Incremento de Capital al Portafolio Fibrero - Parte 2


Raza fibrera, como lo comenté en el post anterior de esta serie, la lista de las fibras finalistas a evaluar para agregar una de ellas al portafolio fibrero fue: Danhos, Terra, UNO y PL.


Usando un poco de lo que les comentaba en el post de como evaluar una fibra, anexo lo que considero son algunos puntos importantes de los candidatos a considerar.



Aquí va el "brain dump"...


- El precio actual fue como de la segunda semana de Abril

- El precio alto pre-pandemia no es el máximo sino un precio alto promedio del 2019

- El precio al 80% seria considerando el precio alto promedio al 80%.


La idea del precio actual vs precio alto y 80% es ver si el precio actual de la fibra tiene margen de apreciación viendo como estaba en el 2019, dándole un 80% de tope. En la evaluación las 4 fibras ya están por arriba del tope definido. De hecho PL esta muy por arriba del 2019 máximo. Esto significa que no esperaría ganar mucha apreciación si uso cualquiera de las 4.


Siguiente bloque es revisar si su FFO esta creciendo (la columna dice AFFO pero lo que evalué fue el FFO). Tres de las fibras muestran crecimiento constante y una esta como en planicie. Misma idea con el crecimiento de las rentas, 3 de ellas en constante crecimiento y una en planicie.


Después viene el análisis del LTV. Si no sabes que es el LTV, checa este post. Impresionante LTV de Danhos (de hecho es la fibra No 1 en tener el nivel de deuda mas bajo en México). Los demás están OK y Terra pasando el 40%.


El siguiente bloque es ver el mercado en el que juegan y como se acomoda la fibra en mi portafolio actual (si ayuda a diversificar o si ya tengo algo similar).


Luego esta el bloque de lo que yo llamo "potencial de rentas". 2 fibras ya están repartiendo sus rentas recuperadas (Terra y PL). Dos fibras esta en recuperación la renta (Danhos y UNO). Toma en cuenta que el potencial lo calculo al 80% del 2019.


Aquí viene lo bueno ...


Las 4 fibras son excelentes en sus respectivos mercados y su historial de desempeño es muy bueno, pero para alinear mi elección con mi estrategia este es mi veredicto final:


- Terra es similar a MQ (que ya tengo) y tengo mas rentabilidad con MQ, preferiría incrementar mi posición actual de MQ. De hecho en esta semana (3era de Abril 2021) MQ esta a mega descuento. El tema de que este en planicie su FFO y distribución me hace que explore las otras 3.


- PL es una de las fibras "TOP" pero su política de distribución es de dividendo conservador en constante crecimiento y, a precio actual, no me ayuda a mi estrategia personal de lograr un 10% de rentas anuales.


- UNO pues es UNO, la fibra mas grande de México, super diversificada con un excelente track record de ir incrementando sus rentas año con año, pero ...


- Danhos, me gusta mucho su estrategia de centros comerciales premium, espectacular LTV (que de hecho le ayuda a que siga recomprando CBFIs, entre otras cosas), tiene potencial de recuperación y el precio de entrada (alrededor de 25) esta a buen punto. Al margen... en pleno pico de la pandemia compre poquitos títulos de Danhos a 18 pesos y luego los vendí .... me arrepiento! :-)


Mi análisis dice que Danhos sería mi mejor opción para integrarla a mi estrategia de largo plazo, considerando que el riesgo de la reducción de uso de oficinas y la caída en la afluencia a los centros comerciales sigue estando ahí. Tomo el riesgo considerando que esta compra representaría alrededor de un 8% del portafolio fibrero ... como dicen en mi región, no va toda la carne al asador!.


Estoy planeando hacer el incremento de capital en Mayo. Creo que el reporte trimestral de Danhos sale a finales de Abril ... si anuncia buenos resultados no creo que el titulo se quede en los 25 ... al tiempo.


saludos!