Diseño de Estrategia Fibrera 2022 : Parte 3 - Portafolio Fibrero

Ya les platiqué acerca de la inflación y del ciclo inmobiliario que son 2 variables importantes a tomar en cuenta para la estrategia fibrera. Ahora voy a ir portafolio por portafolio analizando cada fibra y evaluar qué cambio se pudieran hacer para el 2022. Voy a empezar por el Portafolio Fibrero que es mi estrategia principal de inversión. Mi estrategia es de ingresos pasivos y busca lograr un 10% de rentas anuales como objetivo primario y el objetivo secundario es que el portafolio vaya también creciendo de valor.

Mi estrategia no es de comprar emisoras baratas y venderlas caras o de hacer un portafolio que en mi jubilación le voy a estar vendiendo el 4% (la famosa teoría de William Bengen) sino que quiero construir un portafolio del que pueda vivir de las rentas generadas.

El Portafolio Fibrero al cierre de Noviembre del 2021 está así:

El 64.83% de mi portafolio son FMTY y NOVA. El % restante está distribuido entre SHOP, MQ, Danhos, FINN y Plus. Desde que inicié mi estrategia fibrera siempre he usado una fibra como la base (FMTY) y de ahí he ido agregando o haciendo cambios con todo lo demás. A mediados del 2021 fue que también crecí NOVA y al menos por los siguientes años voy a seguir con una distribución similar ya que estoy muy satisfecho con los resultados obtenidos con FMTY y NOVA en particular y veo buen pronóstico para ambas.

Llevo 2 años con el portafolio operando al 100% y estos son mis costos promedios y rendimientos actuales:

Cómo lo comenté al inicio del post, los rendimientos (o pérdidas) acumuladas no me son tan relevantes ya que lo que busco es una estrategia de ingresos pasivos, por lo que mi estrategia está en maximizar los dividendos que puedo cobrar con el capital que he invertido en el portafolio.

Fibra Monterrey

El capital invertido en Fibra Monterrey está generando un 9.43% de rentas anuales. Mi objetivo es que llegue al 10% de rentas anualizadas y voy a lograrlo cuando FMTY llegue a su objetivo de incrementar en 10% las rentas repartidas actuales. La fibra ya está en proceso de invertir los 150M de dólares que tramitaron de crédito y comentaron que al finalizar esta ronda de expansión pudieran llegar casi al 1 peso por CBFI de rentas anuales. Eso me va a dejar en un 10.35% de rentas anualizadas que va en línea con mi estrategia general.

La fibra tiene un excelente manejo de deuda, ha invertido en proyectos rentables, me gusta su gobierno corporativo y debe de seguir agregando valor para los inversionistas en el futuro. El único riesgo que veo es su alta exposición al sector de oficinas en donde la recuperación va lento pero espero que la expansión industrial vaya compensando mientras el sector se va recuperando.

Siendo esta fibra la que tiene más peso en mi portafolio, considerando el excelente dividend yield que tengo y que siguen generando valor para el inversionista, el plan para el 2022 es mantenerla y buscar oportunidades para hacerla crecer, manteniendo el yield en el 10%.

Fibra NOVA

Lo he comentado en otros foros, esta fibra fue de lo mejor en el 2021 para mi portafolio pero también estoy seguro que fue de las que tuvieron el mejor desempeño en el mundo fibrero. Solo para recapitular algunas cosas: de las más estables en la pandemia y post pandemia, primera fibra en entrar al negocio agroindustrial y nos dio la oportunidad de incrementar la inversión con una venta preferente (@19.50) que ha resultado una de las mejores inversiones en el año, pagos vía reembolsos de capital, al menos 4 proyectos anunciados adicional al proyecto agro, excelente historial de incremento de rentas repartidas.

NOVA es una fibra relativamente pequeña en términos de ABR pero ha entregado excelentes rendimientos a sus inversionistas desde que inició operaciones en el 2017.

Adicional a los excelentes resultados del 2021, esta fibra me está generando un 11% de rentas anualizadas con relación a mi capital invertido ... once por ciento! ... por todos lados, este activo en mi portafolio ha sido una de mis mejores inversiones hasta la fecha. El plan para el 2022 es mantener esta fibra y hacer aportaciones sólo si la fibra hace reembolsos de capital, para mantenerme en el 11% de ingresos anuales.

