Resultados Mes 1: Portafolio REITS


Raza fibrera y fans de los REITs y seguidores de VNQ, ya tengo los resultados del mes 1 del experimento del portafolio REITS. Algunas cosas muy importantes antes de desarrollar el post: 1) esta es una estrategia de largo plazo, como bien dicen, una golondrina no hace el verano ... hay que darle muchos meses más a la estrategia para validar o refutar la hipótesis que planteé de que para un mexicano es mas rentable usar fibras inmobiliarias que REITs o ETFs de REITS. Los resultados mostrados no fijan una tendencia ni son determinantes, hay que dejar pasar mas tiempo. 2) Aunque apenas lleva un mes, puedo empezar a elaborar algunos aprendizajes muy interesantes que me van a servir a futuro. 3) Como cualquier estrategia de inversión, el portafolio va a requerir de aportaciones regulares y rebalanceos.


Toda la información de cómo se diseñó la estrategia está en el blog en la sección del Portafolio REITS. En esa sección del blog voy acumulando todo lo aprendido. El resumen es así: 5mil dólares de arranque, top REITs y el famoso VNQ y voy a estar haciendo aportaciones del 5% del valor de arranque cada trimestre (5,000 pesos) y reinvertir todas las rentas cobradas.


Aquí está el portafolio al cierre del mes:


Uno de los problemas a los que me he enfrentado usando títulos extranjeros en México es la baja bursatilidad y el calculo de precios, rendimientos y cómo se mueve todo el portafolio con el tipo de cambio. Si se quieren confundir un poco lean lo que sigue....


La imagen de los resultados dice que el portafolio creció un .72% desde su creación (últimos días de Abril), pero el monto generado (2,455.69 pesos) no representa el .72% ya que el portafolio inició con 100,000 pesos. Se pone mas complicado cuando veo el "valor del portafolio" y cuando veo la plusvalía generada. Observen las 2 imágenes de abajo tomadas al mismo tiempo: Valor del Portafolio 103,731.20 vs Valor de Mercado 101,420.98. Considerando que en el "Poder de Compra" están las rentas generadas del mes.




¿Cuál es el rendimiento real del portafolio al corte? para efectos prácticos, voy a usar el "Rendimiento Ponderado en el Tiempo" que es lo mismo que uso para los portafolios fibreros. Tomando como referencia el "valor de mercado" del portafolio el .72% de rendimiento es más cercano.


Habiendo dicho lo anterior....


Voy a empezar con los resultados generales: apreciación de valor, rentas generadas e impuestos pagados, luego voy a desarrollar los aprendizajes iniciales.


Tres notas relacionadas a los resultados:


- Las rentas cobradas sólo son las mensuales (AGNC, STAG y O). FALTA COBRAR todas las trimestrales (VNQ, CCI, IRM y SPG).


- Los impuestos cobrados es la suma del 30% de USA y el 10% de México. Esto es porque la W-8BEN no está activada aún. Cuando la W-8BEN esté activada, el impuesto de USA se va a reducir a un 10% y eso debe de ayudar.


- Según aprendí de una presentación de impuestos de Deloitte, a los dividendos pagados por las REITS y los ETFs también hay que tratarlos como ingresos acumulables, por lo que en la declaración anual hay que tumbarle otro % de impuesto relacionado al ISR. El ISR no esta considerado. En mi caso sería el 35% adicional. Chale!!!


- El .72% de crecimiento estuvo cambiando todos los días y como dije arriba, voy a usar lo que GBM reporta como "Rendimiento Ponderado en el Tiempo" considerando que el Portafolio inició a finales de Abril.


Aprendizajes iniciales del portafolio REITS:


- Se castigan mucho los ingresos por dividendos en México de las emisoras extranjeras con los impuestos, aun y considerando la W-8BEN. Aquí es donde creo que esta el meollo del asunto porque los modelos de rendimiento de las REITS o los ETFs de REITS que vemos son considerando la reinversión de dividendos pero desde el punto de vista de un americano y con sus impuestos locales. En una estrategia de ingresos de largo plazo, el impacto de los impuestos en México es significativo y deben de modificar las proyecciones de rendimientos ... y no las tomamos en cuenta.


- Creo que sería mejor un ETF acumulador que un distribuidor en una estrategia de largo plazo para ser mas eficientes con tanto impuesto que se paga entre México y Estados Unidos. El VNQ es distribuidor.


- Para visualizar un poco más el problema de los impuestos, lee el post de "REITS e Impuestos: La Triste Realidad"


- He estado leyendo mucho más de los REITs que tengo en el portafolio y veo con agrado que Realty Income también invierte fuera de USA. Esas facilidades no las tenemos en México. El desempeño de Realty Income, STAG, CCI ... fenomenal. Vaya, todas las REITS que seleccioné, incluyendo SPG que no fue incluida en el primer round se ven muy sólidas.


- Si encontré el concepto de "Capital Return" (Retornos de Capital) en el glosario de REITS, pero aún no veo nada reflejado en los primeros depósitos. No sé si la distribución completa llegaría hasta mi bolsillo sin que USA y México le quiten algo y asumo que tampoco sería ingreso acumulable. En cuanto vea un "Capital Return" les aviso.


- Con las REITs se gana con las distribuciones (bien castigadas de impuestos), la apreciación del título Y con el tipo de cambio. El tipo de cambio es el tercer elemento que debería de jugar a favor de lograr una mayor rentabilidad. El tipo de cambio mejoraría la renta pagada y el precio del título para el día que decida vender todo el portafolio. La apreciación del dólar me ayudaría mucho a subir el rendimiento completo del portafolio.


- Aunque menos relevante pero también importante, el precio de un título de REITs están carísimos comparados con las Fibras. Y entiendo que hay inversionistas en la población del 1% en México que no le es relevante, pero para alguien que se esfuerce por tener VNQ o REITs y luego para hacer un rebalanceo, está bien complicado. Con los 5mil dólares de arranque, solo tengo 1 título de CCI, 7 títulos de O y así ... todavía hubo un colega que me recomendó EQIX de a 14,500 pesos cada título :-). No es lo mismo 1 título de CCI que 466 de Fibra Shop. Si no visualizan este problema, esperen a que llegue el momento de rebalanceo ... como dije al principio, a menos de que entres con mucho mas capital de arranque.


- Hablando de rebalanceos, todos los rebalanceos que haga en el portafolio de REITS, tengo que considerar el 10% de ganancia de capital. Eso no lo pago con Fibras.


Y así las cosas con los aprendizajes iniciales en este interesante experimento del Portafolio REITS.


Raza fibrera, NO fue un mal mes, "bottom line" gané dinero con el portafolio de REITS y estos instrumentos son sólidos. Como todas mis inversiones ... estoy satisfecho con la idea de poder ahorrar, invertir y ganar. También aprendí cosas nuevas. Mi única observación al Mes 1 es que hubiera ganado más si hubiera invertido el capital en el Portafolio Fibrero o en el Fibrero Jubilación 5K. Vamos a ver como siguen los meses y meses por delante.


Y no menos importante, ganó el Cruz Azul!!. En muchas de mis aportaciones solía decir "Es más fácil que gane el Cruz Azul a que pase X" refiriéndome a algo de muy (PERO MUY) baja probabilidad. Voy a tener que buscar otra frase ... ¡¡felicidades a la afición del Cruz Azul!!


saludos!