Portafolio Fibrero Jubilación 5K - Mes 35 - el mes de Fibra MQ 😀

Este es el mes 35 del Portafolio Fibrero Jubilación 5K. Toda la historia del portafolio está en esta liga por si quieres repasar los 35 meses que lleva la estrategia de inversión desde que se creó.

El objetivo de esta estrategia es estar acumulando CBFIs de Fibras Inmobiliarias por 15 años para llegar a una renta mensual de 5,000 pesos futuros, de ahí el nombre Jubilación 5K. Pero siempre hay que recordar que son 5,000 pesos futuros por lo que hay que ir ajustando el objetivo cada año con respecto a la inflación.

El objetivo de rentas mensuales ajustado para el 2024 es de 5,870, considerando una inflación aprox. del 4.5%. Este es el valor de ingresos al que debemos de llegar al finalizar los 15 años.

Van 35 meses de aportaciones, quedan 145 para terminar este proyecto de inversión.

---

Si estas iniciando en el mundo de las Fibras Inmobiliarias, no te pierdas el libro "Vivir de las Fibras - El nuevo modelo de inversión en bienes raíces". Disponible en Amazon y en Mercado Libre.

---

Aportaciones Acumuladas

Este es el resumen de aportaciones acumuladas. La estrategia de inversión inició en Abril del 2021.

Los 2,700 es la nueva aportación mensual regular que está ajustada por inflación. En el año hago 14 aportaciones regulares (2 dobles en Abril y en Noviembre), por lo que este año espero aportar 37,800 pesos a esta estrategia.

En el mes de Marzo, me anticipé con mi aportación lo más que pude para poder alcanzar todas las distribuciones programadas para el mes. En particular la de Fibra MQ. Luego hay un depósito extraordinario por 320 pesos a mediados de Marzo. Esto fue para arreglar el relajo que hizo MQ con sus pagos.

Fue el mes de Fibra MQ por varios motivos, un enorme pago y varios errores al hacer el deposito de efectivo y CBFIs. Más adelante los explico. Pero los errores fue lo de menos, lo relevante fue el pago. 🤑🤑🤑

Al cierre del Marzo 2024, este es el valor del portafolio:

Los 117,540.82 incluyen las rentas reinvertidas los casi 3 años que lleva el portafolio y las ganancias por plusvalía. Significa que hay 18,368.82 pesos de capital ganado ... sin esfuerzo 😀

El rendimiento acumulado al cierre de Marzo del 2024:

Casi todas las Fibras retrocedieron en valor después de los pagos de Marzo. Más abajo la comparación de Febrero con Marzo y las notas del mes.

Compra de Fibras

Las reglas aplicadas para las compras del 2024 son:

Mientras MQ esté arriba de 31 y Danhos abajo de 23, voy a mover un 5% de las compras de MQ hacia Danhos. La condición se cumplió en Marzo y asigné el 25% de mi aportación a Danhos y el 15% a MQ.

Si el CBFI de SHOP está abajo de 7.2, voy a mover la aportación del 5% de PL a SHOP. La condición se cumplió en el mes de Marzo.

Este es el modelo de compras recurrentes que estoy siguiendo:

Mientras las condiciones mencionadas arriba se cumplan. Ese será mi patrón de compras para el 2024. A la aportación mensual le junto las rentas cobradas y todo va de regreso al portafolio.

Rentas Cobradas

Estas son las rentas cobradas del primer trimestre del 2024

El relajo MQ - GBM ... hubo un par de errores entre Fibra MQ y GBM que hicieron que muchos inversionistas se confundieran con los pagos del mes.

Aquí va la trama

1. Hay un pago regular de rentas hecho por MQ en Marzo 6. Con ese pago todo estaba bien, es el pago del último trimestre del año fiscal, todo iba bien ahí.

2. El primer problema fue que MQ pagó el efectivo del excedente un día antes de la fecha ex-derecho. Pagó el 11 de Marzo cuando la fecha ex-derecho era el 12. Todos los inversionistas que compraron títulos el 11, todavía entraban al pago del 12. GBM tuvo que darle reversa al pago del 11 para volver a calcular la distribución y hacer el pago correcto correspondiente al corte del 12 de Marzo

3. Y el 3er error fue que el depósito de CBFIs lo hicieron "libre de impuestos" y no debió de ser así. Los CBFIs depositados debían de tener el descuento del impuesto correspondiente. GBM hizo el cálculo del pago faltante y lo descontó del saldo de las cuentas corrientes. Si no tenías dinero en "poder de compra" amanecías con un saldo negativo. Yo para cuando hizo el descuento ya había reinvertido el dinero depositado. Por eso tuve el saldo negativo.

Mi saldo negativo fue de 320 pesos. Pude haber vendido 10 títulos de MQ (aprox. de los entregados) para cubrir el monto pero decidí depositarlo en efectivo y listo. Por eso hay un depósito extra el 15 de Marzo para esta estrategia.

Para efectos prácticos, el saldo negativo casi descontó la totalidad del pago extraordinario en efectivo. Quité del reporte de ingresos mensuales ese pago ya que fue casi descontado por completo. Sólo dejé en la imagen de arriba el pago del 6 de Marzo.

Fin de la trama MQ - GBM. 😄

Las rentas cobradas por mes van así:

Ojo que los 910 no incluyen los CBFIs depositados por Fibra MQ. Ese impacto positivo se ve en las rentas cobradas mensuales.