Un par de cosas relevantes extra acerca de NOVA. Es bien sabido que esta empresa es de Grupo BAFAR y el 50% de sus ingresos vienen de las rentas que cobra de ellos. Hay quienes ven esto como un riesgo y otros que ven esto como una fortaleza. En mi evaluación de riesgo yo lo he visto como algo positivo considerando que Grupo BAFAR es una empresa muy sólida en México. El otro punto importante, recientemente anunciaron un plan de expansión con Electrolux y han hecho otros negocios anteriormente con esta importante empresa. Si leen acerca del comité técnico de NOVA, una persona de Electrolux es parte del comité. Eso habla de la buena relación de negocios que tienen entre ambos.

El combo FMTY - NOVA

Cómo lo había comentado, las 2 fibras son el 64.83% de mi estrategia fibrera. Este combo actualmente me está generando un 9.99% de rentas anuales, sin considerar el próximo incremento de FMTY. En ese sentido, supongamos que tengo 1M de pesos invertidos, el combo FMTY-NOVA me está generando 99,900 pesos anuales de rentas. Si tuviera 2M estaría generando 199,800 pesos de rentas anuales. Si tuviera 2.5M estaría generando 249,750 pesos anuales de rentas y así pueden ponerle el número que más les guste 😁, lo relevante aquí es la atractiva rentabilidad de ambos y el buen prospecto futuro.

Igualmente lo he mencionado en otros posts, los reembolsos de capital no son predecibles y ninguna fibra está obligada a pagar así. He tenido la suerte de que ambas fibras han pagado casi siempre reembolsos de capital por lo que todas las rentas recibidas han sido casi libres de impuestos. Es una gran diferencia una retención del 30% vs libre de impuestos. Eso me ha dado buen empuje para reinvertir en el portafolio o en otros proyectos que hice en el 2021. ¿Será que en el 2022 voy a cobrar más rentas libres de impuestos con estas 2 fibras? no lo sé, pero si de aquí en adelante fueran puros pagos de utilidades fiscales, el yield que tengo es más que excelente.

Fibras Danhos

Lo he comentado todo el año y reafirmo que esta es de las mejores fibras en México empezado con su excelente LTV del 8% y la calidad de los activos que tiene. Gracias a eso es que ha sido bastante resiliente a la crisis sanitara más aun considerando que sus segmentos son oficinas y centros comerciales. La fibra actualmente me está generando un 8.99% de rentas anualizadas y tiene buen potencial para incrementar el valor del CBFI y para seguir incrementando las rentas repartidas. Es un activo sólido en mi portafolio que pienso seguir conservando y al que seguiré haciendo aportaciones para hacerlo crecer. Justamente en estas fechas (Nov 2021) el precio de entrada está en su mejor punto y espero poder aprovechar el precio en las siguientes semanas y lograr un mejor yield anualizado.

Fibra INN

En Mayo publiqué el artículo de "Noches Gratis con Fibra INN" y sigo firme con mi objetivo de lograr mis noches de hotel gratis en el 2022. Si el precio sigue abajo de 3.50 CBFI, voy a hacer otra aportación no planeada antes del cierre del año y voy a esperar paciente mis noches gratis en el 2022. La fibra ya está en equilibrio financiero y la recuperación sigue avanzando. La fibra es el 5.8% de mi portafolio, estimo que vaya a quedarse en ese rango, un poco arribita si hago la aportación pero eso sería todo hasta no ver rentas.

Fibra SHOP

Hasta hace unos meses no tenía tanta Fibra SHOP en el portafolio pero con eso de que estuvo a 6 pesos (y estas semanas ha estado abajo de 6 pesos) la relación de riesgo y dividend yield me parece muy atractiva. Esta fibra actualmente me está pagando un 10.14% de rentas anualizadas, lo cual me parece muy bien y pudiera sacarle más jugo al yield si hago otra aportación no planeada si sigue con ese precio a descuento. Es probable que suba la participación al 15% en mi portafolio si el precio sigue bajo.

En términos de riesgo, esta es la fibra que tiene mayor LTV de las que tengo en mi portafolio. Aun así, no es un LTV fuera de control. Sigo pensando que los traders están castigando mucho a la fibra pero para nosotros, los inversionistas de ingresos, nos está creando una buena oportunidad. Estoy optimista que esta época decembrina será la recuperación del negocio comercial y de ahí para adelante.

