Fibra NOVA - Pequeña gran generadora de dinero


Raza fibrera, espero que ya hayas leído varios posts de este blog y que te hayas animado a invertir en fibras inmobiliarias y ya seas parte de este clan (banda, raza, grupo) de perseguidores del dividendo.


Este post tiene como objetivo el de compartirte unas métricas de evaluación de fibras y usarlas para mostrarte los números de NOVA. Siempre me he referido a esta fibra como una "pequeña joya generadora de dinero" porque no es una fibra muy grande en términos de Área Bruta Rentable (ABR) pero general un yield bárbaro por cada CBFI que compras y tiene un historial muy sólido de crecimiento.


No conozco a muchos inversionistas que platican de esta fibra y me da la impresión de que en los últimos 6 meses hay un poco más de intercambio de opiniones, lo cual es bueno. En mi caso, prácticamente desde que inicié con el Portafolio Fibrero, NOVA fue de las primeras que compré, junto con FMTY y FUNO (mi historia con FUNO data desde el 2011 pero eso fue en mi primer "rodeo" con fibras).


Cuando desarrollé la estrategia del Portafolio Fibrero me puse a leer acerca de todas las fibras existentes (no son muchas, solo 15) y empecé por conocer el origen de cada una (quien las inició, con que inmuebles iniciaron, a que se dedicaban antes de ser fibra, etc). Siempre es bueno conocer de dónde vienen las empresas en las que invertimos. Fibra NOVA en particular me llamó la atención porque prácticamente es una empresa del Grupo Bafar. Este grupo es una empresa consolidada en la industria de alimentos en México, excelente crecimiento, bien integrada y con marcas bien famosas de productos ... pregúntale a cualquier regio por Ponderosa :-) Pues resulta que Fibra NOVA es un "spin-off" de Grupo Bafar y es como su "inmobiliaria". Por ejemplo, todas las tiendas CarneMart le rentan sus propiedades a Fibra NOVA. De hecho, Grupo Bafar representa el 40% de los ingresos (rentas) de la fibra. Checa el anexo de sus principales clientes (Reporte Trimestral 1Q 2021):




Hay quienes argumenta que el hecho de que Bafar sea el 40% de sus ingresos es un riesgo ... pues ya depende si quieres ver el vaso medio lleno o medio vacío. Considerando la fortaleza del grupo y que está en una industria muy defensiva, yo lo vería como una fortaleza en lo que la fibra va creciendo. Toma en cuenta que la representación de los ingresos de Bafar se ha ido diluyendo en el paso de los años en la medida que la fibra se diversifica con nuevos clientes. El segundo argumento es que tiene mucha exposición a Universidades (Laureate - 15.6%) o que Visteon igualmente tiene mucha pieza del pastel. Aquí es donde el inversionista evalúa el portafolio y el desempeño logrado y decide invertir o no.


Veamos algunos indicadores clave:


Dinero que la fibra ha generado cada año de su operación (rentando inmuebles) ... en constante crecimiento.


La que sigue es de mis favoritas ... dinero que ha generado en rentas por cada CBFI (FFO-CBFI). Significa que cada año ha generado más dinero por CBFI (acción o título). En el 2018 compraste un CBFI que generaba 1.50 pesos y para el 2020 ese título ya generaba 1.84. Significa que tu rentero hizo que tu inversión sea 24% más rentable en 2 años ... y todavía hay personas que prefieren comprar un departamento, bodega o casa y rentarlo. :-)



Su LTV (% de deuda en relación a sus activos) : 29.8% que es bastante bueno.


Y el 43% de sus ingresos (1Q 2021) son en dólares, para los inversionistas que dicen que es mejor invertir en REITs porque están en dólares. Esta fibra y muchas otras en México tienen mucha de su cartera en dólares.


Y para cerrar con broche de oro y porque digo que es una pequeña gran generadora de dinero ... no solo tiene un excelente track de crecimiento, sino que siempre que he comprado sus títulos, su dividend yield es como del 9% y gracias a los retornos de capital, mi costo promedio actual de mi posición es de 17.73 pesos por CBFI, que equivale a un formidable 10.43% de forward yield, considerando su última distribución.


Así que tengo una fibra (a inicio de mayo 2021 es el 19% del Portafolio Fibrero) dolarizada, con un excelente track de crecimiento que me genera 10.43% de rentas anuales ... una joya!


Agrego ... en estas semanas hay mucho movimiento en esta fibra porque está por emitir nuevos CBFIs, más o menos un 20% de su tamaño para integrar nuevos proyectos de inversión. Si esta fibra logra los mismos resultados pasados con su plan de expansión, sería una de las mejores posiciones futuras del Portafolio Fibrero ... aquí es donde creo que el respaldo de Bafar es una ventaja competitiva.


Así que, valientes fibreros, ya conocen la historia de FNOVA y una idea de cómo evaluar el desempeño de esta y cualquier otra fibra inmobiliaria.


saludos!