibras en México, mas del 60% de su cobranza esta dolarizada.
- Dividend Yield : la expectativa promedio de un buen dividendo en USA es de un 3%. Un dividendo arriba del 3% en USA siempre es cuestionado si puede ser sostenido en el tiempo. El hecho de que un dividendo del 3% sea generalmente aceptado en USA es porque su inflación (hasta Abril del 2021) siempre ha estado en o abajo del 1%. La inflación no es un tema de conversación en USA ... en México la inflación es el enemigo No. 1 a vencer!. El famoso VNQ produce un 3% de dividendo anual y la inflación en México es del 4%.
- Impuestos : este es el tema menos discutido y mas importante de todo esto. Si invierto en REITs (o ETFs de REITs o empresas dividenderas americanas, o lo que sea americano), por cada renta o dividendo que yo reciba, USA me va a descontar el 10% (si tengo la forma W-8BEN dada de alta) y luego México me va a descontar otro 10% por la distribución. Así que al dividen yield ya bajó que puedo lograr en USA, descuéntale un 10% + 10% de impuestos.
- Retornos de capital libres de impuestos : no existen en los REITs y es lo mejor que puede existir para una estrategia de dividendos de largo plazo en México. En otro post le voy a dedicar tiempo a los retornos de capital. Para mi, el retorno de capital es el "deal breaker" para no invertir en titulos internacionales.
- Hay quienes argumentan que en México el impuesto a ciertos pagos de rentas de las fibras es 30% y que es mas noble el 10%+10% de los títulos internacionales. Aquí el asunto que tenemos que profundizar es que el 30% de impuesto es RETENIDO y no es pago definitivo. Este 30% se ajusta en tu declaración anual de impuestos y el monto final depende del total de tus ingresos y tu posición en la tabla del ISR. Cuando tu portafolio fibrero sea tu ingreso de tu jubilación, tu tasa impositiva va a disminuir y el pago final va a ser menor.
- Apreciación de valor del titulo: considerando que los REITS existen en USA desde 1960, podemos argumentar que es un mercado consolidado. En México solo tenemos 10 años con las fibras ... por pura linea de tiempo hay mas oportunidad de crecimiento y consolidación en un mercado emergente que en uno consolidado.
Y aun con los argumentos expuestos, hay quienes aseguran que es mas rentable comprar y acumular títulos internacionales en un portafolio mexicano. Con el argumento de diversificar, OK, les doy chance... con el argumento de que es mas rentable, no lo creo y están perdiendo una excelente oportunidad de maximizar el capital.
Desafortunadamente en el paso del tiempo no he podido encontrar un inversionista que me pueda mostrar un desempeño histórico de su portafolio de REITs. Solo se comentan exceles e ideas. Atendiendo lo anterior y ante la falta de datos reales y una experiencia real de un inversionista mexicano comprando REITs, voy a fondear un portafolio exclusivamente de REITS, comprado desde México y voy a poner a competir mi portafolio fibrero vs el portafolio de REITs para poder ir viendo en el tiempo el desempeño de ambos. Espero que este ejercicio valide mi hipótesis de que no es rentable para un mexicano invertir en REITs o ETFs de REITS. En este blog voy a ir desarrollando la estrategia de REITs e iré mostrando los avances y las comparativas.
El tiempo me dará la razón ... o hará que cambie de estrategia de inversión :-)
saludos!
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