Portafolio REITS: Mes 13 - Algo no cuadra


No hay mucho que decir de los resultados del Portafolio REITS en el mes de Mayo. Horrible! Pero algo no cuadra en la narrativa ... ¿A qué se debe que siendo la misma clase de activos (inmobiliarios y tipo fibras) en USA tenga muy malos resultados y en México sea todo lo opuesto?


Así las cosas al cierre de Mayo 2022:



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Ahora observa los resultados del Portafolio Fibrero. (+ 7.16%). Por supuesto que hay circunstancias particulares a considerar, por ejemplo las recompras de Fibra Plus, que es un evento aislado, pero aun así la diferencia de un negativo 21.42% a un positivo 7.16% en activos de la misma clase es abismal.


Vámonos por partes ...

Ya llevaba meses con AGNC abajo del -15% y en otro post les platiqué que ni promediando pude alcanzar algo bueno. Bajo y siguió bajando. Esta REIT esta impactada por la subida de tasas en USA ya que ellos consiguen dinero "barato" y prestan dinero "caro" para hipotecas de casas y en la diferencia es en donde ganan. Con tasas altas, su margen se reduce y también hay menos créditos. Esa ya me la sabia y lo he reportado desde hace tiempo. Ya pasaran los años y todo vuelve a la normalidad. AGNC ha pasado por todas las crisis en USA 😄


Donde la cosa se puso difícil ahora es con STAG que es una REIT industrial y SPG que es una REIT comercial. STAG sería el equivalente a PL, MQ o Terra en México. SPG es el equivalente a SHOP, guardando las proporciones de tamaño. Prácticamente todo está en rojo.


Por cierto, en el mes de Mayo incrementé mi posición de SDIV. El dólar estaba "barato" y el ETF con descuento ... y paga mensual. Creo que era una buena oportunidad.


Entonces ... ¿a qué se debe que en USA las REITS estén tan mal y en México las Fibras tan bien?


El Tipo de Cambio

De entrada, el dólar a 19.65 hace que todo baje de valor cuando compré muchas de las REITS a 21 pesos, igual y unas hasta más caras. Dólar barato y a eso agréguenle la bajada de precios y se hace una "composición" interesante de pérdidas.


Este es el más fácil de deducir. El impacto del tipo de cambio.


La recuperación post-covid


Creo que esta da un poco de luz a las diferencias en ganancias y pérdidas en ambos portafolios....



Recuerdo que en Noviembre del 2021 fue el pico más alto de rendimiento del portafolio. En esas fechas SPG estaba en un +39% ya que habían levantado muchas restricciones del COVID en USA. STAG en +21% y VNQ en +14%. Todo estaba en verde y arriba!.


Y en el año 2022 todos los brincos que ven en la gráfica han sido compras. Unos de esos brincos fue la famosa promediada de AGNC que no sirvió para nada ... ahí lo dejo de "tip" para los promediadores. Aunque la gráfica sigue subiendo y subiendo, las pérdidas siguen acumulándose y acumulándose. La gráfica es engañosa.


Entonces, el segundo factor que creo que está influyendo en la discrepancia tan grande en rendimientos es que la "recuperación post covid" en USA ya se había dado desde Noviembre del 2021 y en México vamos todavía retrasados con eso. En estos últimos meses hemos tenido una combinación de recuperación post-covid y ciclo inmobiliario, que explico más abajo.


Eso pudiera ser una suerte de "tiempo" pero también puede ser un factor que eventualmente debe de impactar en México. No lo sé.


Las rentas repartidas


No es lo mismo un portafolio que reparte un 4% en promedio, como es el de REITS a uno que reparte un 9% en promedio como el Portafolio Fibrero. Esas rentas repartidas en México son un excelente amortiguador de rendimiento. Y a ese 4% súmenle un dólar de 19.65 ... PEOR se pone la cosa.


Ciclo Inmobiliario


Ultima y no menos importante ... estamos viviendo la plena etapa de expansión industrial del ciclo inmobiliario en México. Con los problemas de cadena de suministro de todos los insumos que vienen de Asia para muchas industrias, están moviendo operaciones a México a pasos acelerados. Cualquier publicación de bienes raíces que vean hablan de la alta ocupación en propiedades industriales y la acelerada construcción para satisfacer la demanda. No hay duda de que estamos a máxima potencia en ese sector en México y eso ha ayudado a nuestras queridas Fibras. Sólo hay que tomar en cuenta que la etapa de expansión no es eterna.


En Resumen


Creo que el tipo de cambio, la recuperación post-covid, las rentas repartidas y el ciclo inmobiliario son las razones de la diferencia tan grande en rendimientos acumulados en clases de activos similares.


Acerca de SDIV


Cómo lo comenté arriba, incremente mi posición de SDIV en el portafolio. Es la número 2 después de AGNC. Con SDIV tengo la ventaja que si aplica la W 8BEN. Aunque el yield de SDIV es menor a AGNC creo que voy a estar cobrando más rentas por esa posición, aun y que es menor vs AGNC. Lo sabré a mediados de mes. Ambos REITS pagan mensual.


Misterioso Deposito


En el mes de mayo me apareció este depósito por concepto de "abono efectivo pago de impuestos extranjero". No tiene ninguna emisora. Ni idea que pudiera ser. Voy a investigar. Por lo pronto, gracias IRS.


¡Buen inicio de mes raza!