Fibra INN: Gran Oportunidad o Gran Lección


Raza fibrera, hasta hoy Mayo 17, 2021 todavía no me explico el precio del título de Fibra Inn.


Como lo comenté en el post del incremento de capital del Portafolio Fibrero, he estado acumulando FINN (7% del Portafolio) porque he estudiado sus reportes trimestrales, he seguido su recuperación, veo las entrevistas que le hacen a su CEO, leo las noticias relacionadas, sé que una buena parte de su ingreso viene del viajero de negocio de USA y la vacunación de allá va avanzando bien, en México hasta hoy no hemos tenido la esperada tercera ola, no hemos escuchado de una variante agresiva, el nivel de deuda de la fibra esta bajo control, ya están generando un NOI positivo, están acercándose a su punto de equilibrio financiero ... y el precio de la fibra esta todavía más abajo que la parte más difícil de la crisis en el 2020. Vaya, empecé a acumular FINN en el Portafolio Fibrero cuando estaba a 4.05 y pensaba que era un excelente precio de entrada y la semana pasada llegó a 3.5!


Estamos en el entendido de que hay muchas variables a considerar, pero veamos el histórico de ocupación vs precio del CBFI. Prácticamente, el meollo de la recuperación de una fibra hotelera está en 1) que se ocupen los cuartos y 2) que haya buen precio de renta por cuarto (que no estén regalando las estancias). Hay más variables pero vamos a ver ocupación....



Vamos a decir que esta fibra en el 2019 se movía en los 7 pesos precio CBFI, antes del trancazo de la crisis llegó hasta 8 pesitos CBFI. En la gráfica de arriba muestro los % de ocupación de la fibra y tomé como referencia de Julio 2020 a Abril 2021. En el mes de Julio, solo se usaban el 17% de los cuartos disponibles de Fibra Inn ... ósea que los hoteles estaban casi solos. En el mes de Julio el precio CBFI andaba por los 5 pesos.


En Octubre, donde se veía una tendencia positiva de recuperación, la fibra ya estaba al 28.6% de ocupación ... la recuperación iba lenta pero al menos ascendiente ... el precio CBFI andaba en los 4.8 - 4.9. Desde esa fecha se había dicho que la fibra esperaba una bajada en la ocupación porque su tipo de cliente es negocios (no turismo) y es normal que en Diciembre bajé la ocupación. En el mes de Noviembre es cuando hago mi análisis para invertir en FIHO o en FINN, considerando que las 2 fibras hoteleras estaban a buen punto de inversión, con su respectivo riesgo.


En el mes de Febrero 2021 regresa el incremento de la ocupación (28.3%) y el precio CBFI ahora ronda los 4.10. En Marzo sigue la recuperación y sigue cayendo el precio CBFI, ya andaba en los 4.00 pesos CBFI. En el mes de Marzo y Abril empiezo a acumular FINN y consideraba que era un excelente precio de entrada. En los indicadores hoteleros de Abril confirman que la ocupación llegó al 37% (el equilibrio financiero es al 47%) y el precio CBFI está ahora a 3.5 pesos. TRES PESOS CON CINCUENTA CENTAVOS por CBFI es algo así como el valor del puro terreno en donde están los hoteles construidos ... por darles un ejemplo.


El LTV de la fibra (% de deuda) es del 39.5%, que es un nivel aceptable. Considerando el valor de activos menos la deuda, nos da un NAV-CBFI de 12.5 pesos ... por eso digo que un CBFI a 3.5 pesos representaría el valor del puro terreno.


Pues estamos ante la pregunta si haber acumulado FINN en el Portafolio Fibrero será una gran oportunidad o una gran lección. El tener 7% del capital en FINN es sacrificar el "dividend yield" del Portafolio. Según mis estimados, mi DY es del 8% y si hubiera puesto el capital de FINN en NOVA o SHOP, debería de estar cerca del 9% ... es el famoso costo de oportunidad.


Según los indicadores que veo, esta fibra debe de retomar el vuelo en el valor del CBFI y en un futuro debe de volver a generar rentas ... o algo no estoy observando en mi análisis.


A Mayo 17 del 2021, mi costo promedio de FINN es de 3.87 pesos CBFI. El siguiente reporte trimestral (que debe de salir por ahí de finales de Julio) deberá de ser el que determine si tomé la decisión correcta.


Tomen en cuenta que soy inversionista de ingresos, no compro barato y vendo caro, sino que acumulo títulos que sé que me van a dar el máximo ingreso posible (con los menos impuestos pagados). Si la fibra comienza a repartir rentas en el 2022 tendría eventualmente en mi portafolio una emisora con un excelente dividend yield. Pienso que estoy más cerca de la recuperación, a diferencia de cuando compré y vendí FIHO, por lo que sería más conveniente quedarse con esta emisora en la estrategia del Portafolio Fibrero ... siempre y cuando todo vaya mejorando. Al tiempo....


saludos!


PS. Fibra INN acaba de abrir un super hotel en Nuevo León, el JWM. Si el titulo agarra vuelo, ahí debería de ser el lugar para festejar!