Y considerando los CBFIs comprados en Febrero más los CBFIs depositados por MQ, las rentas mensuales "planchadas" se ven así:

Aproximadamente cada aportación que hago, sin reinversión de rentas, genera 15 pesos extras de rentas. Es aproximado ya que eso depende del precio de compra de los CBFIs, pero esa es mi referencia. De 714, con pura aportación hubiera llegado a 731. Con la reinversión de rentas más los CBFIs extras de MQ, llegué a 743 pesos mensuales. Estamos hablando de un brinco de 4% extra de ingresos mensuales.

Siempre hago esta aclaración con los lectores. Para algunos inversionistas, 750 pesos no es nada de dinero ... la clave aquí es analizar los rendimientos, los montos invertidos y las rentas cobradas es relativo, la clave son los rendimientos logrados. En el mes se logró un incremento del 4% de ingresos recurrentes ... buena parte gracias a los CBFIs de Fibra MQ. Ojo con los rendimientos, eso es lo importante de este ejercicio de inversión y análisis.

Y este es el detalle de renta por emisora al cierre de Marzo. Para el caso de FSHOP estoy usando una distribución de .12 trimestral que es la última que pagó.

La gráfica que sigue es el desarrollo de las rentas cobradas por mes desde que inició el portafolio, comparando año con año.

Es la gráfica de la bola de nieve 😄. Aquí no se ven reflejados los extra CBFIs de MQ ya que es solo las rentas cobradas.

Y la siguiente gráfica nueva son las rentas recibidas por emisora y va a ir acumulando lo cobrado en el año. Al cierre de Marzo, MQ y FMTY van muy parejos en rentas producidas. Estoy casi seguro que en Abril no hay pagos ya que FMTY adelantó en Febrero.

Dividend Yield del Portafolio

Si he invertido de mi bolsa 99,172 pesos y el portafolio genera 743.77 pesos brutos mensuales. Mi Dividend Yield considerando mi esfuerzo de inversión va en 9.00% 😀

Desempeño por emisora

Así van las emisoras del portafolio al cierre de Marzo 2024:

Y en esta siguiente imagen viene un recuadro para comparar Febrero y Marzo. Esto nos va a servir para el análisis del mes.

Fibra Danhos sigue en el rango de precio de 20 pesos por CBFI. Sin novedades en el horizonte. Lo que hay que esperar es el reporte del 3er trimestre, que saldría en Octubre de este año. En ese reporte debe de venir la nota del avance del proyecto de inversión industrial y hotelero. En ese trimestre deben de estar reestableciendo el AFFO a pagar. Recuerden que iban a ahorrar parte de las rentas cobradas por un año, para los proyectos de inversión en curso.

FibraMQ, era de esperarse un retroceso en el precio. Al cierre de Febrero estaba en casi 34 pesos el CBFI, de ahí que pase de un 19% de plusvalía corriente a un 12.25%. Muchos inversionistas estuvieron acumulando para cobrar el aguinaldo fibrero. No todos los inversionistas son de acumular largo plazo :-), cobran y salen. No es una estrategia efectiva para un proyecto de ingresos pasivos ... pero ya cada uno decide 😄.

FibraPL, mi posición quedó pequeña después de los cambios de Enero. Igual viene de un +33% a un +29%. Estamos a la espera para ver si PL va a comprar todos los activos de Terra.

FMTY sacó su follow-on a 11.50 y pareciera que el precio en el mercado se acomodó ahí. En Febrero tenía un +5% de plusvalía corriente y cerré Marzo con un -0.33%. En el mes de Abril publican su reporte del 1er trimestre y ahí viene la guía de pagos para todo el 2024.

Fibra NOVA, sin cambios entre Febrero y Marzo. Lo relevante con NOVA fue un anuncio que hizo los últimos días de Marzo:

Parece que van a mover los títulos a BIVA. No hay ningún impacto al respecto, pero el otro tema es que quieren habilitar el pago a través de CBFIs. Esto lo hizo MQ, PL y Terra para pagar excedentes de utilidades. Si este fuera el caso para NOVA, significa que pudiéramos empezar a ver pagos a utilidad fiscal. Recuerden que los reembolsos de capital no son eternos.

SHOP con un retroceso de 5.05% a 2.90%. En Abril publican su reporte del 1er trimestre y hay que ver cómo va su compromiso de pago trimestral y el proyecto de integrar 2 plazas comerciales nuevas.

FUNO fue la más castigada de todas ... como es costumbre, salieron un par de publicaciones tirando hate a la FIBRA 😂. Esto es ya de cada año y siempre son los mismos. Ni hablar. De un +26% me fui a un +11.87%. Entre tantas noticias de FUNO, también están haciendo un "bid" por la compra de los activos de Terra.

La suma de los retrocesos de las emisoras fue lo que causó que cerrara el trimestre con un -1.25% de rendimiento acumulado en el 2024.

En general, sin novedades en las emisoras. Hay que esperar a Abril ya que en ese mes se publican los reportes correspondientes al 1er trimestre del 2024.

En resumen

El rendimiento acumulado va en negativo, nada de qué preocuparse. Lo relevante del año fueron las rentas cobradas y reinvertidas. El trimestre completo de rentas ya equivale a un mes de aportación regular. Se empieza a ver algo de la famosa bola de nieve ... eso es lo importante en una estrategia de ingresos pasivos.

Buen avance, vamos a esperar los reportes trimestrales.

¡Saludos!