El FFO : Parte 1 - Un acrónimo mas para el arsenal

Actualizado: 20 abr 2021


A estas alturas del partido ya dominas el NAV y el LTV. Ya puedes entablar una conversación productiva con los de tu especie (los fibreros) y empiezas a sentir que tu nivel de superioridad (pseudo-superioridad) va subiendo vs los que inician en las fibras inmobiliarias.


Para incrementar tu arsenal de acrónimos, el siguiente e igualmente importante concepto es el FFO. Este viene del ingles Funds from Operations que seria algo así como las ganancias generadas por las operaciones. Entender este concepto y las diferencias al concepto de "Earnings" de las empresas tradicionales es lo que diferencia a un fibrero del inversionista de acciones tradicionales. De hecho aquí es donde muchos sitios de análisis de razones financieras (de los famosos), los youtubers financeros (y los pseudo-financieros) y los novatos en fibras se hacen bolas y, peor aun, confunden a la comunidad.


Para no re-inventar la rueda, hay un articulo en fool.com que explica el asunto de la confusión de Earnings y FFO y deja bien claro que es lo correcto de usar. El articulo es una joya para los que inician en el mundo de las fibras.


https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/articles/reit-investors-guide-understanding-eps-and-pe-ratios/


Si no te sientes cómodo leyendo el articulo en ingles, en resumidas palabras : earnings (ganancias) considera depreciación. La depreciación (o apreciación) es el rubro mas grande en una fibra a diferencia de una empresa tradicional. La depreciación (o apreciación) se mueve constantemente en empresas tradicionales y en las fibras, pero es un movimiento financiero artificial que no impacta las utilidades ... esto solo impacta en las fibras cuando venden un activo. Para una empresa tradicional, la fluctuación de la deprecación de los activos no le hace cosquillas porque van depreciando sus activos en forma paulatina y ordenadamente, pero para las fibras esto es su vida completa. Si usas el "Earnings" como razón financiera para las fibras vas a tener una enorme distorsión de la realidad y, peor aun, si basas tus decisiones de inversión en esas métricas, vas a tomar muy malas decisiones. Lo correcto para las razones financieras es usar el FFO, en lugar del "Earnings".


Así que ya lo sabes, cuando veas a alguien hablando de fibras inmobiliarias y empiece a usar el EPS o el P/E, aléjate inmediatamente. :-)


En la Parte 2 de este post te explico como usar el FFO y como integrarlo a las razones financieras.


saludos!