Fibra MQ

He estudiado esta fibra todos sus años de operación, todos sus reportes trimestrales y todas las distribuciones que ha generado. Las 3 cosas que me hicieron agregar esta fibra a mi portafolio es 1) que está enfocada principalmente en el sector industrial, 2) tiene un excelente tamaño y 3) me gusta cómo manejan sus recursos ya sea reciclando activos o ahorrando rentas para reinvertir. En los años que lleva operando ha producido buenos rendimientos a sus inversionistas y tiene todo el potencial para seguir haciéndolo.

La fibra actualmente me genera un 7.25% de rentas anualizadas. Mi plan para el 2022 es seguir aportando a esta emisora buscando oportunidades de entradas a buenos precios.

La expansión del sector Industrial en México debe de durar unos años más por lo que veo buen pronóstico para esta fibra (al igual para todas las que invierten en dicho sector).

Fibra Plus

Esta fibra la tengo en mi portafolio ya que antes invertía en Fibra HD. Nada ha salido bien desde la fusión, vaya, desde antes con HD. Es una lástima lo que pasó con HD y pues así es esto. En retrospectiva ... cometí 2 errores al invertir en este activo desde que era HD y los pasé de largo por 3 motivos. Los errores fue el haber invertido en una fibra que no tiene activos de alta calidad y que esté cargando una deuda alta. La historia de la quiebra de WPG (REIT) fue exactamente por malos activos y por deuda fuera de control. No significa que HD estaba en quiebra pero la crisis sanitaria le puso una golpiza que fue difícil de recuperarse. Pasé de largo el riesgo de la deuda y los activos de mala calidad porque hay clientela para sus activos. En la parte comercial siempre he visto que Danhos, SHOP y HD jugaban con distintos sectores y eso me parecía bien, por otro lado la fibra estaba diversificada y también me gustaba que pagaba mensual (que no debería de haber sido relevante). Pero pareciera que el COVID le pego durísimo a su mercado objetivo y de ahí no salieron. ¡Lección aprendida!

Acerca de la fusión con Plus ... el precio sigue sumido, por no decir que está peor que antes. Apenas va un mes de la fusión y falta ver que planes hay con todos los activos combinados con las 2 fibras. Voy a esperar uno o 2 reportes trimestrales pero el plan es salir de la fibra, solo quiero minimizar la pérdida. Estuve tentado a vender, asumir la pérdida y pasar el activo a SHOP ... pero lo pensé varias veces ... no tengo un apuro por hacerlo y voy a esperar.

Y esas son todas las fibras de mi portafolio.

Todo junto

El portafolio completo, al corte de Noviembre del 2021 está generando un 8.54% de rentas anualizadas. Al vender y reubicar el capital de Plus, voy a quedar arriba del 9%. Con el incremento de rentas de FMTY y en el momento que FINN empiece a repartir rentas, por pocas que sean, voy a poder llegar al 10% de rentas anuales, que es mi objetivo primario. Estoy cerca de lograrlo.

En términos de sectores en los que invierte el portafolio:

La distribución me parece buena ya que invierte más en Industrial, que es el sector en expansión en México y tiene buen balance entre Comercial y Oficinas. Si FMTY se mueve más hacia lo industrial, va a hacer que mi portafolio siga priorizando ese sector.

En resumen:

FMTY - Mantener

NOVA - Mantener

Danhos - Crecer

FINN - Probable incremento y esperar

SHOP - Incremento si sigue precio bajo

Fibra MQ - Crecer

Plus - salir en la oportunidad

El objetivo secundario es que el portafolio crezca de valor ... no es relevante y menos con las buenas rentas que genero ... pero me gusta ganar por los 2 lados 😁. Así van las cosas a Noviembre 2021 con el acumulado anual ... para los que dicen que las fibras no crecen con el tiempo.

Hubo buenas oportunidades de crecimiento de valor en el portafolio en este año. A principios del 2021 vendí FIHO con un 30% y FUNO con un 15%. Estuve acumulando NOVA a 18 pesos CBFI casi todo el inicio del 2021 y luego vino la apreciación de valor con todos los proyectos que anunciaron. En el 2022 no habrá tantas oportunidades de crecimiento ya que las fibras que tengo ya se están estabilizando. Solo me queda FINN. SHOP y Danhos tienen gasolina para crecer, pero no al mismo potencial que FINN.

Mis 2 objetivos para el 2022: 10% de rentas anuales (objetivo primario) y un 8% - 10% de crecimiento (objetivo secundario).

saludos!